区域酒店市场分析报告

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1、 1 5.1 供给面分析供给面分析 5.1.1 存量现状存量现状 5.1.1.1 存量总计存量总计 在过去 20 年中，北京的酒店供给一直稳步快速增长，从 1984 年的 13,000 个房间上升到 2003 年底的 109,000个房间，增长了 近 10 倍。从下图可以看出， 88 年开始到 92 年是北京客房量增 长的第一个高峰，年客房增长量最高达到 0.8 万间。第二个高 峰就是 2000、2001 年，年客房增长量达到历史最高 1.3 万间。 这两个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。 图图 5.1： 1984-2003 年北京星级酒店客房数统计 1.3 1.7 2.12.4

2、 2.8 3.5 4 4.4 5.2 5.25.4 5.96.1 6.8 7 7.2 8.4 9.3 10.310.9 0 2 4 6 8 10 12 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 客房量 资料来源：根据北京旅游统计年鉴整理 随着 08 奥运的临近，北京市的星级酒店建设工作一直在持续， 其中星级酒店从 2001 年开始，年均增加数超过 100 家；到 2003 年年底北京市星级酒店达到 614 家； 表表 5.2：近年来北京旅游饭店供应量统计表 2000 年年 2001 年年 2002 年年 2003 年年 北京旅游饭店数北

3、京旅游饭店数 456 家家 554 家家 622 家家 659 家家 客房间数（万间） 8.49.310.310.9 新增旅游饭店数 98家 68家 37家 新增客房间数（万间） 0.910.6 新增饭店平均规模（间/ 家） 92147162 其中星级饭店间数 407家 506家 572家 614家 星级饭店数全国排名 第三位 第四位 第四位 未统计 资料来源：北京旅游统计年鉴 在优质酒店方面，目前北京共有 89 家 4、5 星级酒店（含预 4、5 星） ，提供酒店房间约 35,596 间（套） 。其中，34 家五星 级酒店提供客房约 16,607 间（套） ，而 55 家 4 星级酒店提供客

4、 房约 18,989 间（套） 。 图图 5.3：北京优质酒店（4、5 星级）历史供应情况（1995-2004） 14175 10993 14470 10993 15620 11586 16367 12299 17389 12299 18239 13603 20214 14358 20795 14912 20623 15417 18989 16607 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1995 19961997 1998 19992000 2001 20022003 2004 4星级酒店房间数5星级酒店房间数 资料来源：根据北京旅

5、游统计年鉴整理 2 5.1.1.2 存量结构存量结构 截止 2004 年底北京市共有旅游定点饭店 659 家，其中：星级饭 店 614 家，未评星级 24 家，公寓 21 家。 星级饭店中按企业类型划分：国有和集体饭店 502 家，占 81.76%；三资饭店 60 家，占 9.77%；个体饭店 52 家，占 8.47%。 按星级划分：五星级 34 家，占 5.54%；四星级 55 家，占 8.79%； 三星级 199 家，占 31.41%；二星级 267 家，占 43.49%；一星级 60家，占 9.77%。 图图 5.4 : 2003 年底北京星级饭店构成情况 5星, 5.54%4星, 8.

6、79% 3星, 32.41% 2星, 43.49% 1星, 9.77% 从图表分析来看，北京一至三星级酒店 525 家，占总数的 86%，高档酒店 89 家，占总数的 14%，这种结构比例比较合 理。 但据实地调研结果显示，北京市酒店市场却是各星级间区分模 糊，档次没拉开，造成实际供应结构不合理。主要反映在以下 几点： 同星级酒店服务水平参差不齐，没有对应星级的服务标 准，造成星级定位不准确。 价格体系较混乱，没有形成明确的高、中、低档的价格 差距。 市场定位不清，主题酒店匮乏。很多酒店没有明确的市 场定位和经营特色，商务型酒店和度假型酒店差别不 大。 5.1.1.3 存量区位分布存量区位分布

7、 图图 5.5：北京优质酒店（4、5 星级）主要集中区 3 区域分布上，到 2004 年末，市六区共有 4、5 星级酒店（含预 4、5 星）89 家，提供 35,596 间（套） 。其中，朝阳区提供供给 13,369 套，海淀区 7827 套，东城区 7138 套，西城区 3113 套， 分别占全市该类总供应的 37.6、22、20和 8.7，区域 集中趋势十分明显。 图图 5.6：北京市优质（4、5 星级）酒店区域分布 31 1717 8 4 3 22 11111 0 5 10 15 20 25 30 35 朝阳 海淀 东城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 丰台 顺义 怀柔 大兴 作为中

8、国主要的旅游和商务旅行目的地，北京的酒店物业也多 数针对以上不同需求而进行定位并提供服务。酒店的区位及其 周边环境是决定其定位差异的主要因素。一般而言，商务酒店 多位于亮马桥至国贸桥之间的三环路区域，而旅游酒店则更多 的集中于长安街、崇文门和王府井周边。 北京高档酒店物业主要集中在以下地区： o 燕莎地区 o 建国门-CBD 地区 o 王府井地区 o 北三环地区 (1) 燕莎地区 燕莎地区最早的酒店是建于 1984 年的长城饭店，由于毗邻使馆 区，所以也是北京酒店业发展较早的一个地区。此处高级酒店 聚集，地块现有四、五星级酒店 11 个，总客房数为 5,422 个。 其中，五星级酒店 4 个，

9、总客房数为 2,639 间。 燕莎地区地处第三使馆区，毗邻三环和机场高速，位置优越、 交通方便。加之区域发展较早，投资管理更趋于国际化，如长 江实业与京旅合作的五星级长城饭店等，区域酒店在北京高档 酒店市场上有较强的竞争实力。 主要客源以来自于周边商务区的大量商务需求为主，区域内国 际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人士尤具吸引 力。 表表 5.7：燕莎地区高档酒店物业 名称名称 位置位置 星级客房开业时间星级客房开业时间 北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口 47201984 北京海逸酒店 朝阳将台西路8号 43701990 北京皇家大酒店 北三环东路甲3号 43621993 中旅大厦

10、北三环东路2号 42041995 国航万丽酒店 霄云路36号 42122003 渔阳饭店 新源西里中街18号 44401992 亮马河大厦 朝阳东三环北路8 号44781990 长城饭店 东三环北路10号 51,0071984 昆仑饭店 朝阳区新源南路2 号57661989 凯宾斯基饭店 亮马桥路50号 55261992 希尔顿饭店 东三环东风路1号 53401993 资料来源：北京旅游统计年鉴 4 (2) 建国门CBD地区 建国门CBD 最早的酒店建设于 1982 年，是北京最早出现涉 外高档酒店的区域。地区现有四、五星级酒店 11 个，总客房数 为 5,644 间。其中，五星级酒店 6 个

11、，总客房数为 3,251 间，五 星级酒店在区域高档酒店市场中占据较大比例。 该地区临近日坛路使馆区，一直以来是北京市最具代表性的商 务集中区和涉外经济核心。目前由于北京市建设 CBD 的规 划，该地区的地位更为突出。 本地区作为北京商务中心区，存在大量的商务性需求，该类需 求对酒店的位置、环境、商务娱乐设施、服务水平等因素都具 有较高要求，这推动了区域酒店向高档化、国际化、高价位的 方向发展且在全市具有很强的商务竞争力。 表表 5.8：建国门CBD 地区高档酒店物业 名称名称 位置位置 星级客房开业时间星级客房开业时间 建国饭店 朝阳建外大街5号 44671982 京伦饭店 朝阳建外大街3号

12、 46561984 国贸饭店 朝阳建外大街1号 45521989 赛特饭店 朝阳建外大街22号 42941991 凯莱大酒店 朝阳建外南大街2号 44241992 京广新世界饭店 呼家楼 54461990 嘉里中心酒店 光华路1号 54872000 中国大饭店 建外大街1 号 57161990 长富宫饭店 建外大街26号 53361990 国际俱乐部酒店 朝外大街21号 52731997 国际饭店 建内大街9 号 59931991 资料来源：北京市旅游统计年鉴 (3) 王府井地区 王府井地区的酒店多数建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至 2002 年也有酒店集中形成供应。现有

13、12 个四、五星级酒店， 提供总客房 4,965 间。其中，五星级酒店 7 家，总客房数为 3,356 间，地区酒店整体水平较高，项目规模较小。 王府井地区的酒店市场是在商务区形成初期，出于官方接待外 宾的需要，由旅游集团、侨办、机管局等单位出面兴建的。后 在此基础上，依托于王府井旺盛的商务和旅游资源，区域酒店 市场得以进一步发展。 区域酒店的客户主要包括政府、组织和企业的内、外宾和高消 费力的旅游人群。就发展前景来看，由于该地区交通较为不 便，酒店的商务发展空间较小。 表表 5.9：王府井地区高档酒店物业 名称名称 位置位置 星级客房开业时间星级客房开业时间 北京饭店 长安街33号 5881

14、1900 贵宾楼饭店 东长安街35号 52171989 王府饭店 金鱼胡同8 号 55361989 皇冠假日酒店 王府井大街48号 53821991 华侨大厦 王府井大街2号 54011992 天伦王朝饭店 王府井大街50号 54081990 东方君悦酒店 东单与王府井大街 55312001 和平宾馆 王府井金鱼胡同3号 43441988 首都大酒店 前门东大街3号 43221992 好苑建国酒店 建国门内大街19号 43931999 北方佳苑饭店 王府井大街218-1号 42022001 王府井大饭店 王府井大街57号 43481995 资料来源：北京市旅游统计年鉴 5 (4) 北三环地区

15、北三环地区主要指西直门外大街以北中关村周边区域，目前该 区域共有四、五星级酒店 10 个，总客房数 5,928 个。其中，五 星级酒店 5 个，总客房数为 2,942 间，整体市场以四星级酒店 为主，整体档次略低于其它集中区。 区域内高级酒店市场的发展随着区域商务环境的成熟而逐步发 展。区域最早的高级酒店为建于 1954 年的友谊宾馆，是前苏联 的专家楼，而区域众多的科研院校和高科技企业为区域的发展 展现了良好的前景。 区域酒店的主要客户包括京西旅游带带来的旅游需求和区域各 个科研、学校、部门系统带来差旅、会议需求。预计中关村商 务区迅速的发展将带来区域商务需求的不断增加。 表表 5.10：北

16、三环地区高档酒店物业 名称名称 位置位置 星级客房星级客房 开业时间开业时间 天鸿科苑大酒店海淀知春路25号 43942001 燕山大酒店 海淀路甲38号 42181989 友谊宾馆 白石桥路3号 41,7531954 德宝饭店 西城区德宝新园22号 42061994 中苑宾馆 西直门外高粱桥斜街18号44151990 翠宫饭店 知春路 53611998 香格里拉饭店 紫竹院路29号 56571987 西苑饭店 三里河路1号 56501954 新世纪饭店 首体南路6号 57201992 世纪金源大酒店海淀区板井路69号 55542002 资料来源：北京市旅游统计年鉴 5.1.2 未来供应状况未来供应状况 目前，可查在建 4、5 星级酒店项目 24 个，预计在 2007 年底可 向市场提供约 10,000 套客房；其中，预计 5 星级酒店项目