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1、房产市场平稳发展调查报告近年来，我市认真贯彻落实国务院和省政府关于 进一步加强房地产市场调控工作的一系列政策措施， 房地产业持续健康发展，人民群众的居住条件进一步 改善。但是，由于房地产市场需求旺盛，居民投资性 购房和投机性购房逐步增加，开发总量有效供给不足， 开发建设成本提高等原因，导致房价仍非理性上涨。 年3月我市出台了新建住房价格控制目标，切实将房 价控制在合理水平。现将有关情况汇报如下：一、当前房地产市场运行情况年，我市认真贯彻落实国务院办公厅关于进一 步做好房地产市场调控工作有关问题的通知文件精 神，通过加大监管力度，制订配套措施，房地产增幅 总体趋于平稳，但房价上涨过快的问题表现仍
2、然比较 突出。年元至10月新建商品房2200套26万平方米, 同比增幅112%新建商品住房销售均价3280元/ m2, 同比增幅15% 9月份商品住房销售均价3180元/itf, 与去年年底相比涨幅% 10月份新建商品住房销售均 价3280元/与去年年底相比涨幅房地产开发企业信心增强，投资及销售涨幅较大截止年10月底，我市完成房地产开发投资达亿元，商品房开发面积达万开发投资额比年同期4亿元上升170%显现投资额和开发面积均有较大增 幅，主要是我市前几年开发量较小，每年年度规模控 制在10万of,市场需求较为旺盛，加之由宜昌雅厦房 地产开发有限责任公司和迅达集团枝江置业公司在成 功开发北奥茗苑和
3、领秀之江一期之后，分别通过招拍 挂取得大宗土地使用权，新建中央山水和领秀之江二 期2个楼盘，项目规模均达45万nf,市场需求旺盛， 开发企业投资信心明显增强。商品住房购销两旺，呈现供不应求的局面据调查，近几年我市城区开发的楼盘已全部售完。年城区新开工建设的四个项目，建筑面积万itf,已超 过前8年的总和，到目前为止年办理预售许可证的商 品住房也已销售一空，出现了通宵排队争购商品住房 的局面。年新开发的商品房符合预售条件的面积达 26 万尽管预售面积增大，但由于受前几年开发面积 小的影响，供不应求的矛盾仍然存在。市场需求强劲，房价增长较快由于商品住房供需矛盾突出，年城区商品住房均 价从年初的22
4、00元/仃，上升到年底的3000元/ m2, 涨幅达年城区商品住房均价达到3280元/比年底上涨近两年房价增幅呈直线上升趋势，极大刺激 了消费者买涨不买跌的非理性购房欲望，加上一部分 居民购房刚性需求和投资需求的释放，从而助推了房 价的上涨，尽管全国大中城市房价从下半年开始下跌， 但我市房价下跌目前还未出现，年总体房价仍呈上涨 趋势。二手房市场日趋规范，交易市场十分活跃由于广大居民以旧换新、以小换大、以次换好以 及农村相当一部分回乡大学生在城区购房成家立业的 需求增大，加之商品住房销售旺盛，价格攀升，有效 带动了全市二手房市场，年办理房屋所有权转移登记 1500多件，交易面积达18万m均价达I
5、960元/ m2住房供应结构不尽合理，部分新生代购房压 力增大在商品住房供应量不断增加和二手房市场日益活 跃的同时，中低价位普通商品住房和经济适用房供应 明显不足。就我市而言，近几年新开发的商品住房户 均建筑面积120谜左右，90仃以下几乎只占10% 90-140谜占75% 140谜以上占15% 从住房供应结构 看，中小套型普通商品住房的供应量明显不足。经济 适用住房除湖北化肥和61699部队解决职工住房困难 投资建设外，政府XX年以后近十年没有投资建设一个 经济适用房项目，导致部分中低收入住房困难家庭和“新生代”购房压力增大。按现行的市场价格，一个 年轻的机关工作人员一年的总收入万元左右，只
6、能购 7 itf的商品住房，房价收入比明显失调。二、房价上涨的主要原因城区商品住房开发项目及销售价格情况房价上涨的原因分析1、供给方面。一是土地供给偏少，住房供求矛盾 突出。从年至年五年时间用于城区商品住房建设用地 面积为129630 ，共六个开发项目，规划建筑面积万建设总套数为2624套，而五年的实际需求量为 5000套以上，供不应求矛盾非常突出。二是住房供应 结构不合理。从近几年的商品住房建设情况看，基本 上是以中、高档、大户型商品住房为主，中小户型的 普通商品住房和经济适用房供应量偏少，难于满足各 收入层次的住房需求。在没有相关政策扶持的情况下， 开发商不愿意承担经济适用房和中低价位普通
7、商品房 的建设。而政府由于经营城市”的需要，大都希望 将稀缺的城市建设用地，尽可能地用于中高档商品房 的开发，以期做大土地出让收入，增强城市建设投资 能力。在加大商品住房市场开发的同时，由于供应体 系不完善，导致供求结构失衡。2、需求方面。一是宏观政策的助推。随着国民经 济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，在政府 大力推进住房制度改革、加快房地产业发展、鼓励居 民住房消费以及加快城镇化进程等政策作用下，居民 住房消费保持了强劲的增长势头，由此推动了房价快 速上涨。二是投资置业理念的变化。当前全球金融危 机、银行利率较低、股市低迷且风险大，对中高收入 群体来说，购置房产已成为一种保值增值的投
8、资取向， 进一步扩大了住房需求。三是城市发展的需要。近几 年来为改善城市面貌，加快城市基础设施建设和旧城 改造，拆迁规模越来越大，货币补偿和产权置换政策 使相当一部分被拆迁户进入市场选购新房，由此引发 被动型购房需求不断扩大。四是在大中城市投机炒作 等因素的影响下，提高了居民对房价持续上涨的心理 预期，进城农民工购房、部分居民为“新生代”购房 成家做准备提前进入楼市消费，进一步加剧了供求矛 盾。3、成本方面。一是房地产开发用地实行招拍挂后， 地价快速上涨。我市城区土地购置费用占房地产开发 成本的比例已从过去的 25溢右上升到目前的35蚯 右，特别是黄金地段的土地，价格越拍越高，最高达 170万
9、元/亩，当市场处于供不应求的时候，当期地价 也转到楼盘价格上，由消费者买单，从而为开发商获 取最大利润创造了条件。二是拆迁成本增大。以中心 城区一类地段“北奥茗苑”房地产开发项目拆迁为例， 拆迁补偿基准价格由起初1400元/仃上调至2800元/ m2,而且拆迁工作难度是越来越大，不仅导致二手房 交易价格急剧上涨，同时也影响到新建商品住房价格 的大幅攀升。三是商品住房内在品质提升，规划设计、 居住环境、配套设施等，均不同程度的增加了建设成 本。由于建筑材料和建筑劳务工资涨价以及品质改善 等因素，高层建筑的建筑安装费用已达到 1400元/itf 左右04、市场预期。房地产价格的长期走势取决于市场
10、供求，一定时期内，市场信心对其价格的影响也愈显 明显。在经济和社会快速发展的关键时期，国家一系 列宏观经济政策的出台，为房地产业发展提供了良好 的预期。土地资源的稀缺导致地价的自然趋升，使得 社会对地价和房价上涨的预期成为一种必然。而近几 年房地产价格快速上升的事实，进一步强化了这种认 识，极大地影响着消费者的心理预期，促使其购房消 费，造成部分住房需求的提前释放。三、落实房价调控目标的措施年我市从以下八个方面落实调控措施，确保完成 房价调控目标。一是合理控制房价，严格落实房价控制目标。枝江房价控制在全市国民生产总值增长幅度 内，对开盘均价超过增长幅度的，会同市物价部门进 行查处。二是严格执行
11、商品房销售一价清”制度。 销售商品房除收取房款外，只能收取办证费、契税、 公共维修基金及前期物管费用。三是严格落实商品房 销售明码标价制度。在项目开盘时，实行一房一价， 对开发商因市场原因需涨价实行报批制度。四是严格 加强商品房预售管理。所有项目必须办理商品房预 售许可证后才能出售，未办证前不能收取任何形式 的订金。同时，强化预售资金监管，对开发企业35%预售资金进行重点监管，实行专户储存，专款专用。五是严格执行商品房开发信息披露制度。从今年 6月 1日起在电视台开辟专栏一周一发布，同时公布投诉 举报电话，强化群众监管。六是加强房地产市场秩序 专项整治。对房地产市场违规的行为，加大了查处力 度
12、，确保整改到位。七是严格商品房公共维修资金归 集使用管理。对公共维修资金缴交标准进行了调整， 同时强化了征管措施。八是加快保障性住房建设步伐， 切实解决低收入家庭住房困难。目前，我市已全部完 成了宜昌市政府下达我市保障性住房建设任务。新增 廉租房500套，新增公共租赁住房800套，新增发放 租赁补贴200户，新建经济适用房120套，城市棚户区改造800户四、抑制房价过快上涨的对策及建议针对目前房地产市场存在的供求失衡、结构性矛 盾等因素导致房价过快上涨，建议从供给、需求等方 面入手，进一步加强调控，以确保房价基本稳定。科学谋划普通商品住房规模，加大保障性住房建 设力度。要不断增加普通商品住房建
13、设规模和供应量, 切实满足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建 设力度，使中低收入家庭能够购买经济适用房、承租 廉租房和公租房。进一步发挥经济适用房双控和 普通商品房在平抑房价、改善供应结构中的作用，合 理控制房价，严格落实房价控制目标。合理安排开发计划，增加房源有效供给。在优先 满足经济适用房和公租房、廉租房等保障性住房建设 用地的同时，根据市场需求，及时调整房地产开发用 地供应结构和总量，增加普通商品房用地，控制高档 房地产开发项目用地。切实加强对土地市场的监管， 盘活存量土地，制止土地炒买炒卖行为，对房地产开 发企业通过招拍挂方式取得的土地存在的囤积现象， 相关部门要通过法律、税收、行
14、政等手段予以调控， 督促企业尽早开工。按照我市“十二五”房地产发展 规划，落实年度开发计划，年度房地产开发总量控制 在15万谜左右，调控和把握开发的速度和节奏，防止 不切实际开发造成的资源浪费和市场风险。建立多层次供应体系，切实解决不同收入群体住 房困难问题。根据不同的住房需求，合理引导住房消 费，采取多种形式、多种途径建立住房供应体系，切 实解决不同收入层次城镇居民的住房问题。一是适当 扩大廉租房受益范围，解决最低收入家庭中住房困难 户和低收入家庭无房户的住房问题；二是适度规模的 建设经济适用房，解决中低收入家庭的住房困难问题； 三是加大普通商品住房的建设力度，采取单位团购或 集资合作建房的
15、方式，不断改善单位干职工住房条件， 特别是解决新参加工作的大中专生的住房困难问题。 四是加大公租房建设力度，落实公租房建设用地，采 取多种形式建设公共租赁住房，解决中低收入城镇居 民和农民工进城的住房问题。整顿和规范房地产市场秩序，优化房地产业发展 环境。进一步加大房地产市场秩序专项整治力度，重 点查处违反城市规划、越级开发、合同欺诈、虚假广 告、面积缩水、捂盘惜售等房地产违法违规行为，加 大曝光和处罚力度。严格商品房预售许可，强化预售 资金监管，并将商品房预售资金的缴存和使用记入房 地产开发企业的诚信档案，确保预售资金用于商品房 项目建设，防止挪用预售资金导致乱尾楼。严格执行 国家发改委商品房销售明码标价规定和商品房价 格申报备案制，实行一房一价，对不实行明码标价或 利用标价进行商品房销售价格欺诈等违法行为，将依 法查处。加大舆论宣传力度，积极做好房价稳定工作。采 用多种宣传形式，加强房地产政策宣传，建立房地产 信息发布制度，适时披露有关信息，正确引导居民住 房理性消费。强化房地产市场监管，全面准确地掌握 市场运行情况，增加市场信息的透明度，努力实现房 地产供需平衡，切实稳定房价，促进房地产市场健康 有序发展。
