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1、第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理概念一、 无业经营管理的内涵1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括写字楼、零售业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。2、国外通常将写字
2、楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级：具有优越的地理位置和交通环境；建筑物物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求。乙级：具有良好的地理位置和交通环境；建筑物物理状况良好；建筑质量达到有关建筑条例或规范要求。丙级：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求。3、从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，对写字楼分类一般考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。4、零售物业的分类方式主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商
3、业物业通常分为以下六个类型：1) 区域购物中心：规模巨大；建筑面积在10万M2以上；有效商业服务半径可达200KM。2) 市级购物中心：建筑规模一般在3万M2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3) 地区购物商场：建筑规模一般在1-3万M2以上，服务人口在10-30万人之间，年营业额在1-5亿人民币之间。4) 居住区商场 5) 邻里服务性商店6) 特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。6、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1) 服务对象不同2) 地理位置不同3) 服务内容不同4) 建筑设计和装潢风格不同三
4、、物业经营管理服务的目标1、物也经营管理服务的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户的正常使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。这里所说的物业业主及包括直接持有物也产权企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业1、物业管理企业以公司的形式存在。2、公司是指依法定程序设立的，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。3、作为公司，一般具有以下个特征：1) 依有关法律进行登记注册2) 以营利为目的3) 具有法人资格4) 是经济组织3、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节 物业经营管理的层
5、次与工作内容一、物业经营管理的层次1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资四个层次。2、物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住型物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。二、物业经营管理不同层次之间的关系1、资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。2、房地产资产管理公司需要考察资本开支是否能有效提升物业价值。三、
6、物业经营管理中的战略性工作1、确定战略2、确定标准3、构建信息基础4、决策分析：投资决策主要取决于两个因素：预期收益和风险水平。5、进行资产组合第二章 房地产投资及区位选择第一节 房地产投资一、房地产投资的概念1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式1、房地产投资分为直接投资和间接投资。2、直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的职业投资两种型式。3、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。三、房地产投资的特性
7、1、位置固定或不可移动性2、寿命周期长：房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和经营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般比经济寿命长的多。3、适应性较差：对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性四、房地产投资的利弊1、房地产投资之利1) 相对较高的收益水平2) 能够得到税收方面的好处3) 易于获得金融机构的支
8、持4) 能够抵消通货膨胀的影响5) 提高投资者的资信水平2、房地产投资之弊1) 流动性差2) 投资数额巨大3) 投资回收期长4) 需要专门的知识和经验第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1、风险可以定义为未获得预期收益的可能性的大小。2、当实际收益超出预期收益时，就称为投资有增加收益的潜力。而实际收益低于预期收益时，就称投资面临风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。二、风险分为系统风险和个别风险1、系统风险包括：1) 通货膨胀风险2) 市场供求风险3) 周期风险4) 变现风险5) 利率风险6) 政策风险7) 政治风险8) 或然损失风险2、个别风险包括1) 收益
9、现金流风险2) 未来经营费用风险3) 资本价值风险4) 比较风险：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。5) 时间风险6) 持有期风险三、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 方地产投资区位的选择一、区位的含义1、房地产投资的三要素是“区位、区位还是区位”二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求1、居住物业1) 市政共用和公建配套设施完备的程度2) 公共交通便捷程度3) 环境因素4) 居民人口与收入2、影响写字楼项目区位
10、选择的特殊因素包括：1) 与其他商业设施的接近程度2) 周围土地利用情况和环境3) 易接近性3、零售业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析。第三章 房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一、现金流量1、在房地产投资分析中，把某一投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上的实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差成为净现金流量。四、房地产置业投资的现金流量1、有效毛收入：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入潜在毛租金收入：物业可以获得的最大租金收入称为潜
11、在毛租金收入。它等同于物业内部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入和租出的面积没有收到租金。2、净运营收益=有效毛收入-运营费用运营费用：收益性物业的运营费用是处抵押贷款还本付息外物业所发生的所有费用。3、税金：我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：1) 经营税金及附加2) 城镇土地使用税和房产税3) 企业所得税第二节 现值与现值计算一、资金时间及价值1、同样的金额数量在不同的时间点上具有不同的价值，而不同的时间发生的等额资金在价值上的差别成为资金的时间价值。2、从投资的角度看，资金时间价值的大小主要取决于：投资利润、通货膨胀率、风险因素。3、
12、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率1、贷款利息是指占用资金所付出的代价（贷款）或放弃资金使用权所得到的补偿（存款）。2、单利计息：利息不生利息；（储蓄存款、国库券） 复利计息：利息再生利息。（房地产开发贷款、住房抵押贷款）第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点1、设备更新源于设备磨损，磨损分为有形磨损和无形磨损：有形磨损包括：设备运转产生的磨损及闲置（自然力）产生的磨损无形磨损包括：工艺改造：生产制造工艺改造，劳动生产率提高，设备的生产成本降低导致的设备市场价格降低。更新换代：由于技术进步，出现结构更先进，技术更完善，生产效率更高
13、、运行费用更低的设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。2、设备有形磨损的局部补偿是维修，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿时更换。3、技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度。技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。4、更新设备会产生沉没成本，沉没成本等于就设备帐面的价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。二、设备经济寿命的确定1、经济寿命的确定方法包括：静态计算方法（不考虑资金的时间价值），动态计算方法（考虑资金的时间价值）。第四节房地产投
14、资产物评价指标一、投资回收与投资回报1、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。二、财务评价指标体系1、房地产投资分析的目的是考察房地产投资的盈利能力和清偿能力。三、盈利指标的计算方法包括：动态指标和静态指标四、清偿能力指标的计算方法 1、资产负债率：资产负债率=负债合计资产合计100%第四章 收益性物业价值评估第一节 收益物业的概念1、物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性是指能够直接产生租赁收入或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准工厂（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
15、2、影响收益性物业价值的因素最终表现在未来能够带来的收益。3、对于未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于以下3个因素：1) 未来净收益的大小2) 获得净收益起的长短3) 获得净收益的可靠性第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件1、物业价格是和平地获得他人物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格形成的条件1、物业要有价格与其它任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性、和有效需求。有用性：指物品能够满足人们的某种需要。稀缺性：指物品的数量没有多到是每个人都可以随心所欲地得到它。有效需求：指对物品的有支付能力支持的需要。三、物业价格的特征1、物业价格与一般商品价格的共同之处是：1) 都是价格，用货币来表示2) 都有波动，受供求因素的影响3) 都是按质论价，优质价高、劣质价底。2、物业价格与一般商品的不同之处，其主要有以下五个特征：1) 物业价格
