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1、 财富广场策略报告 第- 1 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,Ltd 庙港-财富广场 整体营销策略 庙港-财富广场 整体营销策略 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司-提供 Hermes investment consultancy (Su Zhou) Co.Ltd 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司-
2、提供 Hermes investment consultancy (Su Zhou) Co.Ltd 财富广场策略报告 第- 2 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,Ltd 目 录 目 录 一、项目服务流程分析 二、项目投资环境与市场分析 三、项目 SWOT 分析 四、项目定位及客源分析 五、项目产
3、品财务分析 六、项目企划分析 七、开盘流程及销售控制 八、项目物业管理建议 九、人员配备工作职责 一、项目服务流程分析 二、项目投资环境与市场分析 三、项目 SWOT 分析 四、项目定位及客源分析 五、项目产品财务分析 六、项目企划分析 七、开盘流程及销售控制 八、项目物业管理建议 九、人员配备工作职责 财富广场策略报告 第- 3 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes i
4、nv estment consultancy (Su Zhou) Co,Ltd 一、项目服务流程 一、项目服务流程 我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表 所示，作为双方合作的合作规范。 我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表 所示，作为双方合作的合作规范。 前期发展策划 初步市场情况 调查 确定可类比项 目并进行调研 SWOT 分析并 初拟总体策划 思路 分析项目 潜在价值 确定核心价值 体系及总体策 划思路 目标客户群锁 定和分析 项目开发主体 及形象定位 规划设计建议 建设前期及建 设期顾问 营销
5、策划 销售代理及 后期顾问 制定前期推广 策略 拟定工地形象 包装方案 策划各类公关 宣传活动 评审规划设计 方案 订制投资分析 报告 可类比项目营 销策略分析 确定推广销售 策略 细化营销思路 制定市场 进入方案 划分销售周期 并确定各周期 工作内容 协助开发商制 定售楼工具及 资料 培训销售人员 举行各种促销 活动 尾盘销售 协助开发商 交楼 提供物业管理 建议 财富广场策略报告 第- 4 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes inv estment cons
6、ultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,Ltd 二、项目投资环境与市场分析 二、项目投资环境与市场分析 1、吴江市概况 1、吴江市概况 作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为 1176.68 平方公里，人口 78 万。其紧邻中国最具实力 的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、 太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇 车辆 20 分钟上高速、30 分钟入市区及 40 分钟车辆过境”的 “234”目标。 吴江是
7、中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴 江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销 80 多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和 水平不断提高，历年累计吸收外资近 30 亿美元，1000 万美元以上的大型项目累计 125 个。 吴江市城市人均 GDP 从 99 年的 2631 美元到 2003 年的 4403 美元，四年间的增幅达 67%左右， 年平均增长幅度近 17%，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均 GDP 大幅 增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004 年吴江完成房地产开发 67.44 投资 26.96 亿元，比
8、上年增长 122.34%，累计施工面积 267.95 万平方米, 比上年增长 73.71%,商品房销售面 积 57.64 万平方米，比上年增长 48.21 %，销售金额 13.12 亿元，比上年增长%。全年商品房平均 售价为 2277 元/平方米。 财富广场策略报告 第- 5 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes inv estment consultancy (Su Z
9、hou) Co,Ltd 2、项目地理位置分析 2、项目地理位置分析 宗地位置 土地 受让人名称 用途 面积 容积率 建筑 密度 绿化 率 成交价 (元/M 宗地位置 土地 受让人名称 用途 面积 容积率 建筑 密度 绿化 率 成交价 (元/M 2 2) 成交 总额 (万元) 成交 时间) 成交 总额 (万元) 成交 时间 建设路北侧 七都镇西漾渔 业社区居民委 员会 商住 3259.3 600.00 195.56 2005. 12.15 庙港社区开发大 道南侧 中石化吴江石 油分公司 商业 3334.8 500.00 166.74 2005. 12.15 开弦弓农贸市场 北侧 七都镇开弦弓 村
10、村委会 商住 1500 370.00 55.50 2005. 12.15 七都镇庙港社区 中学南侧 苏州鼎立 商住 16750.7 1.353035600.00 1005.04 2006. 10.11 七都人民路、望 山路交叉口西南 商住 40490.0 1.453235750.00 3036.75 2006. 10.11 七都镇新恒通集 团公司东北角 商住 10432.8 1.23235750.00 782.46 2006. 10.11 七都镇、新村一 路交叉口南侧 恒达房地产开 发有限公司 商住 18630.0 1 3235750.00 1397.25 2006. 5.12 七都镇东环路西
11、 侧 苏州上原科技 有限公司 商业 3333.6 1.04530650.00 216.68 2006 .5.12 七都镇亨通别墅 南侧 住宅 7560.1 1 3235800.00 604.81 七都镇庙港社区 沿湖路南侧 吴江德泰 商住 16483.8 1.355015 1000.0 0 164.83 七都人民路、常 增路交叉口西南 商住 59566.8 1.23235630.00 3752.71 财富广场策略报告 第- 6 -页，共 72 页 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 爱马仕投资顾问（苏州）有限公司出品 86-512-63691666 Hermes
12、 inv estment consultancy (Su Zhou) Co,LtdHermes inv estment consultancy (Su Zhou) Co,Ltd 周边房产项目价格基本状况 周边房产项目价格基本状况 地 址 基准 价格 车库价格 代收代缴项目 开 发 商 文 号 地 址 基准 价格 车库价格 代收代缴项目 开 发 商 文 号 管道液化气 七都镇“吴越名苑” 1#10#商品房 2780 （汽车库）3000 有线电视安装费 苏州亨通房地产开发 有限公司 吴价房 2006 12 号 管道液化气 七都镇“丽晶风和苑” 1#2#3#5#商品房 1100 （汽车库）800 有
13、线电视安装费 吴江市恒达城建开发 有限公司 吴价房 2006 35 号 管道液化气 七都镇“锦绣豪门” 1#3#、 513#、 15#19# 多层商品房 1800 （汽车库）1500 有线电视安装费 吴江市恒达房地产开 发有限公司 吴价房 2006 66 号 （汽车库）1200管道液化气 七都镇“湖畔花园” 17#22#、1215#、 6#8#、7A#多层商品房 1550 （自行车库） 800有线电视安装费 吴江市恒达城建开发 有限公司 吴价房 2006 70 号 横扇镇南举路 581 号 “春天花园”13#17#、 18#20#多层商品房 2300 （汽车库） 2000 （自行车） 1250
14、 （阁楼）1750 管道液化气 有线电视安装费 苏州工业园区联合 投资吴江分公司 吴价房 2006 82 号 横扇镇“春天花园”、 10#、14#复式商品房 2600 无 管道液化气 有线电视安装费 苏州工业园区联合 投资吴江分公司 吴价房 2006 82 号 本项目距横扇 6 公里 本项目离震泽镇中心（东方广场）15 公里 本项目距太湖 300 米 本项目离庙港中学 10 米 本项目距庙港幼儿园 100 米 以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优 势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项 目的营销推广。 财富广场策略报告 第- 7 -页，共 72 页
