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1、2,提纲,概述 设计 施工流程 采购管理 场地移交 进度控制 质量管理 文明施工与成品保护 整改验收移交与保修 因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择13个重点课题进行介绍。,第一部分：概述,与精装修住宅相关的背景,毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性,精装修住宅各地实施进展情况,广州，北京，上海，深圳，长三角 资料来源于： 广州万科（360蓝山601城花423城南+252花
2、城220花城+142万科城 +133万科城别墅350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产 广州金地（96复式户型196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇+？） 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时
3、问题平均数（含甲分包）0.86条2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。,假想中的管理对象,广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。,衡量成功与否的指标：客户满意度,客户满意包括多个角度，多个维度,第二部分：设计,更多话题： 批量精装修的设计问题 批量精装修设计导则,采用的材料品牌示例,更多细节,某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做
4、法,有关设计的更多话题,批量精装修设计导则，更多话题 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 可能遇到的问题 定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误？讨论1， 讨论2， 讨论3。 如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？ 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍,第三部分：施工流程设计,四阶段施工管理法,准备阶段工作,本阶段工作重点,无需移交阶段的工作,必须移交阶段的管理工作,本阶段的工作重点,首先，当
5、泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移
6、交控制。,地毯式整改、验收、移交阶段,本阶段的主要工作,施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验： 因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。 蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。 业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。 小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为
7、此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。 入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。 入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。 结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计
8、麻烦，要提供足够的证据！ 保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。,本阶段的工作重点,检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。 过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。 工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯
9、式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。 其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。 第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。 第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。 本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。,从甲方角度编制的流程，以及用不同方式表达的流程,第四部分：采购管理,采购管理,分判模式 由装饰公司总包的模式 装饰数个独立分包模式 装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式 材料设备的集中采购 与各合作的单位的战略合作 甲供材 关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模
10、式 关于石材等非工厂产品的供应模式 关于材料损耗的特别提醒 装饰施工招标的注意事项 当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？ 编制完善的工程量清单 对于甲供材税费等的考虑,木门的采购,对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点 木材干燥水平。 木材本身的品质。 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 饰面做法。 油漆质量。 门套的设计方式。 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段,橱柜的采购,关注的质量要点 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 柜体用板材。多数用防潮板，
11、即便如此，防潮板质量也有高低之分。 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 封边条的工艺及材料。 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 加工水平。 施工阶段的划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段,衣柜及成品木作的采购,几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。,木地板的采购,木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺
12、。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。 不过，木地板的安装倒是非常快速。 上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。,瓷砖的采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值 第二点，墙砖采用无缝砖时 第三点，排版设计时 第四点，色差 最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供
13、应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦,水泥的采购,通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。,腻子,腻子出现质量问题比想象的要多。 理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。 自己熬制腻子时的注意事项。,天花角线,大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。 有些设计将天花角线设计为木线条，对
14、防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。 可以用中密度板代替石膏天花角线吗？ 天花角线在不同位置时对观感的影响。,各类装饰胶合板,有关裂缝问题 有关含水率问题,铝合金吊顶,卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。,乳胶漆,乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议
15、采购时选择档次较高的产品。 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。,石材,石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。,镜子,容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，
16、周边要求密封防潮。 镜子的损耗极高。,五金件,一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。,卫生洁具,马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。 卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。,开关插座,集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。,灯具,对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。 其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。 T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。 感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。,空调,必须事先进行系统设计。 目前家用空调安装的技术含量被大大低估。,智能化,系统设计 人性化,第五部分：场地移交,场地移交的注意事项,对进度影响质
