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1、选择参考物业选择参考物业 同区域同物业形态同期在售同售价区间 同区域同物业形态同期在售同售价区间 XXXX项目整体定价模式XXXX项目整体定价模式 （市场导向法）（市场导向法） XXXX权重30%同一区域，高层物业，典型小户型走俏 XXXX权重30%同一区域，高层走高端住宅路线，持续销售 XXXX权重20%云岩区域，高层物业，近期热推代表性项目 XXXX权重20%同一区域，高层物业，中小户型已基本售罄 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 XX XXXX XX XX X X XXXX XX XX XXXX X X X XXXX XX XX XXXX XX XXXX XXX XXX XXX X
2、 X X XXX XX XX XXXX XX X X X X X XXXX X X X 编号编号评价要素评价要素权重权重XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 区位区位4747楼盘名称楼盘名称销售均价销售均价权重权重加权合计加权合计 通行售价通行售价编号编号 1位置151210141410 XXXX 830830%30%6977661 2周边自然环境533333 XXXX 770330%30%71.580472 3周边社会环境5344.54.53 XXXX 770320%20%7078783 4周边公共配套845873XXXX781320%20%70.
3、579354 5道路/交通状况654454XXXX V V 655 6噪音环境52.54.51.524.5 7区位升值空间553554 P =P = i(i1234)各楼盘的均价*对应权重之和 i(i1234)各楼盘的均价*对应权重之和 规划设计规划设计1616 8社区景观525-33 = = 79077907 9社区规模443142参考住宅平均加权分参考住宅平均加权分 W =W = (i1234)各参考楼盘加权分*对应权重之和 (i1234)各参考楼盘加权分*对应权重之和 10建筑密度41.53233 = =70.25 70.25 建筑设计建筑设计2424项目加权对比参考价项目加权对比参考价
4、 P P= = V/W*P项目加权分/参考住宅平均分*参考住宅理论通行价 V/W*P项目加权分/参考住宅平均分*参考住宅理论通行价 11建筑外观433.5223 = = 12户型面积段1076959 =7316 7316元/元/ 13朝向/采光/通风6353.533 14公共部分装修 433 5332 项目运作项目运作1313 15工程进度332.5311.5 16现场形象322.522.52 17销售情况3222.52.51 18开发商品牌542214 加权合计加权合计100100696971.571.5707070.570.56565 月份/项目月份/项目XXXXXXXXXXXXXXXXX
5、XXXXXXXXXXXXXXX 成交均价成交均价 2009年9月866677177948 2009年10月777375647509 2009年11月793280618154 2009年12月871977627481 2010年1月8315 7885 7771 2010年2月8215 7155 7776 均价取值均价取值83088308781178117703770378137813 项目参考价格权值评分表项目参考价格权值评分表 可比楼盘价格及权重可比楼盘价格及权重 参考住宅理论通行价参考住宅理论通行价 = = 764930%+775020%+658720%+777515%+612915 764
6、930%+775020%+658720%+777515%+612915 63.571.857707.6 63.571.857707.6 类 别类 别序 号序 号权 重权 重数 据数 据修正后数据修正后数据 1731680%5852.498 26800680020%1360 17212 27285 37501 7276 楼 层楼 层系 数系 数修正值修正值系 数系 数 12层12层-3.00%7128朝向系数朝向系数正负1-3% 34层34层-0.80%7290景观系数景观系数正负1-3% 57层57层-2.50%7165面积格局面积格局正负1-5% 810层810层1.20%7437通风采光通
7、风采光正负1-3% 1115层1115层0.80%7408噪音系数噪音系数正负1-2% 1620层1620层0.60%7393销售情况销售情况正负1-3%正负1-3% 2025层2025层-0.30%7327 2630层2630层-0.50%7312 31层31层-1.00%7275 32层32层5.00%7716 红字加粗部分为：待定变量红字加粗部分为：待定变量 销售阶段销售阶段整体均价整体均价均价调整均价调整修正均价修正均价 起价调整起价调整 最低起价最低起价 折扣上抛折扣上抛 销控底价销控底价 去化房源去化房源 开盘热销期7349-3%7128.266-10%6415.4393%6608
8、40% 持续销售期73493%7569.19-8%6963.6552%710335% 尾盘清理期73491%7422.215-10%6679.9942%681420% 3、综合修正，结合地方客户对楼层及各户型因素的习惯偏好进行调整 斜角朝向为均值，南北向为正值，南北通透最佳，东西向为负值 （预留空间，视正式销售状况，做销控微调） 各系数制订，以A、B栋共计14类户型状况平行对比。 1、横向对比，包括朝向、景观、通风采光、噪音影响 2、垂直对比，包括中低层邻里遮挡、噪音环境、高层远景视野开阔程度-73 72.1249822172.12498221 216.3749466216.3749466区域
9、市场走势（正负2-5%） 销售阶段调整（正负1-6%） 类 别类 别平均层差平均层差 -22 -37 88 59 基价综合修正基价综合修正 整体均价整体均价 主 项 主 项 市场同类产品平均价格（70%） 意向客户平均心理价格（20%） 7212.49822 优惠拟：按揭99、一次性98 楼层价格楼层价格单套房价单套房价 优惠拟：按揭98、一次性97 平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源 优惠拟：按揭99、一次性98 价格调控策略价格调控策略 略低价开盘，快速销售，率先去化性价比高及低价房源 包括城市景观及社区景观，观景视野开阔正值，视野狭小带暗角为负值 面积区间及功能分区合理程度，是否符
10、合普遍起居生活习惯 单边系数、阳台窗户开敞面及朝向、邻居遮挡影响程度 临街、巷道为负值，临社区园林，内向户型为正值，普通为均值 367 -184 -59 价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 备 注备 注 修正后均价修正后均价 修 正 因 素 修 正 因 素 参考因素参考因素 依据区域在售项目推盘价格走势(上升3%） 分期房、准现房、现房、尾房，现房为价格最高点（降3%） 另预留1%营销风险调整空间 备 注备 注 主要依据宏观政策及XX楼市价格走势(上升1%)宏观经济预期（正负2-5%） 单 套 修 正 因 素 单 套 修 正 因 素 -225.0299445-225.0299445 7
11、3497349 -220 44 户型优劣户型优劣朝向方位朝向方位视野景观视野景观面积区间面积区间通风采光通风采光噪音影响噪音影响临街追加临街追加系数之和系数之和对比系数对比系数系数合计系数合计 0.2393320.239332权重权重25%25%20%20%15%15%15%15%15%15%10%10%100%100% A1A1 3-2-2 92.34 22.10 114.44114.44 20%20%12%12%14%5%2%85%105.0309% 384632%7743 A2A2 2-2-1 73.27 17.54 90.8190.81 22%15%10%14%12%5%2%80%98
12、.8526%287258%7287 A3A3 2-2-1 79.80 19.10 98.998.9 18%15%10%14%12%5%2%76%93.9100%297206%6923 A4A4 2-2-1 73.32 17.55 90.8790.87 22%15%10%14%12%5%2%80%98.8526%287448%7287 A5A5 3-2-2 102.79 24.60 127.39127.39 18%20%13%12%14%4%2%83%102.5596% 418082%7561 A6A6 2-2-1 86.99 20.82 107.81107.81 22%12%8%14%12%6
13、%74%91.4387%315456%6741 A7A7 2-2-1 74.29 17.78 92.0792.07 18%15%12%14%11%8%78%96.3813%283962%7105 A8A8 2-2-1 72.53 17.36 89.8989.89 22%15%14%14%12%8%85%105.0309% 302119%7743 A9A9 2-2-1 71.05 17.00 88.0588.05 24%15%14%14%12%8%87%107.5022% 302898%7925 0.2544610.254461 900.23900.23 2879061%2879061% B1B
14、12-2-1 72.7918.5291.3191.31 18%18%10%14%10%8%78%96.3813%176012%7105 B2B22-1-1 52.1213.2665.3865.38 22%16%14%15%12%10%89%109.9735% 143801%8107 B3B32-2-1 61.8815.7577.6377.63 22%16%13%15%10%10%86%106.2665% 164989%7834 B4B43-2-1 78.8520.0698.9198.91 20%15%10%14%12%8%79%97.6169%193106%7196 B5B53-2-2 88.
15、1022.42110.52110.52 18%15%8%12%12%8%73%90.2030%199385%6650 合 计合 计443.75443.75平均系数平均系数81%81%877293%877293% 总计总计3756354% A栋均价A栋均价套面均价套面均价91319131 A栋销售额 B栋均价B栋均价套面均价套面均价91419141 B栋销售额 总销售额总销售额 A栋标准层建筑面积 A栋总建筑面积 B栋标准层建筑面积 B栋总建筑面积 212243614 72877287 64673796 900.23 28807.36 443.75 8875 73687368 标准层分户价格构成
16、表标准层分户价格构成表 楼 层楼 层 房型房型套内面积套内面积建筑面积建筑面积 价格影响因素权值价格影响因素权值 户型均价户型均价公摊面积公摊面积 总销售面积37682.36￥276,917,410￥276,917,410 综合系数表综合系数表 单位单位A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9 户型户型3-2-23-2-22-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-13-2-23-2-22-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-1 建筑面积建筑面积114.44114.4490.8190.8198.998.990.8790.87127.39127.39107.81107.8192.0792.0789.8989.8988.0588.05 套内面积套内面积92.3492.3473.2773.2779.879.873.3273.32102
