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1、我县非法买卖土地、违法用地的现状、产生 原因及相应对策的调研报告20xx年度我县土地市场秩序经过一系列活动的整治，取得了一定成果。但近阶段，非法买卖土地、违法用地现象却 因各种原因有所抬头，甚至呈现愈演愈烈之势，如再不采取 对策加以制止，将后患无穷。近阶段，违法用地行为已经在全县各乡镇蔓延开来，港 南片、港北片均是“违”情严重，违法用地颇有泛滥之势。 去年共查处违法用地案件*件，面积*亩，共收违法用地罚没款*.*元。而今年违法用地案件发案率更是居高不下，* 一 4月份就查处违法用地案件 *件，查处面积 *.*亩，收缴罚没款*.* 万元。以上还仅是土地监察 部门通过自查和获得举报后立案登记的数字
2、，未被发现、未 被举报的违法用地数虽之多更是难以估计。而这些土地违法 行为主要存在以下几方面问题：破坏耕地严重。20xx年所查处的共计*.*亩违法用地 中，耕地面积就达到*.*亩，占*.*%之多，其中农保*.* 亩。而在20xx年第一季度所查处土地违法案件中，非法占 用的也几乎全部是耕地，面积多达*.*亩。而且这些耕地大多遭到严重破坏，难以复垦。企业违法用地增多。由于我县中小型企业用地问题一直悬而未决，造成中小企业违法用地日益增多。在20xx年度所查处的*件违法用地案件中就有*件是企业法人违法用地，占了案件总数的 *.*%。今年企业违法用地依然保持 高发势头，* 4月份共查处企业违法用地案件
3、*件，面积 *.* 亩。成片买卖土地呈上升势头。如珠港镇环礁村非法买卖土 地*.*亩，买卖款*.* 万元；楚门镇坑郑村非法买卖 转让土地*亩，转让款*万元；清港镇上万村非法转让原 鳗场土地*.* 亩，转让款*万元。村级集体违法增多。如楚门镇谷水村违法用地*平方米，用于建厂房对外出租；楚门镇胡新村违法用地*平方米，用于建菜场对外出租； 楚门田吞村以兴办工业小区名义， 利用周末二天时间，突击回填农用地*.*亩，此案已移送公安机关立案侦察，依法追究刑事责任。我县20xx年开展先锋工程时，珠港镇下斗门村未批先占农用地*多亩，抢建“外来人口综合服务中心”，直接带动了周边后塘洋村、环 东村也相继回填农用地
4、*余亩，用于建工业小区，造成了恶 劣影响。私人建房违法用地反弹严重。因私人建房审批难，违法 用地建房、搭建临时建筑情况已是相当严重。20xx年共查处*件私人违法用地建房案件，违法面积 *.*亩。通过调查研究，我县非法买卖土地、违法用地在土地监察执法部门长期一贯的查处和打击下，其数虽仍没有减少, 反而变本加厉、逐年增多的主要原因有：传统操作习惯难以改变。多年来，我县的单位用地基本 上是沿用自行选址、自行向农民购地、自行付款的做法，符 合土地利用规划、城镇建设规划的，到国土局办理征地协议 盖章和用地审批手续；符合土地利用规划但不符合城镇建设 规划等的，用地批不了，用地单位骑虎难下，只得擅自搭建、
5、违法用地，久而久之，非法买卖土地形成了一种习惯。个私经济用地需求难以满足。近年来，我县工业经济发 展一直突飞猛进，工业企业对用地的需求也是日益增大。特 别是占大多数的中小型企业，由于发展迅猛，数虽上每年乂 都以大比例增加，导致中小型企业用地十分紧张。虽然我县 搞了几个工业园区，在一定程度上缓解了工业企业用地问 题，但是，由于园区的门槛过高，要求入园企业要有一定规 模、一定产值等，致使中小型企业被拒之门外。例如，楚门 镇现有中小型个私企业 *多家，其中进入园区的不过 * 多家，绝大多数中小企业的生产用地得不到解决。中小型企 业为求生存和发展，只能在园区外通过非法购买、转让和未 批先占土地来解决用
6、地问题。同时，由于我县个私经济的良 好发展势头吸引了大虽的外地务工人员，目前已将近有二十 来万外来人口，差不多占我县人口的一半。如此庞大的外来 人口群落，在给我县经济带来巨大贡献的同时，也带来了一系列问题，因住宿难进而引发违法搭建临时出租房增多是其 中之一。因此，尽快出台政策，合理调整规划，切实解决中 小型企业用地问题、外来人员居住用地问题已是迫在眉睫。建设规划滞后。我县很多地方都属建设规划空白地带。比如城关城北片，企业在该区域购地后， 要求办理建设规划、 用地等审批手续，但因该区域尚未规划，建设规划审批办不 了，已购了地的企业无奈之下，只能违法搭建厂房。而且建 设规划与土地规划有些地方存在冲
7、突，导致企业所购土地虽 然符合土地规划，却因不符合建设规划而卡了壳。在私人建 房上规划也同样存在问题，由于中心村规划和撤并村规划难 实施，村民不愿到中心村安家落户，在自然村内建房乂审批 不下，只好违法用地建房、搭建临时建筑。村干部默许、纵容甚至带头进行违法用地。由于种种的 原因，我县的地价居高不下。有些单位和个人受利益驱使， 盯着土地的潜在价值，纷纷进村购地、圈地伺机倒卖，致使 大虽土地圈而不用，造成要用地的没地，不用地的却“号” 着大虽土地。而个别地方村镇干部对此在认识上存在偏差， 保护土地的观念和法制意识淡薄，对这种非法私下买卖土地 行为采取默许、纵容或鼓励的态度，私下开小口子，不仅使 违
8、法者规避了政策，逃避了处罚，而且间接壮大了他们继续 非法买卖土地的胆子，助长了这股歪风邪气，从20xx年成片买卖土地的上升势头便可见一斑。也有村级领导干部受地 方本位主义的影响和村经济利益的驱使，一味搞创收，搞招 商引资，采取擅自改变农地性质、变相买卖、不合理征用、 出租土地等违法形式，非法转让集体土地，盲目回填大面积 的农用地，致使大虽村集体土地的流失和耕地资源的破坏。 象楚门镇谷水村、胡新村等违法占地建厂房、菜市场，都是 被经济利益蒙住了眼睛，弃保护耕地、依法用地的国法政策 于不顾。面对非法买卖土地、违法用地汹涌而来的局面，我县应 从难处、硕处入手，采取相应对策，以遏止土地违法势头的 进一
9、步恶化，促使我县土地管理走上良性规范的道路。结合 我县实际，应当采取以下几项措施：疏堵结合，尽快出台有关规定。1、以堵为主。从加大土地执法监察力度，加大违法案 件查处和法律责任追究的狠度上入手，尽快修改完善土地违 法案件查处规定。首先要坚决堵死违法占用土地行为。要出 台政策加强土地监察执法权力，从严制定处罚措施，对镇、 村级违法用地面积累计超过一定数额的，可冻结其用地审 批。另处，对非法买卖土地要有处理办法，可采取没收违法 所得，并处罚款的办法，构成犯罪的，移送法办。2、以疏为辅。应在政府扶持、加速供地、规划调整及 审批等方面做好文章，出台政策。首先，要解决中小型企业 的生产用地问题。从中远期
10、来看，利用漩门三期土地解决中小工业企业用地是长久之计。而从近期看，可以考虑从以下四个途径予以解决：*、在县城所在地珠港镇和楚门中心镇 加大征地力度；*、在各工业基地内划出大约 *%面积发展配 套产业加工链，以园区有限公司进行运作，通过租赁形式解 决中小企业用地；*、村集体在自己的村留地上通过兴办临 时工业点，以租赁形式租给企业；*、利用现有闲置的鳗鳖场，目前全县*个鳗鳖场约*.*亩土地闲置，符合土地利 用总体规划的有*.*亩。其次，要解决外来人口居住问题。 政府应统一规划外来人口居住区域，让全县外来人口有秩序 地向一定区域靠拢、集中，客观上可以避免大虽私人搭建临 时出租屋的产生。最后，做好规划
11、衔接。政府和建设部门应 做好土地利用规划和城镇建设规划的衔接工作，使两个规划 协调统一，减少冲突。并解决好中心村规划问题，合理满足 农村私人建房需要。抓好队伍，加大执法工作力度。一是加强队伍建设。积 极加强土地执法监察队伍建设，增强执法监察人员素质，提 升执法业务水平，树立依法办事观念，切实提高办案效率， 及时有力地打击违法行为。二是加大巡查力度。扩大执法巡 查覆盖范围，实施长期动态巡查，经常性采取跟踪回查，做 到发现一处就盯牢一处，采取狠、准、快的办法迅速处理。 坚持节假日执法巡查，防止土地违法者利用节假日时间突击 抢建，造成既成事实。三是加大处罚力度。对买卖或以其他 形式非法转让土地的，除
12、罚款外，没收其违法所得，涉嫌构 成犯罪的，移送法办。对非法占用土地并违规建筑的，分两 种情况处理：符合土地利用总体规划的，收回土地，没收地 上建筑物，并处罚款；不符合土地利用总体规划的，责令其 限期拆除地上建筑物，恢复土地原状，情节严重的，移送司 法机关追究其刑事责任。对镇、村级范围内违法用地面积超 过一定数额的，冻结农用地转用的审批，并取消当年执法模 范乡镇的评比资格。四是加强矿产管理，从源头上堵死回填 用石渣。宣传教育，增强依法用地观念。在全县范围内进一步加 强土地法律法规政策的宣传力度，让土地法律政策家喻户 晓。为各镇、村级干部开设土地法课堂，定时、定点开设讲 座，增强他们依法用地观念，
13、充分发挥镇、村级干部管地作 用。通过媒体将一些重大、典型的土地违法案件予以公开曝 光，对土地违法者产生强大的震慑力，杜绝盲目仿效他人违 法案件的产生。齐抓共管，形成土地执法合力。由于土地管理的复杂性 和艰巨性，仅靠国土单个部门进行管理， 难以做到面面俱到, 加之执法人员偏少、土地执法力虽有限，对全县范围内的土 地违法行为也难以及时发现和查处。而且土地管理工作涉及 方方面面，同各乡镇、村及规划、计划发展部门等都有密切 联系，比如在城镇建设规划与土地规划方面，需县政府牵头 做好规划、国土部门的协调工作，确保城镇建设规划与土地 利用规划互相衔接、协调一致。因此，在当前如此严峻的土 地管理形势下，要全
14、面抓好土地管理工作，全方位打击非法 买卖土地、违法用地行为，还需要依靠当地政府、村集体及 建设规划、计划发展等部门支持配合，共同抓好土地管理工 作，形成齐抓共管、覆盖面广、反应迅速的土地执法网络， 从而以强大的执法合力，扫清非法买卖、违法用地现象，在 全县范围内形成良性规范的土地秩序。为此，土地部门正考 虑适当将部分执法权力下放到镇乡，以充分调动镇乡开展土 地执法活动的积极性，同时乂能利用镇乡的各方面优势，壮 大土地执法力虽，提高土地违法案件的查处力度，并派驻人 员，加强联系，形成执法合力，目前已计划在城关、楚门先 搞两个试点。专项整治，制止土地违法彳丁为。一是准备召开全县违法 土地整治动员大
15、会，并且层层向下发动到村一级，让村长、 书记也参加动员大会，并要求各镇、乡、村积极配合好土地 违法整治活动。二是联合执法，上下齐动。计划联合建设规 划、公安、农业等部门共同开展违法用地整治活动，并分港 南和港北两个大组，利用两个月的时间，集中对违法用地进 行专项清理整治。三是前封后拆，分步整治。对以前较早发 生的违法用地暂时先不予处理，而对近期发生的违法用地， 特别是影响面较广的，则要先予以严厉打击，该拆的拆，该 罚的罚，以遏止近阶段违法用地的上升势头。等到遏止势头 的这一步工作完成了，再回过头对以前的违法用地进行处 理。合理补偿，适当提高征地价格。我县的征地补偿价格， 一直采用的是十年前即*年的补偿标准，而按照我县当前社 会经济发展的实际情况，该补偿标准已经偏低，农民普遍反 映征地补偿不足，这也是我县非法买卖土地增多的一大根 源，征地价格亟待提高。因此，建议在原有征地补偿标准的 基础上，考虑我县当前的经济发展水平等因素，从保护被征 地农民利益出发，对*年的征地补偿标准进行调整，适当合 理地提高征地价格，并进一步规范征地程序。同时，督促有 关镇乡严格执行调整后的补偿标准，并不得随意拖欠征地
