商业销售推广方案

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1、【百利未来铭郡】 商业销售推广方案商业销售推广方案商业销售推广方案商业销售推广方案 通和广告 2010.5.18 目录： 一、区域调研一、区域调研 目录： 二、项目分析二、项目分析 三商业定位三商业定位 四、营销策略四、营销策略 三、商业定位三、商业定位 五、销售思路五、销售思路 六、推广包装六、推广包装 区域调研区域扫描区域调研区域扫描 水木清华逸品春天 盛世通达 宝 峰 街 商都假日港湾 东方润景 沁园鑫城 金帝城 商都大道 街 商都假日港湾 蓝爵世家 商都大道 牟 逸湖名家 牟 山 路 百利未来铭郡 逸湖名家 郑东百合 牟山宾馆 金源公馆 有底商，不销售只招 金源公馆 祥瑞花园 有底商，

2、不销售只招 商，或自己持有 有底商，已销售 祥瑞花园 有底商，未开售 区域调研项目调研区域调研项目调研 案名地理位置面积范围销售单价付款方式销售率租金价格经营范围备注案名地理位置面积范围销售单价付款方式销售率租金价格经营范围备注 水木清华宝峰街南100米90-1805000-6000元/ 一次性2% 按揭1% 60% 未交房 无 暂无1层-2层 金帝城商都大道与宝峰街1003806000-7000元/ 一次性2% 按揭1% 80%15元/月/多种经营1层-2层 按揭1% 盛世通达宝峰街南300米401104000-4500元/ 一次性3% 按揭1% 40% 未交房 无 暂无1层-2层 祥瑞花园

3、商都大道与牟州路4500元/60%多种经营 金源公馆牟山路与宝峰街200-3004800-5000元/ 一次性2% 按揭无40% 未交房 无 暂无2层 蓝爵世家商都大道与宝峰街102-4006300-6600元/ 一次性2% 按揭无 60 % 未交房 无 暂无2层爵世家商都大道与峰街元/ 按揭无无 暂无层 区域调研调研小结区域调研调研小结 1、从中可以分析看出这两年商都大道两侧房产项目投放量较大，在建 项目的市场容量大，而且待建的项目也将陆续推出，在售商铺面积大约 也基本在120220左右。 2多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺可以预见今年下半年2、多数项目以工程进度到准现房再行发售商铺。

4、可以预见今年下半年 中牟新区住宅底商投放量将会迅速扩容，并且产品面积同质化严重。 3、在价格上周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在4000-5000元/在价格周边两侧社区底商销售单价区间范围均价在元/ 为主，最高价以金帝城为先达到7000 元/。 4、在租赁上，因为周边区域发展未成熟，房屋空置率目前比较高，人 气匮乏。租金收益普遍不高。租赁市场反映了中牟新区商业氛围还处在 萌发阶段。 5整体均价高于市场需求行情商都大道中牟新区周边住宅销售率普5、整体均价高于市场需求行情，商都大道中牟新区周边住宅销售率普 遍良好，但真正的入住率不容乐观，未来几年，商业氛围要形成一定格 局还需要政府的大力支持。

5、局还需要政府的大力支持。 目录：目录： 目录： 一、区域调研一、区域调研 目录： 二、项目分析二、项目分析 三商业定位三商业定位 四、营销策略四、营销策略 三、商业定位三、商业定位 五、销售思路五、销售思路 六、推广包装六、推广包装六、推广包装六、推广包装 项目分析项目层面项目分析项目层面 从整体看：从整体看： 项目地处中牟新区未来项目地处中牟新区，未来 的升值潜力是无限的。 从交通看：从交通看： 项目地处商都大道，是新 老城区人流、物流的重要 通道，交通便利； 从自身看：从自身看： 本项目商业仅有8563平本项目商业仅有8563平， 规模小，但对面就是县直 三小，这是目前项目形成 销售的最有

6、利支撑。 项目分析SWOT分析项目分析SWOT分析 项目优势项目优势：中牟新区，紧靠县重点三小、城关镇与水利局家属院， 未来会积聚大量人气，前景较好。 未未 未来会积聚大量人气，前景较好。 项目劣势：项目劣势：商铺面积大，“置业门槛”较高；商铺规模不大，不 利于整体推广。 未未 来 与 来 与 项目机会点：项目机会点： 区位优势的发挥，辐射周边地区。 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙将带动周边的人气 现 状 现 状 之之 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气， 从而带动本项目商铺的销售。 项目风险点项目风险点： 之之 间间 的的 项目风险点项目风险点： 下半年推向市场的社区商

7、铺物业较多，形成很大的竞争力与市 场压力。 的的 矛 盾 矛 盾 区域商业发展萌芽阶段，人气不旺，住宅空置率高，尚不具备 以人气带动商铺销售的条件； 本项目周边还是种着庄稼待开发地块因而显得较为荒凉对 体体 本项目周边还是种着庄稼待开发地块，因而显得较为荒凉，对 发展商业略为不足。 项目分析小结项目分析小结 对于这样一个“现无价值，未来有价”的商业产品来说，我们的销售 不能以位于成熟核心区域的商业销售来权衡，而应该是在推广和销售 中以“未来升值”为核心卖点，突破客户的心理防线。中以未来升值为核心卖点，突破客户的心理防线。 目录：目录： 目录： 一、区域调研一、区域调研 目录： 二、项目分析二、

8、项目分析 三商业定位三商业定位 四、营销策略四、营销策略 三、商业定位三、商业定位 五、销售思路五、销售思路 六、推广包装六、推广包装六、推广包装六、推广包装 商业定位商业在认识商业定位商业在认识 如何建立商业的投资价值如何建立商业的投资价值如何建立商业的投资价值如何建立商业的投资价值 商铺区位所在楼栋优势劣势（抗性） 小区东入口 6#、7#、 8#、 9#17# 社区入口，价值明显 二层商业，最小面积180 小区东入口9#、 17#、 21# 县直三小的特殊客群 多平，如何让客户买单？ 小区车行入 1#2#3# 临街一层商铺 面积60 100平左右客 氛围不足 口 1#、 2#、3# 面积6

9、0-100平左右，客 户容易接受 氛围不足 通过前瞻性定位建立商业价值基础通过前瞻性定位建立商业价值基础 商业定位通过前瞻性定位建立商街价值基础商业定位通过前瞻性定位建立商街价值基础 1 12 2 车行入口车行入口 未来价值 东行入口东行入口 可见价值 1 12 2 扩大价值扩大价值引导目的性消费引导目的性消费扩大价值扩大价值引导目的性消费引导目的性消费实现价值实现价值实现价值实现价值扩大价值扩大价值、引导目的性消费引导目的性消费扩大价值扩大价值、引导目的性消费引导目的性消费实现价值实现价值实现价值实现价值 服务学校服务学校、社区内外双重消费社区内外双重消费社区型消费社区型消费服务学校服务学校

10、、社区内外双重消费社区内外双重消费社区型消费社区型消费 分地段定位商业业态 商业定位分地段定位商业业态商业定位分地段定位商业业态 东入口（6#、7#、 8#、 9#、 17#、 21#）： 内外购物餐饮文化街服务教育资料内外购物餐饮文化街服务教育资料 业态主定位为文具店学习用品店趣味店（开发学生智力店）业态主定位为文具店、学习用品店、趣味店（开发学生智力店）、 小书吧、小玩具特色店等 业态次定位为中小型餐饮特色小吃店业态次定位为中小型餐饮，特色小吃店 车行入口（1#、2#、3#）： 社区配套社区服务中心着眼社区需要社区配套社区服务中心着眼社区需要 商业业态主要为超市烟酒药店便利店洗衣店商业业态

11、主要为超市、烟酒、药店、便利店、洗衣店 ； 商业定位分地段定位商业业态商业定位分地段定位商业业态 社区服务中心，立足项目自身， 辐射周边社区。 社区服务中心，立足项目自身， 辐射周边社区。 社区内外型商业，服务学校、 社区商业。 社区内外型商业，服务学校、 社区商业。 商业定位项目商业整体定位商业定位项目商业整体定位 立足社区、辐射区域；聚集文化用品产业，创造目的性消费。 社区内外成长型商业社区内外成长型商业 集社区服务、文化用品、休闲餐饮为一体的商业街区 中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街中牟新区多元文化生活街 目录：目录： 目录： 一、区域调研一、区域调研

12、目录： 二、项目分析二、项目分析 三商业定位三商业定位 四、营销策略四、营销策略 三、商业定位三、商业定位 五、销售思路五、销售思路 六、推广包装六、推广包装六、推广包装六、推广包装 营销策略以业绩为导向，分地段推进营销策略以业绩为导向，分地段推进 以业绩为导向以业绩为导向 以平价销售，快速回笼资金为导向，全力推进商业销售。 分地段推进销售分地段推进销售 综合考虑销售氛围、社区人气，建议按照由易到难的销售原则，相相继继综合考虑销售氛围社人气建议按照易到难的销售原则相相 重点推售车行入口（南向）、 东入口两层商业。重点推售车行入口（南向）、 东入口两层商业。 营销策略招商、销售同步营销策略招商、

13、销售同步 招商先行，销售跟进招商先行，销售跟进 成立招商小组或引进招商管理公司，引进2-3家大型主力店，如餐饮 、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，并为消化面积较大的商铺做 返租基础。 捆绑式销售与分割式招租并行捆绑式销售与分割式招租并行捆绑式销售与分割式招租并行捆绑式销售与分割式招租并行 对东入口（紧邻县直三小）1、2层商铺捆绑式销售，并以分割式招租 并行的方式推向市场，一方面可以提前制造商业氛围，另一方面可以 保障购买客户投资利益，增强购买信心。 营销策略炒作区域，释放价值；打造特色，创造价值。营销策略炒作区域，释放价值；打造特色，创造价值。 炒作区域炒作区域释放释放提升项目商业价值提升项

14、目商业价值炒作区域炒作区域，释放释放、提升项目商业价值提升项目商业价值 从商业视角炒作区域，炒作区域的新老城区交汇、交通便利、未来居炒作区域的新老城区交汇、交通便利、未来居 住人口庞大等商业利好住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。住人口庞大等商业利好住人口庞大等商业利好，以释放、提升区域商业未来价值。 打造特色文化街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障东打造特色文化街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，以保障东 入口商业销售入口商业销售 从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以 特色吸引眼球、以特色聚焦目的

15、性消费客群、以特色创造商业价值。 目录：目录： 目录： 一、区域调研一、区域调研 目录： 二、项目分析二、项目分析 三商业定位三商业定位 四、营销策略四、营销策略 三、商业定位三、商业定位 五、销售思路五、销售思路 六、推广包装六、推广包装六、推广包装六、推广包装 销售思路招商先行销售思路招商先行 组建招商小组或招商管行相关的招商作组建招商小组或引进招商管理公司，进行相关的招商工作。 根据商铺规模要求进行首批业态谈判。 招商铺位首先推出新圃路1、2层商业，根据商铺特点，进行分割招 租，以大型餐饮、健身、洗浴中心为主，将难以销售的二层分割租赁， 有利于销售的逐步推进有利于销售的逐步推进。 销售思

16、路销售节奏，分地段推进销售思路销售节奏，分地段推进 推售阶段时间安排商铺位置商铺体量及面积 销售启动 销售招商业态推售阶段时间安排商铺位置商铺体量及面积 理想条件 销售、招商业态 单层商铺，容易销 售，且能够快速回 笼资金制造商 首批销售6月中旬 1# 、2#、 3# 18套， 单一层61-108， 连 笼资金，制造商业 氛围； 新圃路1、2层商铺 招商正在开始，面 社区配套型商业 超市、银行、美 发店小卖铺等 3# 一连二155-288 招商正在开始，面 积大，不容易出售， 因此建议待主力店 签约后进行正式推 售 发店、小卖铺等 售。 二批销售7月底或8月 份初 6#、 7#、 8#、 9#、 26套 一连二179-319 商业氛围基本形成， 主力店招商基本定 型，增强客户购买 餐饮、文化用品、 娱乐等份初 21#、17# 连二179 319 型，增强客户购买 信心。 娱乐等 销售思路销售模式：包租3年，每年返7%，直接折进房款销售思路销售模式：包租3年，每年返7%，直接折进房款 包租3年，每年返7%包租3年，每年