无锡瑞港新城项目营销策划报告

《无锡瑞港新城项目营销策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡瑞港新城项目营销策划报告（130页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、无锡“瑞港新城”项目营销策划报告无锡“瑞港新城”项目营销策划报告 第第一一章章 项目营销环境的分析项目营销环境的分析第章第章 项目营销环境的分析项目营销环境的分析 无锡市宏观市场分析无锡市宏观市场分析 GDP总量及增长率变化趋势GDP总量及增长率变化趋势 无锡GDP与增长率变化 2805 3000 17 4 3000 3500 18 20 1360 11 1580.66 1901.22 2350 2805 11.2 11.5 12.8 15.2 17.4 15.1 1500 2000 2500 3000 10 12 14 16 1200.17 1360.11 6.95 0 500 1000 1

2、500 0 2 4 6 8 0 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0 GDP（亿元）GDP增长率（%） 数据来源：无锡市统计局单位：亿元 2006年是“十一五”开局之年，无锡经济发展的高效性、均衡性、协调性明显增 强。最新的数据表明，2006年无锡地区生产总值超过3000亿元，人均生产总值超 过7000美元，财政总收入超过500亿元。 数据来源无锡市统计局单位亿元 过7000美元，财政总收入超过500亿元。 无锡市宏观市场分析无锡市宏观市场分析 恩格儿系数变化情况恩格儿系数变化情况恩格儿系数变化情况恩格儿系数变化情况 年份 199 8 199 9 200

3、0 200 1 2002 200 3 200 4 200520062006 无锡恩格尔系数的历年变化趋势无锡恩格尔系数的历年变化趋势 890134 恩格尔系数 44.543.141.840.439.838.038.336.938.338.3 5050 数据来源：无锡市统计局 2003年以前恩格尔系数的逐 46.1 44.5 43.1 41.8 40.4 39.8 3838.2 36.9 38.3 44.5 35 40 45 50 30 40 50 2003年以前恩格尔系数的逐 年持续下降，表明了无锡市民 的消费结构日趋合理，消费能 力有了很大程度的提升。 2004年全市城市居民恩格 3 79

4、15 20 25 30 10 20 2004年，全市城市居民恩格 尔系数为38.3，比2003年的 38略升0.5个百分点。由2005 年恩格尔系数36.9可以看出 无锡市生活水平在快速提高 -3.47 -3.15% -3.02 -3.35 -1.49 -4.52 0.53 -3.4 3.79 0 5 10 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 -10 0 无锡市生活水平在快速提高， 收入稳步增长，改变了人们的 消费结构，提升了消费层次， 而2006年受到通货膨胀的影 响系数又有所上升 恩格尔系数增长率（%） 数

5、据来源：无锡市统计局 响，系数又有所上升。 无锡市宏观市场分析无锡市宏观市场分析 城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入 无锡历年城市居民人均可支配收入及变化无锡历年城市居民人均可支配收入及变化 18189 17 8% 18000 20000 18 0% 20.0% 99549988 11647 13588 16005 14.9% 16.6%16.7% 17.8% 13.65% 12000 14000 16000 18000 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 9.9% 4000 6000 8000 10000 4.0% 6.0%

6、8.0% 10.0% 0 2000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0.0% 2.0% 人均可支配收入（元）增长率 数据来源：无锡市统计局，单位：元人民币 2006年居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元， 比上年增长15.8。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6。 农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元，农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元， 比上年增长5.6。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6。居民 住房条

7、件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米， 农村居民人均住房面积58.2平方米。 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 近年无锡土地交易量近年无锡土地交易量近年无锡土地交易量近年无锡土地交易量 无锡城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌 出让方式供地，土地交易量逐年递增，且递增速度极快，近年来无锡土地交易量的大量增加意味着无锡未 来几年将有大量的商品房供给，商品房的集中面世，将给无锡楼市及无锡开发商带来较大的考验。 2004年出让土地67宗出让面积为8527415平方米出让金额为1126761万元无锡市土地市场

8、连续3年2004年出让土地67宗，出让面积为8527415平方米，出让金额为1126761万元，无锡市土地市场连续3年 呈高速递增之势。2005年出让土地62宗，出让面积为6851452，出让金额为1241493万元。2005年土地 成交面积较2004年有所下降，但是金额有所上升，土地价值上升趋势明显。2006年出现了又一个高峰， 全年土地成交面积为1041万平米，出让金额也达到167.85亿，土地价值上升愈发明显。 无锡土地交易情况无锡土地交易情况 8527415 10410000 10000000 12000000 6373495 8527415 6851452 4000000 60000

9、00 8000000 2347619 395687 734639 1126761 1241493 1678500 0 2000000 4000000 2002年2003年2004年2005年2006年2002年2003年2004年2005年2006年 面积（平方米）金额（万元）数据来源：无锡统计局单位：平方米 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 房地产投资总额房地产投资总额 无锡房地产投资总额无锡房地产投资总额 195.58 226.79 202.07 71.1% 200 250 70.0% 80.0% 房地产投资总额房地产投资总额 131.79 56.2% 48.4% 150 20

10、0 40.0% 50.0% 60.0% 49.31 77.01 10.4% 16.0% 10.90% 50 100 10.0% 20.0% 30.0% 0 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0.0% 开发投资总额（亿元）增长率 数据来源：无锡市统计局，单位：亿元 无锡房地产市场保持迅猛增长的态势，继2003年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平 方米之后，2004年无锡市房地产开发上涨势头迅猛，房地产开发持续升温，统计资料显示： 2004年全市房地产开发投资近200亿元，增长48.46%，创下历史最高。房地产开发已成为当前经 济运行中的闪光点和无锡市固定资产投

11、资新的增长点。2005年全市房地产开发投资总值达226亿 元，同期增长16，与前几年比较，增速有所放缓，2006年继续放缓，增长10.9%，说明房地产 开发投资正在逐渐趋于理性。 2006年继续放缓，增长10.9%，说明房地产 开发投资正在逐渐趋于理性。 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 房地产供求状况房地产供求状况 2006年全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4。商品房施工面积为2322.17万平方米， 比上年增长19.7，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7。房地产业发展健康，全年商品房 实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6。20062006

12、年全市商品房批准预售面积年全市商品房批准预售面积 485.32485.32万平方米万平方米，销销 房地产供求状况房地产供求状况 实际销售额亿元，比上年增长年全市商品房批准预售面积年全市商品房批准预售面积万平方米万平方米，销销 售面积412.13万平方米左右，同比有所下降。如加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场 供应总量达到904.48万平方米，市场空置房源存量很大。 售面积412.13万平方米左右，同比有所下降。如加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场 供应总量达到904.48万平方米，市场空置房源存量很大。 无锡房地产供求状况无锡房地产供求状况 1799.0

13、9 2322.17 2000 2500 748 15 1282.46 1548.23 1799.09 1000 1500 520.98 247.88 201.82 748.15 290.87 235.35 508.01 304.56 483.35 410.06 515.53 436.29 657.68 412.13 0 500 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 施工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米） 数据来源：无锡市统计局，单位：万平方米 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 房地产

14、销售面积及增长率房地产销售面积及增长率房地产销售面积及增长率房地产销售面积及增长率 无锡房地产销售面积与增长变化无锡房地产销售面积与增长变化 410 06 436.29 412 13 34.6% 450 500 35.0% 40.0% 235.35 304.56 410.06412.13 16.6% 29.4% 250 300 350 400 15 0% 20.0% 25.0% 30.0% 201.82 6.4% 50 100 150 200 250 5 0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% -7.5% -5.54% 0 50 2001年2002年2003年2004年2005年20

15、06年 -10.0% -5.0% 销售面积增长率 数据来源：无锡市统计局， 单位：万平方米 自2001年开始房地产销售面积一路高攀、逐年增加，而房地产销售面积增长率在2002年有较大的 转折，2002年以前房地产销售面积呈负增长之，而2002年之后，房地产销售面积增长率大幅度增 加，截至2004年无锡商品房销售面积达到410.06万平方米，较2003年增长34.6%。 由上图数据看出由上图数据看出20052005年全市销售面积年全市销售面积436 29436 29万平方米万平方米同比增长同比增长6 46 4较前几年有明显回落较前几年有明显回落由上图数据看出由上图数据看出，20052005年全市

16、销售面积年全市销售面积436436. .2929万平方米万平方米，同比增长同比增长6 6. .4 4，较前几年有明显回落较前几年有明显回落 （前几年都是双位数增长）。而2006年更是首次出现了负增长，说明市场进入缓慢增长期，市场 前景不容乐观。 （前几年都是双位数增长）。而2006年更是首次出现了负增长，说明市场进入缓慢增长期，市场 前景不容乐观。 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析 历年来商品房历年来商品房（住宅住宅）平均价格平均价格 无锡市商品房价格自2000年始，呈快速上升之势，全市（包括惠山、锡山市）商品房 均价至2004年底达3751元/平方米， 2005年无锡市全市商品房达4140元/平方米，增 前年增慢年住宅价格米 历年来商品房历年来商品房（住宅住宅）平均价格平均价格 速10.4，同比前几年增速放慢。而2006年住宅价格又上涨至4315元/平方米，同比 增长4.23%，涨幅较去年进一步回落，回落了6个百分点。 数据表明，无锡市从2005年开始，住宅价格增速放慢，市场趋于理性。数据表明，无锡市从2005年开始，住宅价格增速