【财务管理企业融资 】新形势下房地产企业多元化融资渠道探析财

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1、财务管理企业融资新形势 下房地产企业多元化融资 渠道探析财 财务管理企业融资新形势 下房地产企业多元化融资 渠道探析财 新形势下房地产企业多元化融资渠道探析_财务管理论文-毕业论文 作者：未知 下载前请注意： 1：本文档是版权归原作者所有，下载之前请确认。 2：如果不晓得侵犯了你的利益，请立刻告知，我将立刻做出处理 3：可以淘宝交易，七折 时间：2010-06-1021:25:15 房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联 性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投 入运作所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地 产业融资渠道单一

2、，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企 业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金 融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的 企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道 的问题。 一、银行是资金主通道 商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额 度比较高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在未来 很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商 业房地产企业在条件允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。 二、房地产信托是融资创新的首选 信托融资具有的制度优势使得

3、在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利 用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三 种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所 不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二 是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价 回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资 目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提 高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构；三是受益权转让信 托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的 房地产财产的受益权通过信托转让给

4、社会投资者，实现融资目的，信托收 益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。 三、项目融资可以共担风险 项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款 时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产 抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人 的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的 现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采 取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式 的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动 的重要内容。商业房地

5、产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同 投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排 有限追索融资。 四、金融租赁是实际运用较多的模式 金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自 身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主 要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代 替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将 金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产 设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有 资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资

6、与融物同步进行，不仅能 把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相 分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资 产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条 件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结 束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金 为代价获得设备的使用权。 目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租 赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小 份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经 营，而杠杆租赁可以很好

7、地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我 国商业房地产融资的热点。 五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径 目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有： 第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常 可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融 市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放 宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形 成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券 化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然， 既有其有利的条

8、件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠 发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。 我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金 (RealEstateInvestmentTrusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托 投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等 方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委 托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。 美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有 权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式 分为

9、开放型与封闭型。由于目前我国 REITs 赖以发展的基础是一个不成熟 的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业 REITs 的运作模式应主攻 权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最 早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及 其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势 头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽 然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房 地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共 有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产

10、权标的物 委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以 换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。! 参考文献： 1高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望J.中国房地产金融， 2006，(6). 2余欣.房地产金融怎样在和谐中发展J.中国金融家，2006，(7). 3马曙松，张旭，王淼.房地产企业需要个性化的融资模式J.中国房地信 息，2006，(4). 4周亮华.房地产信托：走可持续发展之路J.中国房地信息，2005，(12). 5希静，温天格，温天纳.商业类房地产的融资新途径访国际投资银行 家J.中国科技财富，2005，(9). ! 工艺与装备

11、设计的基本要求必须牢牢树立质量、生产、经济三大观念。质量观念：药品用于防病、治病，药品的质量关系到患者的身体健康，而伪劣药品直接危及用药者的健康甚 至生命，因此我国政府非常关注药品的质量，而质量的优劣首先是设计，之后是生产出来的。因此在设计过程中第一应当关心的是工艺与装置设计能否确保投产后药品的生产质 量，诸如洁净室的设置、 据悉，通过推动地方立法或党政制定下发文件，提供机制和法律保障，是各地推动工资集体协商工作的共同“法宝”。目前，全国有 13 个省（区、市）以党委或政府名义下发文件， 推动开展工资集体协商工作；23 个省（区、市）人大制定了“集体合同规定”或“集体合同条例”等地方性法规。北

12、京市委下发的关于加强和改进工会工作的意见提出，到 2012 年，已建工会企业集体合同签订率达到 95以上，建立工资集体协商制度的比例达到 75以上的目标。 据了解，各级工会积极推进工资集体协商工作，特别是以行业性工资集体协商为突破口，破解了工资集体协商中协商主体缺位的难点和科学确定劳动定额、工时工价的重点问题， 切实提高了工作的针对性和实效性。上海纺织工会以完善行业劳动定额标准为切入点，采取借助工会联合会、行业三方协商机制和行业工会主动寻找协商伙伴，使工 资集体协议覆盖了市纺织行业绝大部分企业 相关的不同等级洁净区之间人物流关系的合理安排、适合于洁净室的选进工艺及机器设备的选用等都是首先要考虑

13、的。生产观念：工艺与装置设计是否利于生产的组织与运行是工 艺与装置设计要又一个需要认真考虑的问题。从设计一开始就应将方便生产、确保生产过程的顺利进行作为要达到的目标加以考虑。例如多效逆流萃取工艺，因为萃取液的多次套 提，物流错综复杂，在流程设计时考虑一定数量的中间贮罐十分必要；为保证准确的多效逆流操作，避免操作者的人为失误，采用计算机程控智能化操作也是设计者应当考虑的确 方案之一。经济观念：企业的生命首先在于经济效益，成 006 年 12 月 20 水)Japan0 明日日本行！楽 2006 年 12 月 1(水)ReceiveK 今日初漢字見 。貰？8.今日勉強年休。休普通平日出来思、医者行

14、。一石二鳥 。、英語全同表現、killi 济三大观念。质量观念：药品用于防病、治病，药品的质量关系到患者的身体健康，而伪劣药品直接危及用药者的健康 甚至生命，因此我国政府非常关注药品的质量，而质量的优要是工艺和装备的设计，而对中药厂工艺与装备设计的基本要求必须牢牢树立质量、生产、经济三大观念。质量观念： 药品用于防病、治病，药品的质量关系到患者的身体健康，而伪劣药品直接危及用药者的健康甚至生命，因此我国政府非常关注药品的质量，而质量的优劣首先是设计，之后是生 产出来的。因此在设计过程中第一应当关心的是工艺与装置设计能否确保投产后药品的生产质量，诸如洁净室的设置、相关的不同等级洁净区之间人物流关

15、系的合理安排、适合于 洁净室的选进工艺及机器设备的选用等都是首先要考虑的。生产观念：工艺与装置设计是否利于生产的组织与运行是工艺与装置设计要又一个需要认真考虑的问题。从设计一开始 就应将方便生产、确保生产过程的顺利进行作为要达到的目标加以考虑。例如多效逆流萃取工艺，因为萃取液的多次套提，物流错综复杂，在流程设计时考虑一定数量的中间贮罐 十分必车间设计主要是工艺和装备的设计，而对中药厂工艺与装备设计的基本要求必须牢牢树立质量、生产、经济三大观念。质量观念：药品用于防病、治病，药品的质量关系到 患者的身体健康，而伪劣药品直接危及用药者的健康甚至生命，因此我国政府非常关注药品的质量，而质量的优劣首先

16、是设计，之后是生产出来的。因此在设计过程中第一应当关 心的是工艺与装置设计能否确保投产后药品的生产质量，诸如洁净室的设置、相关的不同等级洁净区之间人物流关系的合理安排、适合于洁净室的选进工艺及机器设备的选用等都 是首先要考虑的。生产观念：工艺与装置设计是否利于生产的组织与运行是工艺与装置设计要又一个需要认真考虑的问题。从设计一开始就应将方便生产、确保生产过程的顺利进 行作为要达到的目标加以考虑。例如多效逆流萃取工艺，因为萃取液的多次套提，物流错综复杂，在流程设计时考虑一定数量的中间贮罐本过高、劳动生产率低下、产品滞销或无 利可图将危害及企业的生存。当前我国有许多企业通过内部挖潜，降低成本来获得产品的竞争能力。工艺路线、装置的多个方案比较、选择往往最终体现为较低的生产成本与较高 的经济效益。例如中药材提取液的多效浓缩，其目的就是为了降低加热蒸汽的单位耗用量，从而降低浸膏产品的动力成本。本设计的制剂车间是以颗粒剂为范例。颗粒剂是将药物 与适宜的辅料混合而制成的颗粒状制剂。中国药典规定的粒度范围是不能通过的粗粒和通号筛（0m）的细粒的总合不能超过。日本药方局还收载细粒剂，其粒度范围是