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1、案例分析一案例分析一 【案由概述】 2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地 产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全 部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获 得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的， 为此诉 至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进 行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人 经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司 在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆 迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地
2、产公司所签合同无 效，三被告支付我拆迁款 312500 元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实 际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰 在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。 陈杰以被拆迁人代理人的名义与我 公司签订了拆迁协议， 但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托 手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆 迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案 的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰 必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地
3、产公司的委托对法华 寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈 杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没 有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建 部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆， 陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权， 现我不同意陈丽丽的 诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003 年 3 月 16 日，陈杰以被拆迁人委托代理人的 名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议” ， 该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、
4、陈丽丽。庭审中， 海润房地产公司明确表示， 签订协议时陈杰未向其提供陈明、 陈雅丽、 陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款 1250000 元全部领取， 上述款项中含电器移机费 925 元、搬家费 1859 元、停产停业综合补 助费 139425 元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在 被拆迁房屋中经营饭馆， 海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华 寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。 上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议， 拆迁补偿款领款凭证在案佐证。 问 题： 一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？ 二、 本案被告陈杰的代理行为属哪种代理
5、？其与海润房地产公司 签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？ 三、 狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何 谓表见代理?本案属于表见代理吗？ 四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵 权？两者应承担怎样的责任？ 五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？ 六、常见的效力待定合同有哪些？ 七、本案该如何判决？ 答答： 一、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、 陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共 有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的北京市住宅房屋拆迁货币 补偿协议中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判 断以上四人是房屋征
6、收的被征收人。根据国有土地上房屋征收与补 偿条例第 2、17、25 条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利 人。 二、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在 没有陈丽丽授权委托情况下， 以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订 房屋拆迁货币补偿协议， 因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权 而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽 等人追认授权，则合同有效 ； 如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。 但本案并不能确认补偿协议全部无效， 因为陈杰虽无权代理陈丽丽等 人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海 润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。
7、 只是由于该合同事后 未获得陈丽丽授权， 因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分 无效。 合同法第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部 分效力的，其他部分仍然有效。 ” 三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权 的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从 事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的 代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限 制；第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国合同法第四十八条的规定，无权代理合同是效力待 定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未 经被代理人追认，对被代理
8、人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果 善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为， 该法 律行为的效果应由被代理人承担。 四、 海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而 仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。 共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致 他人合法权益损害， 应当承担连带责任的侵权行为。民法通则 第130 条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。 ” 共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权 的加害人为两个或者两个以上。 （2）复数的加害人主观上上
9、存在共同 过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。 （3）是 指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵 权行为与损害后果之间存在的因果关系。 （4）责任的连带性。 本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰 故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆 迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订 合同， 两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订 拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成 了对陈丽丽等人财产权利的侵害， 因此海润房地产与陈杰的行为构成 共同侵权。 五、本案系海润房地产公
10、司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公 司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。 根据合同法第 396 条的规定，委托合同是指委托人和受托 人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一 般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后 果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地 产公司的委托而从事拆迁业务， 其拆迁房屋所产生的后果当然也要直 接鬼海润房地产公司承担。 故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任 于法无据。 六、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能 独立仃立的合同与无权处分合同。 合同法第 47 条规定：“限制民事行
11、为能力人订立的合同， 经法定代理人追认后，该合同有效。 ” 合同法第 51 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权 利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的， 该合同有效。 ” 七、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人 的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。 海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下， 签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取， 二者的上述行为在主观上有共 同的过失， 客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益， 已构成了共同侵权。 陈杰、 北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948 元，判决生效后七日内履行 案例分析二案例分析二 【案
12、由概述】 2001年， 杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司 （简称鼎恒公司） 签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。 其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同， 也未交付房屋， 为此， 杨正文诉至法院。 【原告诉称】 杨正文起诉至原审法院称：2001 年 11 月 3 日，我与鼎恒公司签 订认购书， 约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星 1 层 23 号房屋，单价 8500 元建筑平方米，总价款 245735 元。我应在 2001 年 11 月 5 日付清全部购房款， 鼎恒公司应在 2001 年 12 月 31 日前换 签正式合同，并在 2002 年 10 月 3
13、1 日前交付房屋。此后我于 2001 年 11 月 6 日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售 契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎 恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋， 自 2002 年 11 月 1 日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。 【被告辩称】 鼎恒公司辩称： 这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购 书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。 【案件事实及证据】 2001 年 11 月 3 日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒 公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号 房屋出卖给杨正文、
14、该房建筑面积 28.91 平方米，单价 8500 元建 筑平方米，房价款计 245735 元。双方约定，杨正文签订认购书时支 付定金10000元， 其余购房款于2001年11月5日付清、 鼎恒公司于2001 年 12 月 31 日前与杨正文换签正式房屋买卖合同， 于 2002 年 10 月 31 日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。 认购书签订后， 杨正文于 2001 年 11 月 6 日向鼎恒公司交付全部购房 款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同， 亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲 45 号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新
15、星，鼎恒新星 5-19 层已取得 商品房预售许可证，但 1 一 4 层至今未取得商品房预售许可证。上述 事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证 明等书证在案证明。 问题： 1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为 什么？ 2、本案中的认购书是否有效？为什么？ 3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止 时间如何确定？按什么标准支付？ 4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？ 答答： 1、 （1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契 约或买卖契约前所签订的文书， 是对双方交易房屋有关事宜的安步确 认。认购书的内
16、容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况 （含房屋位置、面积等基本情况） 、价款计算、签署契约的时限规定。 未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条 件， 不具备签订商品房预售合同的条件， 存在着事实和法律上的障碍， 当事人才签订了认购书。 （2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同） 。 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释 第五条规定 ： “商品房的认购、 订购、 预订等协议具备 商 品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并 且出卖人已经按照约定收受购房款的， 该协议应当认定为商品房买卖 合同。 ” 商品房销售管理办法第十六条规定：“商品房买卖合同应当 明确以下主要内容 ： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品 房基本状况；（三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方 式及总价款、 付款方式、 付款时间 ； （五） 交付使用条件及日期 （六） 装饰、设备标准承诺 ； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、 责
