202X年房地产法论文

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1、关于房价高涨的制度分析及对策探究 杜巧萍【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年 间，房价几乎翻了十番，这使得越来越多的老百姓彻底沦为房奴。本文试从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就改善该问题提出几点建议。【关键词】：房价制度 供求关系合理性近年来，反映“人”与“房”的斗争史的电视剧越来越火，什么蜗居，什么房子等等，众多电影电视人都将目光瞧准了这块肥肉。为什么这类电视题材能够吸引老百姓的眼球呢？原因很简单一一贴近生活。 因为目前几乎所有人的生活都面临着这样的一个困境一一 房。住房问题关系着千家万户老百姓的切身利

2、益，但是，目前房价的涨幅却远远高于老百姓购置能力的提高幅度，于是，房，便成了大家心头的一块石头，放又放不下，买又买不起。 那么，究竟是何原因造成了房价的一路攀升呢？这种攀升又是否合理呢？下面笔者将对这一 问题作出具体分析。一、目前中国的房价的合理性探究 对于面前中国的房价是否合理，学术界存在着两种截然不同的看法：第一，认为当前房价是合理的，这其中又有两种观点：1 、供求说，认为当前房价的高涨是市场调节下供求关系两种力量博弈的结果。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高。目前， 在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产

3、总体需求强劲造成供求关系紧张。而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后 面三种需求的增加共同推动的。2、接轨说，认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的。第二，认为当前的房价是不合理的，也可以概括为“消费负担说”。即相对于人民的购 买能力而言，房价过高。3、消费负担说，认为目前的房价已经超出了老百姓的负担能力，故不合理。笔者认为，以上三种观点都有失偏颇。首先供求关系确实是引起房价上涨的原因之一， 但是，它只是表

4、象，更深层的，是制度问题引起的老百姓对于房子的需求量的上涨，这一问 题在下文中进行详细探讨，这里不再赘述。所以说房价并不是只在市场作用下就可以达到这 个高度的，所以说，认为房价是市场经济正常范围内的运行和调整，显然脱离了实际。其次,对于接轨说，众所周知， 中国走的是具有中国特色的社会主义道路，而且，我们还处于并将长期处于社会主义初级阶段，在这个阶段，盲目的谈接轨显然只是一种用于掩饰高房价带来的严峻问题的混淆视听的手段。而消费负担说则侧重在消费者的角度考虑问题，忽略了房屋投资商和政府的考量。对于目前房价的合理性分析应该从多个方面进行切入，充分考虑到投资者，消费者，政府三方的利益。首先从消费者的角

5、度来说，住房问题是基本民生问题，房 价过高，超过了消费者的购买能力， 对于消费者而言，这使得他们的基本生存需求无法得到浙江工业大学，2010级，学号：201017330304 2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座中国房价问题之症结，在这次讲座中，他提 到了目前中国房价的合理性问题，总结出关于房价问题的合理性的三种学说，即“供求说”、接轨说”和“消费负担说”，以下内容归纳自此讲座。 供求因素对房价的影响分析，中国集体经济，2012年12期这也是网络上盛行的一派观点，不过多为房屋开发商所提，已招致一片骂声，网友讨伐“房价跟美国接 轨，工资跟非洲接轨。”满足，而目前我国的房价正是出于

6、这样一个尴尬的境地。下表正可以清晰的表明这一境地。香港19.5%东京20-25%新加坡35%北京50%上海40.6%广州40-50%中外房价支出占家庭收入比例其次，从政府的角度而言，老百姓的住房问题得不到解决必然影响到了整个社会的长治久安， 这就使得政府对这个社会实行管理管制的成本增加。最后，从投资者的角度而言，诚然，房价越高，他们能够获得的利益也就越多，但是，当房价在市场调节上涨到一定程度，使得老百姓不堪重负，政府必然会出面利用其看得见的手对市场经济秩序进行调节，在政府的调控下，房价势必有所浮动，从而影响到他们对于可期待利益的判断，而目前我国的情况是， 在政府的宏观调控下， 房价上涨的趋势仍

7、旧未得到缓解，这显然已经非单纯经济学可以解释的了。所以，综上所述，笔者认为，目前我国的房价是不合理的。二、中国房价上涨原因既然，目前我国的房地产价格是不合理的，那么又为何我国的房价会攀升到这种“不合理”的境地呢？笔者认为这种“攀升”主要基于以下几个方面的原因：(一) 、人口的迅速膨胀和城市化的加剧，使商品房市场在相当长的时间内处于供不应求的状态。巨大的市场需求强有力的拉动着房产价格。(二) 、房地产投资的特点使得投机型住房需求涨幅飞速与其他投资项目相比房地产投资具有以下特点：1、房地产投资具有增值和保值功能(1) 、土地资源的稀缺性和不可再生性决定了土地不能像其他一般商品那样源源不断的生产，相

8、反，随着人们对土地的不断开发利用，经济的发展对土地的需求不断增长，土地资源减少，土地的价格飞涨，这就使得房地产投资不但能保值，而且能增值。(2) 、房地产投资较为安全。房屋作为一种投资品种，虽不能分割，无法携带，却不需要 收藏。除因较大的自然灾害外，不会受到损害。虽无法移动，亦不会丢失，也是一种不需要 保险箱保管的财产。(3) 房地产投资可以通过财产保险来避免损失，从而将投资风险和损失降低到最低限度， 这是其他投资方式不可相比的优势。2、房地产投资不受通货膨胀的影响，市场风险小房地产属于实业的范畴，是高关联度产业，它影响和关联的行业包括建材业，五金业， 电器业，家具业，装饰业，交通运输业，广告

9、业，水泥业，林木业等，所以其基本上不受通 货膨胀的影响。正是因为房地产投资具有上述特点， 使其基本上处于一个只赚不亏的情势， 从而导致越 来越多的投资商瞄准了这块肥肉下手， 这就使得对房子的需求大量上涨， 即上文中提到的投 机性住房需求上涨。另外，也正是因为房地产投资热，使得房屋的空置率上涨。这其实是一个恶循环，房屋空置率上涨，有正常生活需求的的群体买不到房子， 使得正常生活需求量也在增加， 房价就 会一再上涨。中外房地产导报2002年第24期第39页约翰梅纳德凯恩斯，宏观经济学商品房投资，主编：许海峰，人民法院出版社，第 3页而目前，虽然没有人清楚中国一线城市的住房空置率到底有多高，但“空置

10、率非常高” 是大家的一致印象。据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国66城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中 国房地产市场的根基。虽然关于6540万这个数字引来了无数口水战，但是无论如何，中国 住房空置率高是不争的事实，而这一问题也是引起中国房价居高不下的最重要的原因之一。（三）、土地价格和建筑材料的价格不断上涨前文中已经提到房地产行业是高关联度产业，它影响并关联着诸多行业，而作用都是 相互的，反过来说，这些被它关联着的行业同样也反作用于它，土地与建筑材料是构成房产的必不可少的因素之一，因此，他们的价格的上涨必然使得房产价格的

11、上涨。（四）、人均房屋使用面积还未达到稳定值据有关学者的研究表明，人均房屋使用面积达到一定量后，房地产的竣工量才会开始 下降。比如说，美国纽约 人均面积50平方米，巴黎是人均30平方米，新加坡是17平方米 国外许多城市的实例表明人均国民生产总值达到1000美元/人后，住房需求才开始下降，而目前我国正处于朝着这个标准迈进的阶段。（五）、地方政府过度依赖土地财政根据2010年财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为 1.591万亿元，约占50% 土地出让金已经成为地方政府重要的 收入来源之一。2009年土地出让总面积 20.9万公顷，同比增加38

12、.3%, 土地出让金收入同比 增加了 63.4%,总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土 地出让金的依赖性比较强，使得政府对于房地产投资的控制力度势必有所限制，从而推动了房地产价格的上涨。（六）、土地出让制度导致开发商高价拿地，增加房子的成本我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中招标是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收 益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18嘛日80%而采用招标方式

13、的仅占 2% 信息来源于 http:/ 年 12 月 1 日商品房投资，主编：许海峰，人民法院出版社，第 4页按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号，以下简称规定）的解释,土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌 .一. 一材料来源于中华人民共和国国土资源部网站http:/ 2012 年 11 月 30 日在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，高地价又增加房子的成本，房 价必然上涨，两者相互推动，最终形成恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，而现

14、在看来则成了房价恶性上涨的罪魁祸首之一。（七）、房地产法制建设尚不完善目前，我国的房地产体系是以房地产管理法、土地管理法为主的，而房地产管理法是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共 和国城市房地产管理法的决定修正，土地管理法则是1 9 8 6年6月2 5日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1 9 8 8年1 2月2 9日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正1 9 98年8月2 9日第九届全国人民代表大会常务

15、委员会第四次会议修订根据2 0 0 4年8月2 8日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正的，经过多年的发展之后，房价的快速上涨，使得很多的法律无法适应现行房价的变化（当然，法律本身的滞后性也是造成这一现象的主要原因），所以目前的房地产法律制度有很多不完善的地方。比如说，法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。举个例子来说，对于房地产 开发企业闲置土地的行为，土地管理法早有明确规定 土地管理法第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占 用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由 用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直