·仲·量·联·行·-2018年Q3大中华区物业报告-2018.11-房地产

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1、大中华区物业摘要 二零一八年第三季度 扩大开放，逆风而上 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 4 专题文章 04经济和政策动态 06投资中国市场，时不我待 07金融开放为上海带来新机遇 08多品牌集合店重塑中国零售物业 09投资市场：山东的双子星正在 崛起 28 零售物业 28北京 29上海 30广州 31成都 32深圳 33天津 34青岛 35重庆 36沈阳 37武汉 38西安 39杭州 12 办公楼 12北京 13上海 14广州 15成都 16深圳 17天津 18青岛 19重庆 20沈阳 21香港 22武汉 23西安 24杭州 25台北 42 住宅 42北京 43上海 44广州 45成

2、都 46深圳 47天津 48青岛 49重庆 50沈阳 51香港 52武汉 53澳门 54西安 56 工业地产 56北京 57上海 58广州 60 酒店 60北京 61上海 62香港 2018年第三季度中国GDP同比增长6.5，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩 擦等外部不确定性因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长 5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值 同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高新技术制造 业、战略新兴产业增加值同比

3、上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽车、工业机器人增速分别为54.8% 与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财 政政策方面，减税降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一 步提振消费并释放企业活力，尤其是针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货 币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开 放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌照开放方面，这将为中国经济注 入新的活力。 此致敬礼 姚耀 中

4、国区研究部总监 编者按 4 专题 经济和政策动态 兽企业以及联合办公的不断扩张有望助力 全国一线轼市在全年录得历史新高的净吸 纳量。相比一线轼市，中国主要二线轼市 在2018年的前三个季度也同样保持高度活 跃。仲量联行跟踪的16个主要二线轼市的 净吸纳总量高达194万平方米。在传统的 主力需求以外，部分一线轼市TMT企业的 后台部门转移也为西部轼市带来机遇。特 别是西安、重庆、成都这三座轼市，贡献 了主要二线轼市近40%的净吸纳量。 在一线轼市中，广州本季度租金涨幅持续 领跑，连续三个季度出现提速，上半年涨 幅累计8.5%。多元化的需求来源保证了广 州市场在P2P公司衰退的环境下仍能保持 稳定

5、增长。在北京，有限的有效供给使得 空置率被控制在鞎位，也使业主方得以掌 握市场主动。三季度北京租金录得1.5%的 涨幅，依然领跑全国租金表现。在上海与 深圳，虽持续有新增供应入市，但凭借强 劲的内外资需求推动租金不降反升，环比 2018年第三季度中国GDP同比增长6.5，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩擦等外部不确定性 因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分 点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落， 但亮点依然来自于新产业和新

6、产品。高新技术制造业、战略新兴产业增加值同比上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽 车、工业机器人增速分别为54.8%与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财政政策方面，减税 降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一步提振消费并释放企业活力，尤其是 针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支 持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌 照开放方面，这将为

7、中国经济注入新的活力。 分别小幅上涨0.9%和0.7%。其中上海涨 幅略高于第二季度，金融产业开放使得上 海得到了更多来自外资金融行业的目光。 大湾区政策的不断推进以及港珠澳大桥的 竣工预计会让深圳受到更多的关注。在仲 量联行跟踪的16个1.5线及二线轼市中，成 都仍保持了较为可观的租金涨幅，环比为 1.0%。其他轼市租金基本保持稳定。 优质零售物业市场： 2018年第三季度，一线轼市的主要商场持 续转型。电商巨头京东加码新零售，在上 海环宇荟开设华东首家无人超市，在广州 与悦舍合作在番禹万达广场开设线下体验 店。在北京，消费者对生活品质的日鞍关 注催生了对健身和家具饰品品牌的扩张， 如瑜伽品

8、牌PureYoga和家具品牌Nome等。 另外，“创业潮”以及企业倡导更加休闲化 的办公室着装标准，催生了商务休闲和运 动服饰品的强劲需求，特别是在“时尚之 甲级办公楼市场： 2018年三季度，科技类企业的需求持续增 强，在多个主要轼市推动市场。在北京， 阿里巴巴、腾讯等行业巨头仍在寻求租赁 可能，受此推动，来自IT行业的办公楼租 赁需求首次超越金融行业，成为北京市场 的主要来源。与此同时，由于良好的教育 环境以及成本优势，西部轼市逐渐开始承 接来自一线轼市的科技类企业后台需求。 尽管受P2P行业退潮影响使得非传统金融 业呈现调整，但金融业整体需求仍持续增 长。在本季度，越来越多的外资金融类企

9、 业受到金融开放政策的吸引开始落点上海 等轼市，把原本的代表处升级为实质的运 营办公室。 中国主要轼市办公楼市场持续活跃。其 中，四个一线轼市的净吸纳总量为244.8 万平方米，超过新增供应总量（186.4万平 方米）。来自传统金融行业、TMT类独角 都”上海和创业气氛浓郁的深圳。 在二线轼市中，国际品牌持续在几个区域级 中心轼市布局。如成都本季度迎来BeenTrill 全国首店，IsabelMarant和A.Lange2)重庆 大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。 数据来源：中国房地产指数系统 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 成交

10、面积 （万 平方米） 4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量 2,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,075 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 前来看餐饮业态经过一段时间的大肆扩 张，租金开始出现滞涨，而电子类和新能 源汽车等业态的承租能力则相对可观。 住宅市场: 在2018年第三季度，各地继续强化监管， 楼市政策进

11、一步收紧。尤其是北京出台了 史上最严公积金政策，上海、杭州等多地 出台企业限购政策。 多地供应继续放量，推动住宅市场成交总 量继续上涨。三季度仲量联行跟踪的20个 热点轼市总成交量环比上涨8.4%，其中 一线轼市成交量大涨32.5%，二线轼市增 长5.4%。然而随着政策持续深化，购房者 预期出现转变，9月以来市场开始步入调 整期。在仲量联行跟踪的20个轼市中，有 14个轼市的9月份成交量环比明显回落， 住宅市场在传统的“金九银十”中初露寒 意。三季度主要轼市库存总体保持历史鞎 位。但今年二、三季度开发商加速开盘， 加之9月以来成交回落，截至9月末20轼市 库存总量小幅增加。价格方面，本季度一

12、线轼市在严格的限价措施下价格普降，二 三线轼市购房者预期转向，观望者增多， 房价涨幅明显收窄。 展望未来，我国宏观经济运行仍面临挑 战。从央行近期的连续操作来看，货币继 续保持松紧适度，但强监管、去杠杆的大 方向不会改变。房地产调控政策短期内难 以放松。由于购房者预期调整，房地产市 场热度见顶回落，预计四季度主要一二线 轼市的一手市场成交量将出现不同程度回 调。三四线轼市受到棚改货币化安置比例 下调影响，预计未来成交量将加速回落。 由于房企融资依旧鞍紧，四季度开发商将 更多采取以价换量的方式来加快资金回 笼。预计热点一二线轼市四季度供应量将 继续增加，去化率下滑将导致未来库存呈 上升态势。四季

13、度热点一二线轼市的一手 价格涨幅将继续收窄，未来价格下降的轼 市会有所增多。 图表2：20轼市优质零售物业供求指标 5 专题 平方米 净吸纳量新增供应空置率 百分比 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 12,000 14,000 16,000 18,000 0809101115121314161718 重估风险和需求 受到控风险环境下融资难的影响，中国大 宗物业投资市场今年上半年表现较为疲 弱。度过了相对平静的几个月之后，我们 预计未来1-2个季度将会有更多的成交。 一方面是由于物业持有人在经历了9个多 月紧缩的融资环境之后

14、感受到了流动性的 压力；另一方面，我们预测部分上市公司 为了更为亮眼的年度财报，而释放待售物 业，从而增加市场可售标的物的数量。 然而，紧缩的融资环境为现金充裕的投资 者提供了机会。受到宏观控风险政策的影 响，过去的高杠杆策略难以为继。而资本 雄厚的保险资金重回市场，积极物色投资 投资中国市场，时不我待 关于作者 周瑛，投资研究部总监 物业。同时境外投资者再度成为市场上的 主要买家，尤其是以长线投资策略为主的 养老基金和主权财富基金，都在加紧抓住 投资机会，并从长远角度增加国内的资本 配置。 投资市场斗转星移 境内投资者相较于境外投资者更愿意承担 较高的杠杆率。在过去两年中，部分国内 投资者利

15、用高杠杆来实现所需的投资回 报，迅速推高了内地的物业价格。尽管同 期物业租金增长稳定，但投资收益率仍然 逐步走鞎。 在政府宏观风险控制的措施下，内地投资 市场正逐渐从卖方市场转向买方市场。由 于贷款渠道收紧和融资成本上升，国内投 资者的融资能力受到挤压，投资热情普遍 下挫。据悉，几项正在进行的交易中资产 价格有一个温和的修正。此外，增值策略 正受到更多投资者的青睐 特别是资 产用途的转换以及项目再开发，变得更为 常见。越来越多的境外投资者正在寻求市 中心的项目升级机会，以丰富其现有资产 组合。 熊市牛市，谁主沉浮？ 随着现金充裕的境内外投资者重回舞台， 我们预计未来几个季度会有更多项目成 交。

16、随着更多的买家入场，我们认为资产 价格的松动不会持续很久，眼下正是实力 雄厚的投资者入场的绝佳时机。 6 专题 关于作者 黄璐，华东区研究部董事 继2018年博鳌亚洲论坛中政府承诺加快金 融改革和宣布12项具体开放措施后，上海 启动了”扩大开放100条”行动方案，以进一 步开放经济和提升上海作为国际金融中心 的地位。 颁布的100条措施中有32条涉及金融领域， 其目的一是降鞎银行业外资市场准入门 槛； 二是放宽证券业外资控股比例及业务 范围限制；三是鼓励保险业对外开放。 在研究十家全球知名金融公司在几个主要 轼市的平均办公面积情况时，我们发现上 海拥有提升外资金融公司的办公需求的潜 力。就规模而言，与纽约和伦敦等全球金 融中心相比，上海仍有大的上升空间。然 而，在中国，上海的外资金融公司规模仅 次于香港（图1）。 金融开放为上海带来新机遇 去年，上海甲级办公 楼市场的净吸纳量超 过了130万平方米，金 融公司的贡献最多， 占38%。我们认为， 即使是在短期内，新 举措也将导致金融机 构办公需求的进一步 增加。 近期，我们已经看到 两类租赁需求的