嘉和中心战略营销思考

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1、佳和中心产品定位说明会佳和中心产品定位说明会 陕西昇昱房地产顾问有限公司 1 2010年8月2日 前言： 经过对区位发展区位价值和市场竞争物业等方面的深度剖析经过对区位发展、区位价值和市场竞争物业等方面的深度剖析， 并经与陕西天和佳置业有限公司及行业权威机构反复推敲、论证后，我 司对“佳和中心（暂定名）”物业未来发展上市已达成套成熟司对佳和中心（暂定名）物业未来发展、上市，已达成一套成熟、 完善的“产品定位”思路。 本着遵循市场客观的基础，现将“佳和中心（暂定名）”物业所 在区位特征竞争现状及产品定位思路等通过本次说明会向与会的各在区位特征、竞争现状及产品定位思路等，通过本次说明会向与会的各

2、位专家、代表进行汇报和更深层次的探讨，以期能够通过各位与专家、 代表的共同努力，来为“佳和中心（暂定名）”物业建立起独有的产品代表的共同努力，来为佳和中心（暂定名）物业建立起独有的产品 形象和核心竞争力，进行市场占位与突破。 2 主要议题 项目地块地理特征项目地块地理特征 项目所在区位全面解析项目所在区位全面解析 项目主要竞争分析项目主要竞争分析 项目发展定位思路理解项目发展定位思路理解 项目目标客户剖析项目目标客户剖析 项目发展定位思路理解项目发展定位思路理解 物业发展相关建议物业发展相关建议物业发展相关建议物业发展相关建议 相关工作计划相关工作计划 3 项目地块地理特征项目地块地理特征项目

3、地块地理特征项目地块地理特征 4 项目用地图 合合 谐谐 合合 谐谐 5 项目基本特征 项目用地有两个地块，地块性质为商业办公用地。 西侧净地：3744 合合 谐谐 东侧净地：3364 总净地：7108 谐谐 土地性质：商业、办公 地址：西安曲江会展商务中心区内，合谐路与翠华路交汇处西北 6 项目坐标 7 项目地块规划 本项目坐落于曲江国际会展 产业内N8板块内产业内N8板块内。 N1：公寓、商业 N2：住宅、商业、办公、酒店、公寓等 N3、N4：住宅（中海万科）N3、N4：住宅（中海、万科） N5、N6：会展中心、综合广场 N7：会议中心、酒店、办公、公寓、住宅等 N8：办公酒店公寓商业N8

4、：办公、酒店、公寓、商业 N9：住宅 N10、N11：住宅、公寓、商业 S1S8住宅公寓商业等S1S8：住宅、公寓、商业等 S9S13：办公、公寓、商业、住宅、酒店等 S14S23：住宅、公寓、商业等 8 项目地理四至 曲江国际会议中心曲江国际会议中心 项目目前周边道路正在建设中 省高院省高院 规划四星级酒店规划四星级酒店 曲江影视演艺大厦 雅仕中心 曲江影视演艺大厦 雅仕中心 规划四星级酒店规划四星级酒店 规划中合谐路规划中合谐路 拓瑞国际拓瑞国际 南窑村安置房南窑村安置房 项目北边为规划的曲江影视演艺大厦雅士中心和曲江国际会议中心东边为南窑村 9 项目北边为规划的曲江影视演艺大厦、雅士中心

5、和曲江国际会议中心，东边为南窑村 安置房和省高院，南边为建设中的和谐路，西边为拓瑞国际和四星级酒店。 项目地理四至 房地产物业发展 项目地块西面规划为酒店项目地块西面规划为酒店， 北面规划是曲江影视演艺大厦、 雅仁中心及曲江银座写字楼物业， 西面是拓瑞国际南面规划的商西面是拓瑞国际、南面规划的商 务公寓和写字楼物业等，共有超 过八栋公建项目。 表示公建，共8座 代表本项目共2座代表本项目，共2座 表示商住结合，共17座 10 项目地块交通体系 项目紧邻城市干道，高速、轨道交通干道的黄金“交叉口”多条城市交通 要道，通达性好 长安南路：西安城市主干 道，城市中轴，连接西安 轨道2号线：长延堡站

6、与本案距离步行15分钟 东南面交通：绕城高 道，城市中轴，连接西安 三大城市商圈（钟楼商圈、 小寨商圈、电视塔商圈） 与本案距离步行15分钟 东南面交通绕城高 速公路的出口，本案10分 钟车程可以上绕城高速 东面交通：电视塔环 东面交通：电视塔环 岛长安南路，往北长安路直 通城市中心钟楼区，往南通 往城南长安区 本 项 目 绕城高速公路：西安城外区域主 东北面交通：西安在 建的地铁2号线，长延堡站， 预计2011年全线开通本 目 要核心道路，连接西安外部城市 板块特别是城南交通的主要干道 预计2011年全线开通。本 案步行15分钟到达长延堡 站 11 项目地块区域价值 轨 城南区域城市功能升级

7、，曲江从传统的高端居住生活区开始向城市中央商 务区转变，城市CBD特征越发明显 轨道交通2号 城市轨道2号线不仅给城南带来便利的交通，缩短与城市 中心的距离，而且是带动城南区域产业化的发展。城市 城南 高新区 高新技术产业 曲江新区 会展经济、文化产业 号线 中心的距离，而且是带动城南区域产业化的发展。城市 功能升级、转变。 曲江会展板块大城南的中央商务区 城南 在现有西安国际会议展览中心的基础上，短期内将建设 15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际 标准展位3 5万平方米30个不同规格国际会议中心同 长安区 大学城，教育产业 标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中

8、心，同 现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲 江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集 群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展 大城南板块 群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展 商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公 寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业 园、会展旅游中心。 12 项目地理初步理解 项目目前来看，地块价值现在还未得到体现，主要是由于周项目目前来看，地块价值现在还未得到体现，主要是由于周 边配套不足以及氛围还未形成。 已具大都市CBD发展初形 项目基地及周边现为空地，未来可能与西、北侧处建设同期 项目东边翠华路、南边

9、和谐路正在建设中项目东边翠华路、南边和谐路正在建设中 周边其他市政配套仍处建设中 商业、办公的土地性质 13 项目所在区位全面解析项目所在区位全面解析项目所在区位全面解析项目所在区位全面解析 14 区位分析 曲江位于西安东南角，定位为以旅游、会展、文化和商务为主的 国产业示区国家级文化产业示范区。 曲江新区位于西安城区 东南部，核心区域面积 40.97平方公里，规划建设 以化、旅游、态、会展以、会展 等为特色的国际化城市示范 新区到2015年全面建成曲新区，到2015年全面建成曲 江国家级文化产业示范区。 15 区位分析 曲江文化发展战略分三步走，到 2015年将达到世界中等水平 第一步：从2

10、006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业 示范区的转变。 建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广 告区、创意传媒区。 步从年到年化曲江新产业主二步：从2009年到2011年，强化曲江新区化产业示范区主导 文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界，使 全区达到世界同类园区初级水平标准全区达到世界同类园区初级水平标准。 三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区三步：从2012年到2015年，进步提升曲江文化产业示范区 化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益，基本上达到同 类园区世界中等水平。 16 区位发展规划 曲江总体规划为“一心、两带、

11、三轴、四个板块” 曲江新区在总体布局上， 形成了“一心、两带、三轴、 四个板块”的机构形态。 一心：以大雁塔为曲江的核心 两带：宽100米的唐城遗址保护绿带 绕城高速两侧100米宽景观带 三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线 芙蓉东路生态休闲发展轴线 曲江大道景观轴线 四个板块： 本项目本项目 四个功能板块： 唐风商业板块、旅游休闲板块 科教文化板块、会展商务板块 17 本项目本项目 区位发展规划 本项目地块 18 区位发展规划 功能板块之一：唐风商业板块 位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南 北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场

12、、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题， 涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。 19 区位发展规划 功能板块之二：旅游休闲板块 整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地 貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配套齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁 塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、 丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特

13、色的旅游休闲观光景点。 20 区位发展规划 功能板块之三：科教文化板块 位于曲江新区的东北部占地约3平方公里依托西安交通大学西安理工大学西安位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安 国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、 传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。 21 区位发展规划 功能板块之四：会展商务板块 位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西 安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、 3 5万平方米30个不同规

14、格国际会议中心同现有的曲江国际会议中心曲江宾馆惠宾苑酒店曲江3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江 行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、 会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、 会展科技产业园、会展旅游中心。 22 会展科技产业园、会展旅游中心。 区位发展规划 区域内有一大批遗址公园及文化旅游项目，人文环境非常好。 2002年以来，曲江新区以大慈恩寺遗址、大唐芙蓉园遗址为依托，先后建成 了大雁塔北广场、大唐芙蓉园等文化旅游项目，引起“国

15、人震撼，世界惊奇”， 创造了“城市现代化和历史文化遗产保护的和谐共生”的成功典范。 23 区位发展规划 曲江房地产发展格局主要分为以大雁塔、南湖为中心的高端物业聚集区和以 本项目为代表的会展板块写字楼酒店聚集区。 目前，曲江房地产主 要形成了两大区域，一是 以大雁塔和南湖为中心高 端物业聚集区，以中海铂端物业聚集区，以中海铂 宫、金地湖城大境、枫林 溪园、龙湖曲江胜景等为 代表均价在万元每平代表，均价在一万元每平 米以上。 另一大区域就是以本 写字楼酒 店聚集区 写字楼酒 店聚集区 项目为代表的会展板块写 字楼、酒店聚集区。目前 这一区域正处于启动期 24 这区域正处于启动期。 区位发展规划

16、轨道2号线让曲江新区板块的板块优势更加明显，凭借区位优势，对轨道 交通带来的“城市资源”能够有效的拓展市场层次。 二号轨 道交通 主城区主城区主城区主城区 道交通 体系 曲江区板块 二环二环二环二环 小寨小寨小寨小寨 高板块 项目地块位置 曲江新区板块 电视塔电视塔电视塔电视塔 高新板块 长安板块 25 长安板块 区位发展规划 曲江高端物业聚集区分布了众多项目，其购买人群以终极置业客户为主。 区内物业多为高档和终极 置业定位，像中海、金地、万 科、龙湖等物业，吸引和聚集 了众多的终端置业客户群体， 这部分群体都有自相对稳定这部分群体都有自己相对稳定 的企、事业经营，或为总经理、 董事长，或为企业创始者、创董事长，或为企业创始者、创 办者，或为高层决策、政府高 官等，其身世显赫、实力雄厚、 非富即贵，是社会中相对成功 的塔尖式群体。 26 曲江会展商务区全面解读 曲江会展商务区定位：国际化一流的会展商务产业园 曲江会展商务区由：曲江国际会展产业园、曲江行政商务区组成 27 2曲江会展商务区全面解读 曲江国际会展产业园