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1、 项目拓展阶段成本测算工作细则 明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。 本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。 展阶段成本测算： 在项目 拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是项目可行性研究报告的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。 4、职责： 本部经理负责审核项目拓展阶段建安成本测算表 本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制项目拓展阶段建安成本测算表。 5、资格或培训： 6、实施细则： 本 部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地区的
2、各类建筑各种档次物业建造成本水平报告，供领导和相关人员参考。（表格见 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。 本 控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的市场调查报告、项目开发部提交的土地规划指标及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。 本控制工程师按项目拓展阶段建安成本测算表 （见式要求，完成测算。 括 “项目概况” 、 “成本测算的依据” 、 “测算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修
3、” 、 “其他说明” （例如测算时没有考虑哪些费用） 划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。 据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属于成本部填写的项目。 本测算人应对各方案成本差异性分析说明，比较后提出成本建议。 项目拓展阶段建安成本测算经过成本部经理审核，提交项目开发部，作为可研分析的附件。 司进入新的城市进行房地产开发，成本测算人必须在测算前完成该城市的房地产开发成本水平调查报告，内容应包括 规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。 要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特
4、点，以便考虑对造价的影响。 括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 选1成竞争楼盘成本水平调研报告。 加密版下载地址: ：1 第 3 页 共 5 页 目可行性研究报告获得集团公司批准，在集团公司正式立项后，项目拓展阶段建安成本测算表中有关的数据自动成为项目的预控目标。 项目拓展阶段建安成本测算由项目资料信息员负责保管，工程竣工验收后交部门秘书存档。 *地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 _地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表 编制人： 编制时间： 成本指标（元 / 说明（标准及配置） 分项工程名称 低档 中档 高档 指标 单位 低档 中档
5、高档 一、住宅 *基础：天然基础； *结构：框架 * 一般装修：电梯门厅贴墙地砖、室内毛坯房； *电梯：无 *安装：住宅内给水只安装一个龙头、无洁具、电开关插座到位，普通座灯头，设备基本为国产或合资 ；系统正常设置包括电话、电视、普通对讲、闭路监控、室内外燃气管道和自动抄表系统。 （一）6 层以下 元/销售面积 外墙涂料，阳台砼栏板，普通铝合金门窗白玻。大面涂料，底部墙砖饰面；室外空调机座铝合金百叶装饰，外墙门窗采用粉末喷涂铝合金，部分中空玻璃，增加智能卡等系统。 外墙墙砖；铝合金空调百叶；阳台玻璃栏杆；铝合金门窗采用断热型材、中空玻璃；门厅进行专业装饰设计； 锁高档实木入户门；可视对讲、红外
6、报警、智能卡系统；直饮水系统。 （二）7 元/销售面积 参见（一），基础采用预应力管桩，有电梯 （三）15 元/销售面积 参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯 （四）25 元/销售面积 参见（一），基础采用预应力管桩或人孔桩，有电梯 （五）别墅 元/销售面积 参见（一） 二、配套工程 半地下室 元/ 地下室建筑面积 *含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包 未加密版下载地址: *含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包 二层地下室 元/ 地下室建筑面积 *含基础、结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包 会所 元/所面积 一般精装修 高档精装修，无室内泳
7、池 高档精装修、设室内泳池。 幼儿园 元/儿园面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。 小学 元/ 小学面积含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。 商业 元/ 商业面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修。 物业管理用房 元/业房面积 含基础、结构、初装修、防水、常规水电及安装专业分包，不含精装修及教学设备和家私。 注：1、仅供技术经济性分析或规划草案估算参考，解释权在成本部。 2、成本部会定期修订此表，使用时注意时效性。 3、表中说明供参考，在填写时应根据不同地区自行补充完善。
8、 设计阶段成本控制工作细则 为保证项目发展成本目标的实现，设计各阶段成本控制工作的实操方法。 深圳地产所开发的项目设计阶段成本控制工作。 本匡算、汇编的发展成本目标及方案阶段成本分析报告； 本概算及扩初阶段成本分析报告； 本预算 及 施工图阶段成本分析报告 ； 研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告； 责编制方案设计阶段成本匡算 、汇编项目发展目标及编制方案阶段成本分析报告； 成本概算 及扩初阶段成本分析报告； 本预算及施工图阶段成本分析报告。 研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告； 据设计部提供的招标方案，5 个工作日内编制各设计招标方案的成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套
9、工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计部，供设计评标小组评标参考； 本负责人依据设计部提供的方案在一个月内编制建安成本匡算 ，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析； 展成本目标 ，经部门经理审核后，组织地产公司内部评审。地产公司内部评审通过后，提交给项目开发部，项目开发部报集团审批后作为正式的成本控制目标,上传信息平台。 案设计阶段成本分析报告 ，主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议，部门经理审核后。 计变更 及现场签证及其它不可预
10、见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额初步建议； 本 负责人组织召集设计部相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后传签给设计部，作为扩初阶段的成本限额； 本概 算 ，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。概算经部门经理审核，总经理审批后上传信息平台； 初设计阶段成
11、本分析报告， 主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提未加密版下载地址: ，报部门经理审核。 据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本控制目标进一步分解、细化和完善； 别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议； 分 项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点，具体如下： A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量； B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值； C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容
12、易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值； D、结构工程；是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值； E、建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值； F、安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型 及方案优化； G、景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材 料的选型是该部分成本控制的重点，对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值； H、分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操 作性，成本控制的重点
