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1、新世界贸易中心（珠海）市调报告,目 录,投 资 环 境 篇 基本概况 宏观经济 房产大市 项 目 分 析 篇 基本情况 竞争市场 开 发 建 议 篇,投资环境篇基本概况,行政区划 珠海是我国南方港口城市，经济特区。1953年建县，1979年建市，1980年设立经济特区，享有全国人大赋予的地方立法权。下辖香洲、斗门、金湾3个行政区。总面积7653平方公里，其中陆地面积1687平方公里。2005年末，全市常住人口141.57万人，其中户籍人口89.6万人。珠海是海洋资源大市，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉
2、。 生态环境 珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来十次荣获广东省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”。连续多年被评为“国家环保模范城市”、“国家优秀旅游城市”，曾荣获联合国“国际改善居住环境最佳范例奖”。不久前珠海又获得了 “中国魅力城市”的称号。,经济概况 目前，珠海已初步形成以电气机械制造、电子及通讯设备制造、医药及医疗器械制造、石油化工、计
3、算机软件等产业为主导，现代农业、旅游业、服务业协调发展的格局。 外经贸增长迅速 对外经济发展势头良好。2005年全市新批外商投资项目587个，比上年增长24.4%；合同投资总额38.35亿美元，增长13.7%；合同利用外商直接投资22.85亿美元，增长29.7%;实际利用外商直接投资6.66亿美元，同比增长41.7%。 对外贸易规模迅速扩大，进出口总额再创历史新高。据海关统计，2005年珠海市外贸进出口额257.29亿美元，居珠三角第四位，比上年增长18.0%；其中进口149.58亿美元，居珠三角第四位，增长17.2%；出口107.71亿美元，居珠三角第六位，增长19.2%。,宏观经济,投资环
4、境篇,珠海市2001至2005年经济增长指标 指标 单位 2001 2002 2003 2004 2005 珠海市生产总值（现价） 亿元 368.34 409.04 476.71 551.68 634.58 第一产业 亿元 15.67 16.64 17.72 17.99 20.35 第二产业 亿元 189.80 207.95 245.29 285.09 329.43 第三产业 亿元 162.87 184.45 213.70 248.60 284.80 农业总产值（现价） 亿元 24.78 26.52 29.43 31.50 33.77 全部工业总产值（现价） 亿元 700.12 789.39
5、1037.30 1402.85 1610.53 固定资产投资总额 亿元 104.87 120.53 141.05 179.57 216.26 社会消费品零售总额 亿元 128.44 143.47 159.18 179.89 220.14 实际利用外商直接投资 亿美元 8.65 6.98 8.49 4.70 6.66 进出口总额 亿美元 98.03 128.39 167.83 218.13 257.29 其中：出口总额 亿美元 37.89 52.04 69.10 90.4 107.71 财政一般预算收入 亿元 31.56 31.23 34.82 34.46 48.97 金融机构存款余额 亿元 4
6、94.24 575.38 673.21 769.71 925.47 城镇居民人均可支配收入 元 15870 15320 16602 18347 18908 农渔民人均纯收入 元 4800 5097 5504 6048 6550 接待过夜旅游者人数 万人次 428.96 493.95 438.19 561.18 642.19,投资环境篇,固定资产投资总额 全社会固定资产投资为216.3亿元，比2004年同期增长20.3。受广珠轻轨开工、港珠澳大桥选址拱北方案敲定等利好因素刺激，珠海市2005年房地产业受到热捧，完成投资49.4亿元，增长22.1。而且，全年完成投资在亿元以上的在建项目有19项，有
7、2家甚至完成投资超过10亿元，其直接作用是助推了第三产业完成投资在全社会固定资产投资中分量加重，达到了102.1亿元，占全部投资总额的47。 城镇居民人均可支配收入 随着工业西进、城市西拓战略的推进，“十五”末年珠海市在城乡居民收入增长、差距缩小和居民消费价格指数方面取得较理想的成绩。据百户抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入为18908元，同比增长7.9，农渔民的人均纯收入为也相应增长到6550元，同比增长8.3。,投资环境篇,居民消费价格指数 2005年，珠海消费市场供应丰富、购销两旺，广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等利好消息刺激消费持续增长，“三产旺市”（“大力发展物流、信息服务
8、等现代服务业，不断壮大房地产、旅游等支柱服务业，改造提升商贸、餐饮传统服务业，全面提高服务业发展质量。”这是珠海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）提出的工作任务。在这份纲要中，“三产旺市”首次作为重大战略被写进了珠海的五年规划中。）战略聚集的商气人气，正在悄悄改变珠海的城市面貌。据统计，2005年，珠海完成社会消费品零售总额201.31亿元，比去年同期增长16.3，在2004年较快增长的基础上，继续保持良好的增长势头。在“三产旺市”战略的推动下，珠海的消费格局正呈现多元化发展趋势，除了传统的消费产品之外，电子通讯、汽车、房地产等新的消费亮点日益突出，旅游、餐饮市场持续活跃。200
9、5年，珠海市政府及其相关部门还组织了购物节、沙滩音乐节和多种形式的房展会，进一步带动了消费增长。,投资环境篇,房产大市,货币政策 稳健是近年来我国货币政策的主题词。在年前召开的中央经济工作会议再次将稳健确定为2006年货币政策的主基调后，2月21日央行公布的2005年第四季度货币政策执行报告显示，央行对于在2006年该如何诠释好“稳健”一词，已经有了明确的部署。 在这份3万余字的报告中，央行提出，2006年将“继续实行稳健的货币政策”，并首先把“综合运用各种货币政策工具，保持货币信贷适度增长”列为货币政策的取向和趋势。为了实现上述目标，央行将采取一系列措施，具体包括：完善货币政策操作体系；综合
10、运用各种货币政策工具及其组合；完善公开市场工具和操作方式；协调本外币利率政策；完善差别存款准备金率制度；加强公开市场操作、存款准备金、再贴现等政策工具的协调配合等等。 但从前两个月的经济金融运行态势来看，出现了一些新的变化。在国际贸易摩擦加剧、人民币进一步升值预期增强的背景下，我国必须大力启动内需，政府为扩大内需要创造一个相对宽松的货币环境，但央行也要注意避免市场利率过低，从而陷入流动性陷阱，可采取阶段性的温和紧缩措施，适度回收市场流动性。,投资环境篇,利率 中国人民银行发文调整商业银行住房信贷政策的首日，工、农、中、建、交、广发展、深发展、农信社、光大以及珠海商业银行等都不约而同暂停放贷。除
11、了珠海农信社外，其它银行均表示，房屋贷款的具体利率和放贷日期还需要进行研究，或者要等上级银行通知，但近两天应该会又明确结果。 据人民银行珠海中心支行信贷管理科负责人介绍，中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知于3月17日上午收到，并立刻下发到各家商业银行开始实施。新政策取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，改按商业性贷款利率执行，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，上限则放开。他表示，由于该文件对个人房贷利率并没有像以前一样做出具体的规定，范围放开了，反而令很多银行难以操作。贷款买房负担略增：针对新政策，银行人士表示市民贷款买房负担将会增加，贷款利
12、率至少会比现在的贷款利率提高0.2，但是他们估计，目前大多银行可能会倾向于按照基准利率执行。,投资环境篇,据了解，如果按照新政策所说的基准利率来执行，现在5年期以上的贷款基准利率是6.12，如果按照下限0.9倍来算为5.51，比现行优惠利率5.31高0.2个百分点。也就说1万元10年期贷款，如果按照基准利率来计算，10年要还利息3395.08元，而按照之前的优惠利率，只需要还利息2910.40元，相比之下，要多还利息484.68元。 首付提高影响不大：此外，新政策中提到“个人住房贷款最低首付款比例由现行的20提高到30”。记者在采访中发现，首付比例提高对于房贷市场影响不大。交通银行某负责人表示
13、，新政策实施之前银行已经很少做首付2成的个人房贷，只有少数还款能力稳定的公务员等职业人士才能够享受首付2成，其他人员一般都是3成首付，甚至还有高达5成的，并且对借款人的资信审核也都比较严格。 公积金贷款利率上调：珠海市住房公积金管理委员会有关人士表示，公积金贷款已经从3月17日起按照新利率执行。即各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年（含）以下贷款由原年利率3.78调整为3.96；5年以上贷款由原年利率4.23调整为4.41。由于各家商业银行3月17日暂停放贷，公积金组合贷款也暂停，但是其它工作正常进行。,投资环境篇,珠海房地产市场的发展历程 1991至1993年：地产热
14、；商品房竣工面积、销售面积逐年上升，房价大幅上扬，92年下半年至93年上半年，达到峰顶。拱北、吉大、香洲、柠溪房价跃升到4000元左右，部分拱北外销高层住宅，创出7000多元的历史天价。 1994至1996年：治理整顿；供应量及价格出现下滑，市场低迷不振，交投稀少，新开发项目寥寥无几。 1997年：复苏期；96年底97年初总体价格到达谷底，但供应量及成交量出现上升迹象。 1998至2000年：上升期；供应量讯速增长，成交量翻番，不同类型物业价格百花齐放，部分价格企稳。海景楼价高、前山、市郊楼价低。 2000至2003年：调整期；受政府政策影响，新开发楼盘的建设及销售受到限制，市场供应集中在旧盘
15、及城中村改造项目上；二手房交易呈量增价减的状况。 2003至2005年：高速增长期；2005年珠海市商品房共销售了166.2万，销售金额67.27亿元，同比分别增长了43.7和77，刷新了10年以来的纪录。珠海房地产价格在2004年上涨13.4的基础上，2005年又创下了增幅14.1的新纪录。,投资环境篇,珠海房地产市场概况 烂尾楼改造和城中村改造一直是珠海政府近年来的工作重点，利用全国宏观形势调整，以及大型房地产企业战略调整的契机，当地政府鼓励开发企业进入珠海，针对烂尾楼改造和城中村改造提供优惠政策。2004、2005年珠海土地连续两年放量供应，这些土地将在2006年中形成新一轮较为集中的供应。 随着珠海多项城际及省际交通改善规划的逐步落实，以及市场产品品质的提升，前两年受压制的购买力将得到释放。2006年房地产整体需求量有望进一步保持增长态势，住宅市场将呈现供销两旺局面。 随着市场竞争的逐步升级，珠海房地产市场的中小开发商面临的开发危机增大，其占有的土地资源急需开发中低档产品或者寻求品牌发展商进行市场合作。目前珠海的房地产行业格局是“品牌开发商垄断中高档产品市场，本地中小开发商在中低档市场生存”。,投资环境篇,相关政策法规 珠海房价去年以来累积涨幅超过20%，珠海市建设局局长在近日的一次座谈会上明确表态，“珠海的房价还没
