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1、房产局物业办科学发展观调查报告随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发 生了重大变化。个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住 环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需 求越来越多，住房成为大多数居民家庭的主要财产及财富积 累的主要形式。居民对住房财产的使用、维护、保值提出了 较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空 间、共用设施设备等共同利益的需要。近年来，XX市区的物业管理工作，在市委、政府的大力 支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为 主题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨， 以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、规范物业管 理行
2、为、提高物业管理水平为重点，服务水平逐步提高，市 场竞争机制逐步形成， 效益逐步显现，为提高城市管理水平， 改善人居环境发挥了积极作用。但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级发展阶 段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，与挂钩联系点 党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物 业服务企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。一、XX市区物业管理工作现状二、XX市区物业管理工作面临的主要问题社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为 物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含虽 低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会
3、上有一 部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是雇佣关 系或主仆关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手 段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆 论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求 眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导 业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不 强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、 有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、 不主动配合。政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。 相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方 政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法
4、可依，有 章可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。 政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区 供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部 门执行政府定价适用过宽。我市的住宅小区物业服务费收费 标准是XX年制定的，最高一级的收费标准为元 / w月，最低 的只有元/Irf月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理， 对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担 重。开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾， 给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用建管不分，掩盖 前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋 质虽问题突出。二是利用物业服务促进房屋销
5、售，拖欠空置 房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而 是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房 屋销售，为开发单位的自身利益服务。并且常常拖欠空置房 物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了 物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效 益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理 工作留下隐患。业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念 淡薄。一些业主片面强调个人维权， 把物业企业当成对立面, 不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部 分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主 参与物业管理的意识不强，业主不能
6、自觉遵守管理规约和规 定。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看， 业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业服务费问题突 出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落 实不力，运作程序可操作性不强。国务院物业管理条例设立的业主大会制度，业主大会规程规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然条例已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。 四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。一方面 是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区， 作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业 主委员会超范围活动影响社区稳定，还有的业主委员会有特
7、权化倾向，甚 至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展 后劲不足。企业效益低、发展慢，发展后劲严重不足，连年 亏损的占70如上。主要是由于物业服务费标准过低，也有 部分原因是由于物业服务收费率低造成的。二是人员素质较 低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员 流动性大；企业缺乏规范管理和技术人才；从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求，服务意识差。市区物业管理 从业人员中，70泅上来自转制、转岗、转业和农村剩余劳 动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调 整。一些从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提 高，面对物业
8、管理服务活动中的矛盾和问题不能及时、正确 的解决，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务 市场目前尚未达到公开、公平、公正、诚实守信和健康有序 的良好状态。旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失 修功能残缺；二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地 不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无 停车场、无健身设施等问题；三是小区公共环境脏、舌L、差， 缺少必要的垃圾收集清运设施；四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多；四是低收入人群集中，低保户比例 大，下岗、
9、失业、企业退休人员多；五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。三、对加强XX市区物业管理工作的几点建议物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方 向发展，做到严格管理、科学管理、长效管理，针对XX市区的实际，我们提出如下建议：要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工 作关系到广大居民的日常生活，关系XX社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要 充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力 利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复 地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传物业管理条例、 物权法和建设部有关物业管理方面的法律法规及
10、市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广大党员干部和人 民群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广大 业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管 理工作的共识。要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源 头着手。要在认真贯彻执行国务院物业管理条例的基础 上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、 规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如物业 管理办法、住宅专项维修资金管理办法、前期物业 服务招投标管理暂行办法，以及物业管理合同、管 理规约等示范文本。制定出台XX市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业 收费标准。二是要
11、从自身抓起。要认真规范物业服务企业的 职责，完善各项工作制度，根据物业服务合同约定的内容， 明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位 职责，制定完善从业人员工作标准和考核办法，规范物 业从业人员行为规则。三是要从外围搭台。明确乡镇、居委 会及社区履行物业管理工作的职责，规范好业主委员会成 立程序、业主委员会选举办法、业主大会议事规则 管理规约等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中, 切实做到有法可依、有章可循。要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的 分工，乂同是物业管理的主体， 不论哪一方出现不规范行为, 势必影响到整
12、个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全 社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报 箱，向社会公示监督举报电话，利用电视、广播和报纸，及 时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人，接受 社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员 的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训， 规范他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善激励 机制，充分发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务 行为，形成用制度管事，用制度管人的良好氛围，使企业逐 步走上制度化、规范化的良性发展轨道。要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问 题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区
13、的接轨和早期 开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合 目前市区体制实际，按照条块结合、属地管理原则，理顺物 业管理体制。建议由 XX市区周边乡镇和各社区对无人管理 的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政 府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三 是在资金投入上，拟采取政府补一点、公用设施运营单位投 一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点的解决办法，努 力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。要经常开展物业整治，认真清理卫生死角。一是要清理物业服务不到位的问题。每月开展一次小区卫生大清理活 动，做到地面无杂物、墙面无牛皮癣、空中无飘浮物、垃圾 箱内无堆积物
14、、公共部位无堆砌物、死角部位无陈旧物。二 是要规范物业服务企业硕件和软件设施。协调解决物业服务 企业和业主委员会办公用房不到位问题，规范业主委员会的 监督管理。三是要加大住宅专项维修资金的清缴力度，彻底 清理物业管理费用拖欠问题。要认真疏理管理渠道，主动搭建和谐平台。物业行政主 管部门要及时向上级机关及相关部门反馈物业管理工作情 况，定期与有关乡镇协调会商物业管理中遇到的问题，及时 监督指导物业服务企业做好物业服务工作。要切实把前期物 业服务招投标工作纳入重要议事日程，在新建小区工程竣工 验收时，物业主管部门要严格对物业管理用房问题、公用设 施设备的完善情况进行验收，并督查移交相关资料。要从科 学发展观出发，紧密结合地域实际，及时与物价及相关单位 会商，研究制定新的物业服务收费标准，为物业服务企业和 广大人民群众提供便利。
