房产经纪人最全的培训手册

《房产经纪人最全的培训手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产经纪人最全的培训手册（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 1 第一章第一章 房地产的特性房地产的特性 房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地 产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括 城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外， 房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期 长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于 一般商品， 具有特殊性。 房地产的使用周期长， 作为不动产的房地产， 具有固定性，耐久性和增值性。 房地产是人类社会政治、

2、经济、文化生活的重要物质基础和承载物， 它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素， 如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投 资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关 系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占 有较大比重，一般在 60%70%左右；在家庭财产中房地产也是最主 要的部分。 所以， 房地产是人们最重视、 最珍惜、 最具体的财产形式， 房地产业是一个国家最重要的产业之一。 房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其 它财产和商品所不具有的特性： 1不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位

3、置是固定不变的， 不能移动和搬运。 2房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少 的物质构成要素， 土地具有在空间位置上的不可移动性， 房屋也因而 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 2 具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 3品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使 在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋 也不能具有相同的品质。 4价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用 消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；

4、 房 地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 5使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具 有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百 年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而 进行拆除。 6供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市 土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求 不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 7用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、 农业等多种用途。 8价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地， 还取决于周围环境的状况。 第二章第二

5、章 房地产基础知识房地产基础知识 一、一、房地产知识房地产知识 （一）房地产开发 房地产开发公司类别及功能 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 3 1）内 资(境内投资主体设立的)综合性开发公司可不断开发新的 项目 项目公司只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营 目的公司，不再具备再开发资源。 2）外 资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综 合性开发公司及项目公司 按注册资金区别等级 一级：注册资本不低于 5000 万元；经营 5 年以上且连续 5 年建筑工 程质量合格率 达10

6、0；近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累 计完成与此相 当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于 2000 万元；经营 3 年以上连续 3 年建筑工程 质量合格率达 100； 近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上， 或者累计完 成与此相当的房地产开发投资额等； 三级：注册资本不低于 800 万元；经营 2 年以上连续 2 年建筑工程质 量合格率达 100；房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此 相当的房地产开发投资额； 四级：注册资本不低于 100 万元；经营 1 年以上；已竣工的建筑工程 质量合格率 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租

7、房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 4 达 100等。 （二）土地 以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自 2002 年 1 月 1 日 起所有土地都要进行拍卖。 土地的使用年限土地的使用年限 使用类型年限 居住70 年 工业50 年 教育、科技、文化、体育50 年 办公楼、综合楼50 年 旅游、娱乐40 年 土地出让金构成因素：土地出让金构成因素： 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、 建筑容积率、市场供求关系 （三）物业种类： 商品房：有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证及房屋 所有权证 或房地产证的

8、住宅， 业主有自由依法转让、租赁权利。 二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括 已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、 单位自管房、上市房改房等。 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 5 金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价， 按保本微利的原则确定。 房改房：职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政 府规定的

9、有关优惠政策购买的公有住房。 安居房：属于经济适用房一类。 是党和国家安排贷款和地方自知自筹 资金建设的面向广大中低收家庭， 特别是对平方米以下特困户提供 的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房 屋所有权已正式划拨单位的除外） ，大多数由政府房地产管理部门直 接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。 自管房： 是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自 筹资金购建的房产。 二、二、房地产专业名词房地产专业名词 预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售 合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产

10、权证明。 购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式 签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记”。 产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关 文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。 房屋所有权证： 是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭 证。是产权人行使其合法权益的必备条件。 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 6 契 证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。 土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。 宅基地、自留山、自留地：

11、指农村集体经济组织拨给村民建造住宅 的用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地， 主要 用作农、林、牧、渔业等生产。 住 宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、 厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。 写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯 设备（光纤网络、越洋视像会议等） ，每单位可提供多条电话线络及 每层采用公共卫生间及茶水间。 厂 房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在 一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。 临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街 道，一般同时拥有阁楼及独立卫

12、生间。 高 层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高 不超过 18 层） 。 一般高层：一般指 9 至 14 层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用， 通常为一梯三户或一梯四户间格。 多 层：指79 层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。 别 墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。 复 式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。 单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 7 单位，面积一般在 30 个平方米以下。 服务式公寓：以

13、提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、 中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。 现 楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可 入住，称之为现楼。 准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。 期 房：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。 建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊 面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭 阳台计一半） 实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙 壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。 使用面积：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。 分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如

14、供 电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。 裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至 四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。 架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准 层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。 框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时 象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用， 可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 8 剪力墙：因高层建筑物高

15、，故着重设防的是刮强风或地震产生的横 向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢 筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网， 而剪力墙上的门窗洞是设计时 按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固， 故剪力墙建成后是不能 拆除的。(一般在 20 层以上) 混合结构： 指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋， 墙壁是承重构成， 故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。 楼 板：多层一般为810 厘米，高层在 10 厘米以上。 毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋 （其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔） 装修标准： 由发展商向买家承诺交楼时附送的室内 （外）

16、装修内容。 一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。 智能化设备：指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其运作 模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。 包括安全防盗 系统、 节能系统、 设备自控系统及物业管理系统等。 如采用电子水表、 电子电表、 电子煤气表， 有小区物业管理中心智能物业管理系统定期 对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集， 传 送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内 的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 找昆山房产网，昆山二手房，昆山租房真实信息，让您找房更容易！ 9 第三章第三章 影响楼价因素影响楼价因素 （一）地区 基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、 饮 食娱乐及购物消闲等设施较完善。 （二）交通 一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵， 因城市道路网络完善、来往各 处地方均方便。 （三）楼层 在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一 点。简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所