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1、2011.09 版权所有 不得拷贝 中国房地产行业综合运营能力评估指标体系 暨项目总经理能力素质模型分析 中国房地产行业综合运营能力评估指标体系 暨项目总经理能力素质模型分析 2011.09 版权所有 不得拷贝 本次培训的内容目录本次培训的内容目录 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨 2011.09 版权所有 不得拷贝 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 2011.09 版权所有 不得拷贝 与标杆企业运营指
2、标对比与标杆企业运营指标对比 产品质量投诉 回款情况 从开工到四证周期 开工到融资贷款周期 建安目标成本变动率 计划完成率 5 10个项目个项目开发规模 开发效率（从拿地开工到开盘） 项目、分期现金流回正时间 企业 整体 运营 指标 指标 类别 人均税后利润 人均年开发面积 人均效能（净利润/人力总成 本） 资金计划使用情况 指标名称地产行业标杆指标 120180万元万元/人人 42005000平米平米/人人 8.5 低、多层：低、多层：9个月 高层： 个月 高层：12个月个月 6个月个月 78个月个月 35%以内 项目营运四个节点 以内 项目营运四个节点100 一级计划节点 一级计划节点90
3、 （约 （约60个） 决策层 会议决议完成 个） 决策层 会议决议完成100% 月计划完成月计划完成90% 90% 90% 未有质量投诉公众事件 按照公司经营要求 未有质量投诉公众事件 按照公司经营要求（现阶段非常重要）（现阶段非常重要） 2011.09 版权所有 不得拷贝 2040万平方米项目 40万平方米以上项目 WK2010 年确定的 现金流回 正时间 指标 类别 20万平方米以下项目 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 现金流回正时间现金流回正时间12月 现金流回正时间 月 现金流回正时间24月 现金流回正时间 月 现金流回正时间34月月 2011.
4、09 版权所有 不得拷贝 总包单位管理能力 总包单位的体制问题 建筑安装成本水平 现场是否有专人管技术 毛坯房改造费用 铁杆供方选用比例 新项目开发核心员工比例 合同结算时间 二次设计与部品确定时间 施工图纸深度水平 监理费用标准 项目时间计划管理水平 工程合同数量与人员配置 项目管理 核心指标 （1） 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比 大于大于75% 大于大于75% 小于小于45个，个，7人标配人标配 68个月 不少于 个月 不少于15元元/m2 小于小于50元元/m2 工法合理实用，不是简单套用标准图 配备有相当于传统总包的 工法合
5、理实用，不是简单套用标准图 配备有相当于传统总包的“项目总工项目总工” 分级管理、分段考核、全员推进 略高于社会平均水平 传统的建筑施工图出来后 分级管理、分段考核、全员推进 略高于社会平均水平 传统的建筑施工图出来后4个月完成 具备总协调的能力，并愿意协调 个月完成 具备总协调的能力，并愿意协调 适合的就是好的。不同体制的供方，管理方法有所不同。适合的就是好的。不同体制的供方，管理方法有所不同。 2011.09 版权所有 不得拷贝 现场是否实现四个总控 工地后勤保证情况 五图一致性情况 安全文明施工 施工工期合理性 行政能力 与主要供方高层沟通频率 设计选材定样、招标影响 工程款支付及时性
6、建筑安装成本水平 合同签订水平 项目管理 核心指标 （2） 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比 12次次/月 细致入微、企业文化载体 按照集团合理标准工期水平完成 略高于社会平均水平 按照合同达到 月 细致入微、企业文化载体 按照集团合理标准工期水平完成 略高于社会平均水平 按照合同达到90% 负面影响可控 垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先 公平、公正、有理有节 常见分歧处理能够找到合同依据（供方管理依据） 安排好食宿，员工无生活后顾之忧 负面影响可控 垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先 公平、公正、有理有节 常见分歧处理能够找
7、到合同依据（供方管理依据） 安排好食宿，员工无生活后顾之忧 报建图、施工图、销售合同图、查丈图、竣工图一致报建图、施工图、销售合同图、查丈图、竣工图一致 技术、计划、总平面、信息总控技术、计划、总平面、信息总控 2011.09 版权所有 不得拷贝 投资者满意度 员工满意度 满意度 指标 类别 客户满意度 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 客户忠诚度客户忠诚度64%（重复购买或推荐购 买）； 客户满意度 （重复购买或推荐购 买）； 客户满意度85% 95 77%（第三方调查）（第三方调查） 2011.09 版权所有 不得拷贝 设计变更截止时间点 设计费用标准
8、 设计项目创新率 限额设计关键指标达成率 人均设计面积 施工图老工程师人员 设计周期 设计管理 建筑方案/园林方案 设计差错率（设计错漏变 更费用/总变更费用） 二次设计与部品确定时间 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 一般项目共一般项目共46个月：方案阶段个月：方案阶段60 天、初设阶段天、初设阶段30天、施工图阶段天、施工图阶段60 70天。天。标准化项目：方案标准化项目：方案42天、扩初 施工图 天、扩初 施工图35天。成熟项目：方案天。成熟项目：方案49天、 扩初施工图 天、 扩初施工图63天。天。创新项目：方案创新项目：方案70 天、
9、扩初天、扩初35天、施工图天、施工图6070天。天。 45万平米万平米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置 60150元元/m2（建筑面积）（建筑面积） 100 0.5%以内（万科指标）以内（万科指标） 90% 30%（一般项目）（一般项目） 单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。 2040元元/m2（建筑面积）（建筑面积）/1520元元/m2（园林面积） 总包开工后 （园林面积） 总包开工后2个月内完成（参考）个月内完成（参考） 2011.09 版权所有 不得拷贝 项目工程合同数量 合同结算时间 招标周期偏差 战略采购合同额比例 无图分判建筑合同比
10、例 暂定工程量合同比例 最低投标入围单位比例 合同的标准化份数 清单加图纸合同价格包 干比例 人均招采面积 招标文件的标准化份数 采购与合 同管理 工程款支付及时性 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 20万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置 85% 85% 5% 95%（需要讨论操作方式）（需要讨论操作方式） 10% 0% 29类部品，占总合同额类部品，占总合同额45% 100（中海（中海08年之后） 小于 年之后） 小于45个个 68个月 按照合同达到 个月 按照合同达到90 2011.09 版权所有 不得拷贝 成本动态控制一月
11、一清 补充预算一单一算率 补充预算与设计变更按合同编流 水号率 设计变更率 目标成本的偏差率（结算成本/ 目标成本） 基准成本的准确率（单项结算成 本/基准成本） 零星合同审批时效 人均成本管理面积 现场签证率 结算节省金额及比率（施工单位 结算价-实际结算价） 成本 管理 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 10万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置 5 95 10 3 2 100 100 100 当天审批 当天审批31%、3天内审批天内审批55%，超过，超过10天 审批 天 审批24% 2011.09 版权所有 不得拷贝 监理部监
12、理工程师的激励 现场工地管理人员配置标准 每户入伙轻微问题数 毛坯房改造费用 监理总工程师待遇 一级计划中的工程节点完成率 标准工期达成率 重大安全事故率 铁杆供方选用比例 新项目开发核心员工比例 项目工程合同数量 监理费用标准 工程 管理 人均工程建设面积（工程业务口） 工程质量客户满意度 工程质量对客户满意度贡献度 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 不小于不小于15元元/m2 3万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置 65 大于 大于75 大于 大于75 小于 小于45个个 90 100 0 3/100户 当地总监待遇水平分位值
13、前 户 当地总监待遇水平分位值前20 小于 小于50元元/m2 85 7人人 20 2011.09 版权所有 不得拷贝 客户管理能力 区域竞争能力 客户成交周期 产品竞争能力 项目营销费用标准 每户客户成交成本 中大盘项目回头客比例 来访客户成交率 库存量 销售去化速度 来访客/广告推广投放额 房款回笼周期 人均销售面积 新盘开盘认筹解筹率 策划营销 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 3040 顺市：1-3天，逆市：7-10天 一般分批推售；三个月推售一次。180天 一般约定7天之内签约交首期。快的当天或3天之 内。一个月内办完按揭手续。重庆需
14、要67天。 1人/6000元 2w/户 12.5%销售产值（wk10年1.9） 34万平方米/人，兼顾专业配置 有企业主打固化产品 有区域竞争优势 深谙某类客户特性 36个月 顺市：1015%，逆市：5%左右 wk80以上/60（11年xuhui为70） 2011.09 版权所有 不得拷贝 前台文员专业、敬业度 后勤关怀能力 校园招聘违约率 前台文员专业、敬业度 后勤关怀能力 校园招聘违约率 企业员工年流失率企业员工年流失率 管理费用利润率 企业文化建设 员工满意度 学生兵成长周期 行政管理人员配置 人力资源管理人员配置 管理费用销售产值率 管理费用利润率 企业文化建设 员工满意度 学生兵成长
15、周期 行政管理人员配置 人力资源管理人员配置 管理费用销售产值率 人均效能（净利润人均效能（净利润/人力 总成本） 人力 总成本） 员工平均司龄 卫生间清洁卫生标准 人力行政 管理核心 评估指标 员工平均司龄 卫生间清洁卫生标准 人力行政 管理核心 评估指标 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 1人/50人（兼顾专业安排） 1人/50人（不包括司机、前台、公关） 不少于3年 20% WK10年为1.7% 成长为独挡一面的部门经理56年 85% 打造一个人力行政领域的行业或本土品牌 1015 正常年份：79 10 比如：办食堂、异地员工家庭关怀 懂
16、规识理、不卑不亢 清洁干净、无异味 2011.09 版权所有 不得拷贝 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 各股东投资收益率 总资产周转率（次） 周转 指标 净负债率 股东权益计息负债率 全口径计息负债率 负债 指标 资金平均周期 利润增长率 销售费用率 管理费用率 销售毛利润 销售净利润 盈利 指标 投资回收周期 净资产收益率ROE 投资 回报 指标 企业 整体 经营 指标 8 10个项目开发规模 指标 行业标杆指标 指标名称 指标 类别 行业水平，详见链接 1025% 15% 15% 45% 0.45 1025% 15% 15% 45% 0.45 2011.09 版权所有 不得拷贝 与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比 整体项目成本指标 项目销售净利润 项目内部收益率IRR指标 单项目自身融资水平 项目 经营 指标 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 大于大于20% 20% 35% 70% 2011.09 版权所有 不得拷贝 本次培训的内容目录本次培训的内容目录 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系
