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1、高力专题高力专题 写字楼物业 | 华东区 2018 年 4 月 18 日 建设建设全球城市核心区全球城市核心区 浦东新区楼宇经济未来展望 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 2 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 陈铁东陈铁东 董事董事 | 研究部研究部 | 华东区华东区 浦东新区是上海实现2035 总体规划中“建 成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而楼 宇经济则将在实现该愿景的过程中发挥重要战略 功能。与领先的全球城市伦敦及纽约相比，当下 浦东核心商务区的楼宇经济在全球企业总部及现 代服务业的集聚程度方面仍
2、略显不足，且产业结 构的多元化程度也具有较大的增长潜力。 高力国际认为未来浦东对优质办公空间的需求将 保持稳健增长，并且将持续从核心区向次中心区 外溢。其中金融企业的办公需求因受惠于产业规 划与新政策而将保持走高趋势，而通信、媒体与 科技类（TMT）企业的需求增长则将更加旺盛。 从空间格局来看，新增供应将主要朝小陆家嘴的 东向与南向拓展：前滩-世博板块将成为近中期 供应热点区域；而花木-龙阳路板块则将在远期 形成新的金融与商务区。因此大型企业租户应着 眼于这些区域，作为日后拓展办公空间的考量选 项。 高力国际建议上海市政府加速金融与服务业的开 放进程，以进一步加强吸引外资企业总部及先进 服务业
3、企业落户浦东商务区；同时聚焦科技信息 与文创企业在浦东高端写字楼中的发展，以引导 楼宇经济的产业多元化。对于写字楼业主而言， 需重视外资金融机构与 TMT 产业在未来的增 长，并提供相应的产品与服务；同时应关注并研 究灵活办公行业的发展，以考虑与之配合而形成 更为创新与弹性的租赁模式。 执行摘要执行摘要 浦东新区是上海实现2035 总体规划中“建成卓越的 全球城市”目标愿景的重要载体，而“楼宇经济”以 优质写字楼为载体的经济形态则在实现该愿景的过程中发 挥重要战略功能。与 2016 年 GaWC 发布的 Alpha+级别 城市伦敦与纽约相比，浦东商务区的楼宇经济在以下 方面还有可提升的潜力：1
4、）大型跨国企业（如财富 500 强）集聚的数量；2）现代服务业企业集聚的数量；3）产 业结构多元化程度。 此外，通过详尽的分析与研究，高力国际认为未来浦东的 楼宇经济将会有以下发展趋势： 1 整体走势方面，浦东楼宇经济的供应与需求均将保持 健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新 兴次中心区将是供应热点； 2 需求方面，由于规划与政策利好，金融业仍将占据浦 东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；同时租 户类型将更加多元化，TMT 企业将保持快速发展； 3 供应区域方面，从核心区外溢的需求将沿浦东规划中 的东西发展主轴与滨江商务带东扩与南拓。前滩-世博 将是近三至五年的主要供应热点；而随
5、着龙阳路区域 的建设，花木-龙阳路大板块在未来将是浦东楼宇经济 版图的重要节点； 4 租赁策略方面，未来更多的企业将会青睐弹性的租赁 模式以配合市场环境的快速变动。近期扩张迅猛的灵 活办公将在未来作为企业租赁的选项之一，成为办公 模式的新常态。 结合以上对比结论与未来发展趋势研判，我们分别从政 府、业主与租户的角度提出以下建议以供参考： 政府角度政府角度 加速金融与服务业对外开放进程，加强吸引外资企业 总部及先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，进一步 提升楼宇经济的辐射能级以及与全球经济联系的紧密 程度； 参考纽约与伦敦，大力引导 TMT 企业在商务区中聚集， 促使科技信息产业与文创产业平衡金融
6、业的发展，加 强金融业人才与产业人才的高效互动，形成多元产业 协同发展，以最大程度发挥金融业的功能。 自持型自持型写字楼业主角度写字楼业主角度 加强对外资金融机构与 TMT 企业租户的关注，并提 供相应的产品、配套与服务； 关注并研究灵活办公行业，并选取合理的合作伙伴与 发展模式，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。 大型大型租户角度租户角度 可考虑与灵活办公合作，弹性的租赁模式可良好应对 未来市场环境的变动以及快速拓展业务的需求； 三至五年内，关注前滩-世博板块的新增写字楼供应， 作为扩租或提升办公环境的选项；五至八年内，花木- 龙阳路板块将有大量高品质写字楼入市，可作为企业 （尤其金融企业
7、）未来办公空间的重要考量。 3 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 目录 执行摘要执行摘要 . 2 研究背景研究背景 . 4 上海总体规划与上海总体规划与 GaWC 全球城市体系全球城市体系 . 4 浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域 . 4 楼宇经济对于全球城市楼宇经济对于全球城市发展的战略意义发展的战略意义 . 4 浦东新区楼宇经济现状分析浦东新区楼宇经济现状分析 . 6 浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介 . 6 浦东商务区写字楼产业现
8、状浦东商务区写字楼产业现状 . 7 浦东新区楼宇经济未来展望浦东新区楼宇经济未来展望 . 7 产业展望：金融与产业展望：金融与 TMT 热点持续热点持续 . 7 空间格局展望：南拓与东扩空间格局展望：南拓与东扩 . 11 供应与需求展望：核心商务区租金未供应与需求展望：核心商务区租金未来五年来五年 将稳健走高将稳健走高 . 15 租赁策略租赁策略展望：更多企业租户将调整租赁模展望：更多企业租户将调整租赁模 式，灵活办公将成常态式，灵活办公将成常态 . 15 总结与建议总结与建议 . 16 4 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 |
9、 高力国际 研究背景 上海总体规划与 GaWC 全球城市体系 2018 年 1 月，上海市正式发布了上海市城市总体规划 （2017-2035 年）（以下简称：上海 2035），其 中在明确了上海为“上海是我国的直辖市之一，长江三角 洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航 运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并 将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义 现代化国际大都市”的城市性质的同时，指出了上海 2035 年的城市目标愿景基本建成卓越的全球城市， 令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影 响力的社会主义现代化国际大都市。 “全球城市（Global
10、City）”或“世界城市（World City）”的概念取自英国拉夫堡大学的“全球化与世界城 市研究小组（GaWC）”。作为当今研究全球化与城市课 题的全球领先智库，GaWC将全球城市视为全球经济系统 与城市网络中的节点，并根据其与世界其它城市联接的紧 密程度进行分级与排名。上海在 2016 年 GaWC 最新发布 的世界城市名册中位列 Alpha+级别；而最高级别 Alpha+级别仅包括两个城市伦敦与纽约。在当今全 球化背景下，上海以“卓越的全球城市”作为城市发展愿 景，不仅凸显了开放的态度与联接世界的愿望，也表明了 强大的进取心在未来发挥与伦敦与纽约同等的全球影 响力。 图一：GaWC 全
11、球城市名册（2016 年，Alpha 等级） 数据来源：GaWC 浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域 拥有陆家嘴金融城、张江科创城、自由贸易区与洋山港的 浦东新区在上海的未来蓝图中扮演着重要角色。浦东新区 的十三五规划明确指出了浦东新区未来“向具有标志性的 全球城市核心区迈进”的发展目标，以及“基本建成金 融、科技、贸易、航运四个中心的核心功能区”等分 目标，表明了浦东新区是上海实现城市愿景的重要载体。 2017 年，浦东新区实现生产总值人民币 9,651 亿元，同 比增长 8.7%，占上海全市的 32.0%；外商直接投资实际 到位金额 78 亿美元，同比增长 11.2%，占上海全市的 46
12、.0%；外贸进出口总额人民币 32,238 亿元，同比增长 11.2%，占上海全市的 60.7%；截止 2017 年 8 月，入驻 浦东新区的跨国公司地区总部达 277 家，占上海全市的 45.4%。由此可以看出，上海在联接世界与扩大全球影响 力的进程中，浦东新区发挥着无可替代的经贸窗口功能。 表一：2017 年上海与浦东新区经济指标概览 经济指标经济指标 单位单位 浦东浦东 上海上海 占比占比 生产总值 亿元 9,651 30,134 32.0% 外商直接投资实际到位金额 亿美元 78 170 46.0% 规模以上工业总产值 亿元 10,062 33,989 29.6% 商品销售总额 亿元
13、36,454 113,125 32.2% 外贸进出口总额 亿元 19,565 32,238 60.7% 期末认定跨国公司地区总部 入驻数* 个 277 610 45.4% “*”为 2017 年 1-8 月数字 数据来源：上海统计局、上海浦东政府、上海外国投资促进平台 楼宇经济对于全球城市发展的战略意义 楼宇经济是我国城市经济发展中涌现出来的一种新型经济 形态。它以商务楼、功能板块和区域性设施为主要载体， 以开发、出租楼宇而引进各类企业，从而引进税源、带动 区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度特点的一种 经济形态。1 楼宇经济对城市发展最直观的带动作用表现为财富集聚效 应。以陆家嘴金融贸易
14、区为例，截至 2017 年第一季度， 31.78 平方公里的土地上已有 239 座 8 层以上商办楼宇， 其中年税收亿元以上的楼宇超过 90 栋（数据来源：浦东 新区政府）。稳定的税源为浦东新区和上海市持续贡献着 可观的经济效益。此外，在卓越全球城市的目标愿景下， 发展楼宇经济不仅能促进财富聚集，更有以下战略意义： 1. 楼宇经济集聚发展的理论研究，陶海波、丁原，时代经贸 第 163 期， 2010 年 3 月 伦敦 纽约 新加坡、香港、巴黎、 北京、东京、迪拜、 上海 悉尼、圣保罗、米兰、芝加哥、墨西哥 城、孟买、莫斯科、法兰克福、马德里、 华沙、约翰内斯堡、多伦多、首尔、伊斯 坦布尔、吉隆
15、坡、雅加达、阿姆斯特丹、 布鲁塞尔、洛杉矶 Alpha+ Alpha+ Alpha 5 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 1. 楼宇经济是总部经济的载体，承载着提升城 市在全球分工协作体系中地位的关键作用 经济全球化背景下，跨国公司的全球总部和地区总部 位于全球价值链体系的上游，把握着战略发展、资源 配置等决策权。以全球城市排行榜中的 Alpha+城市 纽约和伦敦为例，2017 年财富500 强公司中有 44 家的总部坐落在纽约，仅曼哈顿金融区就汇集了其 中 10 家；而伦敦聚集了超过 1/3 的财富500 强公 司的欧洲总部，以及几乎所有主要国际银行和金融机 构的分支机构或总部。近年来，上海市总部经济快
