1 房屋拆迁补偿估价操作实务（房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考供参考）） 目 录 目 录 第一部分 有关解释和技术细则 一、拆迁补偿估价的价格、内涵 二、作业流程 1、 拆迁补偿估价项目作业流程 2、 现场踏勘工作注意事项 三、估价方法及操作要点 （一） 估价方法的选择 （二） 基准价格修正法 （三） 市场比较法应注意的事项 （四） 收益法及操作中注意事项 （五） 成本法及操作 四、 估价结果平衡 第二部分 估价成果内容及格式 一、 估价汇总报告内容及格式 二、 估价技术报告内容及要求 三、 分户报告（附分户估价报告格式表） 四、 成果资料存档 2 第一部分 有关解释和技术细则 一、 拆迁补偿估价的价格定义、内涵 1、拆迁补偿估价价格的定义 根据上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范 （试行）中关于房地产价格的定 义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格 2、 拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作 由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理 居住房屋 除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无 产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。
非居住房屋 出让土地使用权上的房地产， 应根据土地剩余使用年限和建筑 物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格对于划拨土地上的房 地产，评估价格中不包含土地使用权出让金 二、 作业流程二、 作业流程 1、、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）拆迁补偿估价项目作业流程（见下图） 3 适用基准价格修正法 不适用基准价格修正法 受理任务 组织安排 制定勘察测量表格 实地勘察 选择评估方法思路 选择评估方法 按照通常程序评估 划分房屋类别 选择典型房屋 评估典型房屋价格 平衡、确定类别基准价格 因素修正计算 平衡、确定分户房地产价格 编写估价报告、技术报告 填写分户估价报告单 4 2、现场踏勘的注意事项 （1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并 按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作勘察表应注明踏勘时间、踏勘 人 房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证 或房地产权证获得其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单 墙、木结构、竹木、竹结构等。
（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房 屋进行拍照； （3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考 三、 估价方法及操作要点三、 估价方法及操作要点 （一）估价方法的选择估价方法的选择 房屋类别 条 件 适用方法 房屋类别 条 件 适用方法 集中、连片、同类型房屋 基准价格修正法 居住房屋 整栋花园住宅、新式里弄及其它 不适用基准价格修正法的房屋 市场比较法、成本法 有成交案例 市场比较法 无成交案例，有出租案例 收益还原法 无成交案例，无出租案例，如机 关、学校、医院、工厂 成本法 非居住房屋 在建工程 成本法、假设开发法 （二） 、基准价格修正法基准价格修正法 1、 基准价格修正法的适用范围 基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿 为目的的价格评估对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准 价格修正法，应单独进行 5 2、2、 基准价格修正法的具体操作步骤 基准价格修正法的具体操作步骤 （1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表； （2）划分房屋类别； （3）按房屋类别选择典型房屋； （4）调查搜集典型房屋的可比交易实例； （5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格； （6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格； （7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评 估估价对象的价格； （8） 进行估价结果审核、平衡，制作估价结果一览表 （表格形式和内容 见估价结果报告书内容及试行规范格式） 。
（9）编制估价汇总报告和技术报告； （10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式） ； （11）整理资料存档 3、划分房屋类别的具体要求和操作要点 3、划分房屋类别的具体要求和操作要点 按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分 房屋类别在具体操作时，可以在上海市房屋建筑类型分类表 （沪房90规字发 第 518 号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有 对应关系据经验，类别可以细分，也可粗分一般地说，类别划分越细，估价精 度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高 房屋类别划分可参考居住房屋分类参考表 ： 居住房屋分类参考表 房屋类别 总体结构 式样特征分类标准及特征说明 房屋类别 总体结构 式样特征分类标准及特征说明 公寓 1-1 钢骨 高层 一般为50年代建造，主体结构为钢骨，8层以 上（含8层） ，有分层住宅形态，有独立室号和专 门出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生 设备，装修精致，有电梯设备 公寓 1-2 钢混 高层或多 层 一般为40年代建造，建筑结构为钢筋混凝土框 架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立 6 室号和专门出入，有正规的客厅、阳台，有正规 卫生设备，装修精良，有电梯设备。
公寓 1-3 混合 一梯两户 一般为40年代建造，混合结构，7层（含7层） 以下，有分层住宅形态，有独立室号和专门出入， 有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯， 公共部位装修较好 公寓 1-4 混合 一梯多户 一般为40年代建造，主体混合结构，7层（含7 层）以下，有分层住宅形态，整体呈连接式，有 客厅和卫生设备，无电梯，装修普通 花园住宅 2-1 部分钢砼 容积率 <0.6 花园住宅 2-2 部分钢砼 容积率 0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为钢砼结构， 并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理， 有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅花园 较大，建筑容积率<0.6的为2-1类；花园较小, 建 筑容积率0.6的为2-2类 花园住宅 2-3 混合 容积率 <0.6 花园住宅 2-4 混合 容积率 0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为混合结构， 有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的 独立或联接式住宅花园较大，建筑容积率<0.6 的为2-3类；花园较小, 建筑容积率0.6的为2-4 类 花园住宅 2-5 砖木 容积率 <0.6 花园住宅 2-6 砖木 容积率 0.6 一般为20-40年代建造，建筑主体为砖木结构， 客厅、餐厅等功能较好，主体单层高3米以上，有 两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。
花园较 大，建筑容积率<0.6的为2-5类；花园较小, 建筑 容积率0.6的为2-6类 新工房 3-1 钢混 高层 一般为5060年代建造，8层以上（含8层）钢 混结构，装修普通，有独用厨房、卫生设施和阳 台，各有室号和专门出入，有电梯设备 新工房 3-2 钢混 高层 新工房 3-3 钢混 高层 8层以上（含8层）钢混结构，装修较好，公 共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生 和阳台，各有室号和专门出入，有电梯和大门等 设备90年代以后建造的为3-2类，7080年代建 造的为3-3类 新工房 3-4 混合 多层 独立成套 新工房 3-5 混合 多层 独立成套 7层（含7层）以下混合结构，有独用成套大卫 生设备，各有室号及专门出入90年代以后建造 现浇结构的为3-4类， 7080年代建造的为3-5类 新工房 3-6 混合 多层 独立成套 一般为5060年代建造，以45层的混合结构 为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号 及专门出入 7 新工房 3-7 混合 多层不成 套 一般为50年代建造，7层（含7层）以下混合结 构，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独 用，一般无阳台和正规厅。
新工房 3-8 砖木 多层不成 套 一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖木 结构，合用厨房、卫生等设施 新工房 3-9 砖混 不成套 一般为50年代建造，7层（含7层）以下砖、 木混合或小梁薄板结构，合用倒便器或无卫生设 备 新式里弄 4-1 混合 新颖三层 一般为20-40年代建造， 新颖三层联结式混合 结构，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花 园、阳台等设施 新式里弄 4-2 砖混 普通三层 (含假三 层) 一般为20-40年代建造，普通三层（含假三层） 联结式砖混结构，有卫生、厨房设备，无独立花 园、阳台设施 新式里弄 4-3 砖木 普通二层 (含假二 层) 一般为20-40年代建造，普通二层（含假二层） 联结式砖木结构，有卫生、厨房设备，无独立花 园、阳台设施 旧式里弄 5-1 砖木1等 新式石库 门 一般为40年代建造，新式石库门，联接式砖木 1等结构住宅，有卫生设备，无花园、阳台设施 旧式里弄 5-2 砖木2等 普通石库 门或广式 一般为30-40年代建造，普通石库门或广式， 联接式砖木2等结构住宅，无卫生设备 旧式里弄 5-3 砖木 (立柱单 墙) 旧式楼房 一般为30-40年代建造，联接式立柱单墙结 构，式样陈旧的楼房，无卫生设备。
旧式里弄 5-4 砖木 平 房 一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，单 层平房，无卫生设备 旧式里弄 5-5 砖木 (立柱单 墙) 矮楼房 一般为30-40年代建造，联接式砖木结构，层 高低矮的楼房，无卫生设备 简屋 6-1 木结构或 砖墙 瓦 顶 建造标准低的简陋房屋或临时房屋，瓦屋面、 砖墙身、木屋架三项条件中至少有一项比较简陋 不正规，无卫生设备 自建房屋 7-1 砖混 多层 自建房屋 7-2 砖混 平房 一般为市区70年代以后的自建房屋， 多为砖混 结构其中2层（含2层）以上多层楼房为7-1类， 单层平房为7-2类，一般无卫生设备 8 4、4、 选择典型房屋 选择典型房屋 典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋选择典型 房屋时应注意以下事项： （1）典型房屋应分类选择； （2）典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、 视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋； （3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或 主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋； （4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。
5、基准价格的评定 5、基准价格的评定 评估基准价格的技术要求与房地产估价规范和沪房地资市200266 号文规 定中关于市场比较法的有关要求相同一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、 交易情况、区域因素、个别因素区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣 状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、 设备、公共部位装修等 对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的 修正可参考下表确定： 9 居住房屋拆迁补偿估价 结构、式样、房型、设备修正系数参考表 修正因素修正因素 类别类别 标准房屋标准房屋 修正因子修正因子 修正幅度修正幅度 备注备注 砖混 2 砖木 1 等 0 砖木 2 等 -2 砖木类砖木类 砖木砖木 1 等等 简易结构 -8 混合预制 0% 混合类混合类 混合预制混合预制 混合现浇 5% 普通钢混 0% 建筑结构建筑结构 钢混、钢骨类钢混、钢骨类 普通钢混普通钢混 钢 。