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1、房地产市场调查报告优秀摘要：多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需 品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成 为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整 个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控 制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费 者的需求定位，我们于 XX年6月8日-9日针对郑州市房地 产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重 点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者 市场的情况。近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价 格不断攀升。国家政府对此事高度重视，XX年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一
2、系的宏观调控政策，希望 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步 显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑 州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定 位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这 门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应 用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查 问答，调查对象年龄在 20-60岁之间，共发放调查问卷40 份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格 的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的 情况。三.调查结果1.居住条件分
3、析我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占40%;其次是福利房占14%然后为经济适 用房占6%由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出 租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州 市住房保障体系不完善，有待进一步加强。2.家庭收入分析从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到XX-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是 4000-6000元范围，占到;排到第三位的是 XX元以下，占%; 而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此 我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故 消费者购房需求不旺，也即居民
4、收入水平与购房能力有直接 的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实 际家庭收入水平。3.住房面积分析从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为 54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为 9%;130平方米占6%由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范 围内。4.居民信息获得途径从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途 径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、 网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63% 51%
5、49% 34% 34% 17% 11% 11% 11% 由此我们可以看出， 开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要 注重服务水平和房产质虽，使该房产在消费者的人际关系网 中得到大力推广。5.居民购房计划分析从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占40%;5年的占%;2年的占;一年和半年的均为 由此我 们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高， 开发商应提高消费者的购买积极性。6.居民购房目的分析以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费 者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来
6、获 取利润所占比例较小。7.居民能承受房价分析.由以上数据我们可以很明显的看出,19%勺人能接受3000元/平米一下，54%勺人能接受 3000-5000元/平米，19% 的人能接受5000-8000元/平米，7%勺人能接受8000-10000 元/平米，2%勺人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大 多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居 民无法接受。8.居民购房面积分析从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大 多数为 80-100m3 ,占 %;100-130 m3 占 %;130 m3 占 20%;50-8
7、0m3占%;50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消 费者对房屋面积的要求为 80-100m3,开发商在设计房屋时应 适当增大该类房屋的数虽。9. 居民购房付款方式分析选择分期付款方式的购房者占 63%,选择银行付款的购 房者占20%选择一次性付清的购房者占 17%选择公积金 贷款的购房者占3%10. 居民对购房配套设施的要求分析从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活 配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的 69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占 23%;餐饮场所和停车场占8%由此我们可以得出，学
8、校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发 一定要注意地段的选择。11. 居民对建筑风格要求的分析从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占,选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%,选择中西结合购房者的比例占选择中式风格的购房者的比例将近占20%12. 居民对未来两年郑州房价的分析从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价 来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%认为变化不大的占到了 31%不好说的占到 20%认为可能会下跌的占 到了 11% 13.开发商与购房者矛盾分析从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾 是开发商定价过高，占 40%;其次是面积缩
9、水，占 22%;开发 商的诚信问题占17%;质虽缩水占16%;合同不平等占5%由 此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是 降低房价，并且还要提高房屋质虽和开发商的诚信。就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低， 住房面积小是当前主要存在的问题；对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥 有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在 5000/ 米以下的居多，大家未来的购房需要也在 100平米 左右，满足家庭居住即可；针对郑州市未来几年的房价水平， 多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续 上涨，居民无法支付房款，房价或许有下
10、降的可能。从长远 来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平， 这是解决房价问题的关键；国家要采用宏观调控手段，加大 调控力度，稳定房价；政府要制定相关法律法规，约束开发 商行为，提高房屋质虽，增加保障房和经济适用房的数虽，保证低收入居民的住 房需求。两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地 产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重 要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则占到36% 随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收 的支柱作用会更加明显。
11、近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政 策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调 整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现 状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应 的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有 重要意义。今年1-6月，我区房地产业实现税收 5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使 得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年 我区房地
12、产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为 具体走势见图一。其中，住宅建 设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投 资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为:% % % %倍；办公楼开发投资也保持了 10倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积万平方米；预售套数和面积数与去年同期 相比分别降低了 嘛口出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出
13、474套,总面积万平方米，与 3月份相比均下降了 5月、6月继续 维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮 行情，由于土地的稀缺性、白姓改善住房的实际需求支撑以 及跟张不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走 高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均20姒上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨 30嘛口 42%目前，我 区新建商品房均价已达 5590元每平方米，同比上升 20%;存 虽房均价已达5000元每平方米，同比上升 47%由于房地产价
14、格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台 了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策 主要通过以下几方面来调控房市：中央：土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳 定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化 情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比 例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用 地供应虽；严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20涮高到30%并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由蜓高到
