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1、新土地管理法的最新解读 中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议 于 2019 年 8 月 26 日通过修改中华人民共和国土地管理法（以下简称 土地管理法）、中华人民共和国城市房地产管理法。 近日，网络媒体新闻有关土地管理法修改的最新解读和实时评论 可谓百家争鸣、 汗牛充栋、 不一而足。 笔者也发表一些自己的观点和看法。 这次法律修改已经酝酿了十多年，一些“重大突破”其实在理论界早 有共识， 一些网络风云人物也在论坛发表过相关论调，在网络上广为流传。 国家之前也在部分地区进行了试点与实践，多数还写进了2014 年 12 月中 办、国办印发的关于农村土地征收、集体经营性建设用
2、地入市、宅基地 制度改革试点工作的意见（以下简称意见）和2015 年 3 月原国土资 源部印发的农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革 试点实施细则（以下简称细则），最终能够上升为法律可谓水到渠 成。 第一个“意料之中”：允许集体经营性建设用地直接入市。新土地 管理法删除了原法第43 条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土 地，必须使用国有土地”的规定，明确“土地利用总体规划确定为工业、 商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通 过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。同时规定了入市条件（虽 经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意）、入市土
3、地权能 （受让集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、 出资、 赠与或者抵押） 以及后续管理措施等。集体经营性建设用地入市在广东、安徽等地已有十 多年探索试验，实践基础扎实，上述修改规定也与意见和细则的 表述基本一致，当属“意料之中”。但法律修改彻底解决了集体经营性建 设用地入市的合法性问题，向着建立城乡统一的建设用地市场迈出了关键 一步，将释放巨大的集体建设用地资源和资产潜力，对城乡一体化发展、 乡村振兴战略实施将起到重大推动作用，可以说是此次修法的最大亮点。 第二个“意料之中”：积极稳妥改革土地征收制度。新土地管理法 对现行土地征收制度作出了多项创新和完善。一是落实宪法关于土地征收 的规定
4、，在新土地管理法第45 条中首次对土地征收的公共利益进行界 定，明确因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁 和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等6 种情形，确需征收的， 可以依法实施征收。二是落实被征地农民的知情权、参与权和监督权，在 - - 新 土地管理法 第 47 条中明确将原来的征地批后公告改为征地批前公告， 多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当 召开听证会修改；征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的 所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。三是将2004 年国务院28 号 文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生
5、计有保障”的 政策要求上升为法律规定，在新土地管理法第48 条中确立征收土地应 当公平、合理补偿的原则，并明确以区片综合地价取代原来的年产值倍数 法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础 上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用。征地制度 改革社会争议较大，法律修改在缩小征地范围、完善征地程序、建立多元 保障机制等方面取得了重要进展，同时对重大问题充分考虑改革的复杂性， 结合现阶段实际作了审慎处理。比如，对城镇建设用地范围内政府实施的 “成片开发用地”，没有简单作为“非公益用地”，符合标准的可以实施 征收。又如，对征地补偿安置标准没有简单要求“市价补偿”，
6、而是按照 区片综合地价补偿，体现了土地增值分享原则。这些处理都在 “意料之中” 。 第三个“意料之中”：强化农村宅基地权益保障。主要体现在新土 地管理法第62 条。一是保障农村村民居住权利，明确人均土地少、不能 保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上，可以采 取措施在规定标准内保障农村村民实现户有所居。二是下放宅基地审批权， 明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用 农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。三是完善宅基地自愿有偿 退出机制，明确国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。 四是保障宅基地用益物权，明确鼓励农村集体经济组织及其成员
7、盘活利用 闲置宅基地和闲置住宅。以上规定，将33 个县市试点宅基地制度改革成熟 可靠的做法提炼上升为法律制度，既注重维护农户宅基地基本权益，有利 于保证农村社会稳定，又充分反映城镇化发展要求，促进地尽其用和农民 增收，也在“意料之中”。 第四个“意料之中”：从严保护耕地特别是永久基本农田。新土地 管理法坚持把实行最严格的耕地保护制度、确保国家粮食安全作为立法 - - 的基本宗旨，根据形势发展需要，除将基本农田提升为永久基本农田外， 还作出若干重要修改。一是加强耕地质量管理。新土地管理法第32 条 规定，省级人民政府要确保本行政区域内耕地质量不降低，耕地质量降低 的，由国务院责令在规定期限内组织
8、整治；第36 条规定，引导因地制宜轮 作休耕。二是强化永久基本农田管理。新土地管理法第34 条规定，永 久基本农田应当落实到地块，纳入国家永久基本农田数据库严格管理；乡 （镇）人民政府应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告，并设立保 护标志。 三是维护永久基本农田的权威性。新土地管理法 第 35 条明确， 永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用 途；国家重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用 或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止通过擅自调整县级和乡（镇） 土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审 批。这些规定以法律方式堵住
9、了耕地占补平衡和永久基本农田保护实践中 存在的漏洞，是从严保护耕地特别是永久基本农田的应有之义。 第五个“意料之中”：为“多规合一”和用途管制改革预留法律空间。 建立国土全覆盖的用途管制制度是构建国土空间开发保护制度的重要内容， 其前提是实行“多规合一”，建立统一的国土空间规划体系和监督实施制 度。但“多规合一”改革正在推进之中，完成国土空间规划立法更需要一 个过程，为保证土地利用总体规划、城乡规划向国土空间规划顺利过渡， 需要赋予国土空间规划相应的法律地位和效力，使之能够代行土地利用总 体规划、城乡规划的功能。为此，新土地管理法增加第18 条，规定国 家建立国土空间规划体系，经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护 和建设活动的基本依据。同时，为解决改革过渡期的规划衔接问题，明确 已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划，并在 附则中规定，编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城 乡规划继续执行。表面上看，在土地管理法中对建立国土空间规划体 系及其效力作出规定似有“越位”之嫌，但从法律执行而言还是有其必要 性的。 -
