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1、上佳国际策划方案,2008年3月5日,地产市场研究项目策划定位,08年工作计划,07年工作总结,呼市经济与房地产发展情况分析,前言,07年项目推广情况及效果评估,07年销售管理制度及方向,08年汇商销售目标,08年汇商广场广告策略,08年汇商广场营销策略,08年汇商管理工作与团队建设目标,结语,上佳国际 策划方案,呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水
2、河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。 呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼和浩特市重点扶持和发展的企业集团。 呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼和浩特市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼和
3、浩特市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。 呼和浩特市属西北大陆性季风气候，年平均温度6，1月份最冷，平均气温-13；7月份最热，平均气温22。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。,呼和浩特概况,上佳国际 策划方案,2008年是认真贯彻“十七大”精神，按照市十届四次全委会的总体要求和部署，我市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长20%以上，达到1340亿元。规模以上工业增加值增长30%左右，达到390亿元。固定资产投资增长18%左右，达到680亿元。社会消费品零售总额增长15%，达到490亿元。城镇居民人均可支配收入增长15%以上，达到1
4、9500元。农民人均纯收入增长15%以上，达到6900元。居民消费价格涨幅控制在4%以内。人口自然增长率控制在7.6以内。,呼市2008年国民经济与社会发展的任务,上佳国际 策划方案,呼市2008年房地产投资完成情况分析,1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。本期完成投资占本年度计划投资的91。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投
5、资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。,上佳国际 策划方案,2007年1-12月，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。（见图2） 2007年1-12月土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。,呼市2007年土地开发情况分析,（2006年与2007年土地开发情况比较表）,上佳国际 策划方案,1-12月，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比
6、增长128.74。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。房屋施工面积的构成结果如图3所示,呼市2007年房屋施工情况分析,上佳国际 策划方案,1-12月房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73。住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34；商业营
7、业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。（见图4）,呼市2007年开工房屋情况分析,2007年新开工房屋增长情况,2007年新开工房屋构成 单位：%,上佳国际 策划方案,1-12月房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07。其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22；办公楼竣工面积为21.97万平方米，同比增长324.95；商业营业用房竣工面积为47.49万平方米，同比增长96.56；其他用房竣工9.36万平方米，同比增长30.18%。（图6）从房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面积竣工
8、率最高的是经济适用房，为55.19%，其次是别墅、高档住房为37.77%，其他均为25%左右。（图6）,呼市2007年房屋竣工情况分析,2007年12月房屋竣工情况 单位：万平方米、%,上佳国际 策划方案,1-12月商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。其中，实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74，与上月环比增长11.9%。其中住宅预售面积22.46万平方米，同比增长9.78，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4，与上月环比增长15.72。其中住宅现售面
9、积52.75万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。户均销售面积为96.82平方米。1-12月住宅月末累计可售套数26227套，登记销售套数为7282套，产销率为27.77%。,呼市2007年房屋销售总体情况分析,2007年12月房屋供需基本情况 单位：万平方米、%,上佳国际 策划方案,2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。（图8）,呼市2007年房屋销售价格总体情况分析,图8 2007年房屋平均销售价格情况 单位：元/平方米,上佳国际 策划
10、方案,在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000-2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500-3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；售价为3000-4000元/平方米的，实际登记销售885套, 平均成交价3500元/平方米,比重为12.15%；售价为4000元/平方米的，实际登记销售330套，平均成交价4500-5100元/平方米,比重为7.1%；3000元/平方
11、米以上，实际登记销售789套,比重为4.53%。（见图10）,呼市2007年不同价位新建商品房情况分析,2007年12月不同价位商品住房供求结构 单位：%,上佳国际 策划方案,房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高；房屋空置面积同比上升。 房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。特别是同比指数2007年基本在4-5%之间，住房售价4月后环比基本在1%以下增长。在全国70个城市的
12、房价、新建房和二手房指数排名始终呈下降趋势。房价指数由年初43位下降到11月的50位；新建房指数由49位下降到50位；二手房指数由年初的36位下降到位。,呼市2007房地产小结,上佳国际 策划方案,上佳国际 策划方案,08年工作计划,07年工作总结,呼市经济与房地产发展情况分析,前言,07年项目推广情况及效果评估,07年销售管理制度及方向,08年汇商销售目标,08年汇商广场广告策略,08年汇商广场营销策略,08年汇商管理工作与团队建设目标,结语,主要竞争楼盘-览表,上佳国际 策划方案,主要竞争楼盘-览表,上佳国际 策划方案,次要竞争楼盘-览表,上佳国际 策划方案,上佳国际 策划方案,客户职业概
13、况,上佳国际 策划方案,通过对项目所在片区市场的分析和总结，对片区市场概括主要特征为,上佳国际 策划方案,项目地块研究,上佳国际 策划方案,项目四至,（成吉思汗大街）,（新世界家园）,（青橙部落）,（北二环路）,上佳国际 策划方案,项目总占地面积为100亩，堲66667平方米。,项目基本资料,项目容积率为2.0。,项目绿化率暂定为38%,项目停车位暂定为1300个,上佳国际 策划方案,项目地块环境研究,上佳国际 策划方案,公共配套设施研究,投资环境分析,投入产出分析,建筑规模与风格,目标客户定位,结论,项目SWOT分析,价值挖掘,理论价格,价格策略,入市时机,广告策略,媒体选择,投放频率,售楼现场包装,广告费用预算,
