盘龙生态社区商业前策报告

《盘龙生态社区商业前策报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《盘龙生态社区商业前策报告（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、盘龙生态社区商业前策报告盘龙生态社区商业前策报告 二零一二年七月十一日 1 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网： 报告形成体系与结构 报告形成思路市场调查及研究销售及招商策略商业研判与定位 市场调查及研究 Part 1 宏观环境分析 Part 2 区域环境分析 Part 1 项目本体分析 Part 2 项目定位分析 Part 1 销售招商总思路 Part 2 价格及租金定位 商业研判与定位 Part 2 区域环境分析 Part 3 株洲商圈分析 Part 2 项目定位分析 Part 3

2、项目产品规划 Part 2 价格及租金定位 Part 3 销售及客户策略 Part 4 招商策略及节点 销售及招商策略 2 2 市场调查及研究第一部分市场调查及研究第部分 Part 1 宏观环境分析 Part 2 区域环境分析 Part 3 株洲商圈分析 3 宏观环境分析株洲地理区位 湖南东部、湘江下游、长株潭半小时生活圈 地理位置： 株洲市位于地处中部腹地的湖南省东部，湘江下游，与长沙的距 离50公里，与长沙、湘潭形成“长株潭城市群”。 湖南东部、湘江下游、长株潭半小时生活圈 景观风貌： 株洲也是一座自然风光名城。“天下第一洞”桃源洞古木参天， 与江西革命圣地井冈山风景区连成一体，是旅游观光

3、、疗养避暑 的佳境。 湘江也宛如一条玉带，流经市区，被称“东方莱茵河”，2010 年开放的株洲湘江风光带景色十分优美。 宜居之都宜居之都： 株洲是一个开放宜居城市，是全国绿化城市、国家园林城市、国 家卫生城市，作为移民为主的新兴工业城市，具有“五湖四海、 开放包容”的特点 4 4 开放包容的特点。 株洲是湖南重要的工业城市长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一 宏观环境分析株洲城市概况 株洲是湖南重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽和中心城市之一 重要的工业城市： 株洲市是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全 省经济最发达的长株潭“金三角”的重要组成部分。株洲工业 基础较好，全市

4、现有规模工业企业1100多家、上市公司7家， 来株洲投资的中央企业、世界500强企业分别达到9家、10家。 重要的交通枢纽： 交通优势明显，素有“南北通衢”之称。京广、沪昆两条铁路 干线在此交汇。京港澳、沪昆两条高速公路，106、320两条 国道，以及正在建设的长株高速、武广客运专线绕城而过。 在全国属三线城市： 目前对周边地县的人口聚集度一般，随着长株潭一体化的深入， 城市人口将呈定幅度的增长 5 5 城市人口将呈一定幅度的增长。 火车拖来的城市湖南最大的铁路枢纽铁路资源依然属于株洲最强的资源优势 宏观环境分析株洲交通概况 火车拖来的城市，湖南最大的铁路枢纽，铁路资源依然属于株洲最强的资源优

5、势 株洲铁路交通优势明显，为中国中部国家级铁路枢纽，和郑州并称“南株北 郑”郑。 株洲普铁交通十分发达，素有“被火车拖来的城市”之称，目前是中国华中南 部、华东、华南、西南地区之间最大的铁路枢纽。 6 6 株洲经济呈现快速发展，第二产业支撑了株洲经济的增长，约占GDP总量的50% 宏观环境分析株洲产业经济概况 株洲经济呈现快速发展，第二产业支撑了株洲经济的增长，约占GDP总量的50% 2011年株洲地区生产总值1563.9亿元，增幅达到14%，处于平稳发展的速率。全市经济总量四年连续跨越900亿元、1000亿 元、1200亿元和1500亿元四个台阶； 7 7 2011年株洲完成GDP1563.

6、9亿元，其中第二产业712亿元，新型工业化进程加快，名副其实的工业之城。 株洲市在湖南综合城市竞争力中排名第二。 人民收入保持稳定增长，甚至高于部分省会城市收入水平，给株洲商业提供了 宏观环境分析株洲城市收入水平 随着株洲经济的良好发展城乡 人民收入保持稳定增长，甚至高于部分省会城市收入水平，给株洲商业提供了 良好的支撑 2006-2011年株洲市人均可支配收入 随着株洲经济的良好发展，城乡 居民收入水平和生活质量稳步提 高。 2011年城镇居民人均可支配收入 22,633元，增速加快比2010年 增长10.9%。 2011年12月底，全市各项存款 余额共有1135.94亿元，比年初 增加19

7、0.98亿元。 8 8 依托城市的快速稳步发展人民生活水平得到快速提升消费能力不断提升 宏观环境分析株洲城市消费水平 依托城市的快速稳步发展，人民生活水平得到快速提升，消费能力不断提升 2011年，全市城镇居民人均消 费性支出为11,663元，同比增 长13.9%。 2011年，中部地区主要城市的年，中部要城市的 人均可支配收入比较来看，株洲 综合实力相当有竞争力。 人民收入的增加消费能力的提人民收入的增加，消费能力的提 升，购物观念的转变，发展潜力 巨大。 9 9 居民消费结构不断更替，从单一到追求享乐型消费，生活质量在不断提高 宏观环境分析株洲城市消费结构 居民消费结构不断更替，从单到追求

8、享乐型消费，生活质量在不断提高 2011株洲市城镇居民消费结构分析2011株洲市城镇居民消费结构分析 影院名称位置影院名称位置 株洲主要影院分布情况 千金影院芦淞区建设中路7号 万达影院步步高百货（红旗广场） 17.5影院铜锣湾广场 金逸影院汉华国际金逸影院汉华国际 意向影院名称位置意向影院名称位置 中国国际影城神农太阳城 横店影院大汉希尔顿 2011年占居民消费比重最大的三项是食品类、教育 文化娱乐、居住。 预计未来几年株洲市居民的消费支出结构变化还将保持过去的趋势， “享受型消费”的比重将持续增长株洲未来3年将建成约10家知 嘉禾影城美的城 10 10 株洲人民从单一的衣食住行到现在追求保

9、健、文化 娱乐，更加重视生活质量的提高。 “享受型消费”的比重将持续增长，株洲未来3年将建成约10家知 名影院，消费档次进一步提升。 未来城市发展方向以继续发展河西新区，同时扩大芦淞商贸区向南发展和向北与长 宏观环境分析株洲未来发展方向 株潭融城对接 城市发展方向： 向西依托株洲大道、西环路形成河西新区； 云龙示范区 向西依托株洲大道、西环路形成河西新区； 向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区； 向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区； 向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。 三大经贸交流中心： 在河西新塘片区规划建设新的金融商务办公中心； 在河东芦淞商贸中心建设以服装

10、和小商品为主的交易展示中心； 在河西的粟雨高科园，建设以高新技术及信息发布、商贸洽谈和 定期的省文化经贸周（节）为主题的区域性会展中心。 云龙示范区： 11 11 株洲云龙示范区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革 试验五大示范区之一 城市宏观市场研究分析小结 株洲作为全国重点的工业城市，经济发展迅速， 人民收入水平较高为商业发展提供了良好的基础；人民收入水平较高，为商业发展提供了良好的基础； 长株潭融城的一体化为株洲城市发展带来崭新的 长株潭城市轨道交通的发展将为株洲城市发展带来更 发展机遇，城市化进程加快 长株潭城市轨道交通的发展，将为株洲城市发展带来更 多机遇，享尽城市轻轨带来的便

11、利 12 12 市场调查及研究第一部分 Part 1 宏观环境分析 Part 2 区域环境分析 株洲商圈分析Part 3 株洲商圈分析 13 区域环境分析云龙区基本概况 株洲北部、长株潭城市群两型重点示范区之一 行政区划常住人口 （万人） 土地面积 （平方千米） 人口密度 （人/平方 千米） 株洲云龙示范区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配 套改革试验五大示范区之一，位于株洲市北部，是株洲的 第五个区总面积105 8平方公里总人口6 64万人辖一 株洲北部、长株潭城市群两型重点示范区之 天元区21.54327.6727 荷塘区30.901431390 芦淞区24.80216.82897 峰

12、第五个区，总面积105.8平方公里，总人口6.64万人，辖一 乡（云田）一镇（龙头铺）一办事处（学林），共22个村 、3个社区居委会。 石峰区28.3060.21546 云龙示范区6.64105.8627 醴陵市94.652157446 攸县69.322651282 株洲县38.361053317 茶陵县57.532507225 14 14 炎陵县20.17201387 数据来源：株洲统计年鉴 区域环境分析云龙区经济概况 工业经济稳步增长、固定资产投资比例不断增加 2011年以来, 示范区按照市委、市政府“保增速、保提质、保民生”的总体要求，紧紧围绕云龙示范区“12345”工作思路，以 重大项

13、目为支撑，以改善环境为手段，以拉动经济又好又快发展为目标，云龙示范区掀起了开发建设的热潮。示范区呈现出经济 较快发展，投资大幅增长，财政实力不断增强，居民收入显著提高的良好势头。 工业经济： 2011年，示范区完成工业总产值34.1亿元， 同比增长48%，工业增加值9.1元，同比增 长18.9%。 消费品市场： 云龙区2011年经济概况 消费品市场： 示范区多个项目开工建设，外来务工人员 的不断增加，刺激了示范区批发和零售业 以及住宿和餐饮业的快速发展。2011年实 现社会消费品零售总额3.9亿元，同比增长 20% 0 00 5.00 10.00 15.00 20.00 0 0% 5.0% 1

14、0.0% 15.0% 20.0% 20%。 固定资产投资： 2011年，示范区全年完成固定资产投资 58.3亿元，同比增长100.1%。其中：基础 设施类完成投资26.5亿元，同比增长50%； 0.00 生产总值（亿元）第一产业第二产业第三产业 0.0% 2011产值同比增长情况 15 15 产业类完成投资23.9亿元，同比增长97%； 房地产类完成投资8.1亿元，同比增长 173.2%。 区域环境分析云龙区产业概况 电子信息商贸物流电子信息商贸物流 商务金融文化产业 旅游度假 16 16 区域环境分析云龙区产业概况 轨道科技：南车时代新能源：新能源样板房轨道科技：南车时代新能源：新能源样板房

15、 高等教育：株洲职教城 17 17 区域市场研究分析小结 云龙示范区为株洲的第五区，是政府打造的一个全新的 区，政府规划利好为区域带来远大前景； 目前区域人口较少，公共配套及商业氛围的成熟需要 一定的时间，商业定位规划存在难度 18 18 市场调查及研究第一部分 Part 1 宏观环境分析Part 1 宏观环境分析 Part 2 区域环境分析 Part 3 株洲商圈分析 19 株洲商圈分析株洲商圈分布 芦淞、天元、荷塘、石峰四大商圈，其中市级商圈一个，区域级商圈三个 市级商圈： 株洲商业起源于火车站商圈，沿钟鼓岭步行街、建设南路，逐渐向四周延伸，形成了中心广场商圈与芦淞市场群。随着城市 的发展

16、，株洲的商圈由当年的火车站商圈逐渐演变为1个市级商圈与3个区域级商圈： 石 峰 商 芦淞商圈（中心广场、王府井百货、株 洲百货、家润多广场、建设南路、钟鼓 岭步行街沿线） 商 圈 荷塘 商圈区域级商圈： 天元商圈（长江广场、炎帝广场及沿线 商业） 石峰商圈（响石广场铜锣湾家居广场 芦淞 商圈 商圈 石峰商圈（响石广场、铜锣湾家居广场、 株百石峰超市） 荷塘商圈（红旗广场、荷塘购物广场、 步步高） 天元 商圈 20 20 步步高） 芦淞商圈 株洲商圈分析株洲商圈综述 芦淞商圈 芦淞商圈作为市级商业中心，是株洲市最繁华地段，包括以零售商业为主中心广场，及服装、 鞋包等批发为主的南大门等区域，建设南路、人展南路、钟鼓楼老街贯穿其中，形成一条商业纽带， 中间坐落大型服装专业市场、电脑市场，证券公司等。中心广场零售商业主要满足市区居民生活需 求，而南大门为主的一系列批发市场的商品则通过火车站的交通、物流优势，销往全国各地。 主要经营业态：包括服装、电脑服务、电脑通讯、餐饮、金融证券、美容美发、日用百货、五 金建材、休闲娱乐、医药等。 荷塘商圈 荷塘区位于