嘉兴港澳华庭休闲步行街可行性分析报告

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1、 1 嘉兴港澳华庭休闲步行街 嘉兴港澳华庭休闲步行街 可行性分析报告 可行性分析报告 开发商：嘉兴港澳华庭房地产有限公司 发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司 浙江华庭置业有限公司 香港利丰行有限公司 二 OOO 年十二月八日 开发商：嘉兴港澳华庭房地产有限公司 发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司 浙江华庭置业有限公司 香港利丰行有限公司 二 OOO 年十二月八日 2 目 录 目 录 第一部分 项目基本情况 第二部分 中标背景分析 第一部分 项目基本情况 第二部分 中标背景分析 第三部分 嘉兴商贸市场分析 第三部分 嘉兴商贸市场分析 第四部分 项目的市场定位和营销策划 第五部分 项目成本测算

2、 第六部分 项目收入测算 第七部分 项目收益分析 第八部分 总体经济评介 第四部分 项目的市场定位和营销策划 第五部分 项目成本测算 第六部分 项目收入测算 第七部分 项目收益分析 第八部分 总体经济评介 第一部分 项目基本情况 第一部分 项目基本情况 嘉兴市土地管理局于二 OOO 年十一月三十日发布了嘉兴市国有土地使用权招标 公告（嘉土（2000）第 3 号） 。对编号为 2000-4 号地块（即本项目地块）进行公开招 标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学 的研究分析， 并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算， 结合国内外商业街发展 的最新态势，得

3、出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。 一、本项目土地概况： 本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积 37097.9 平方 米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。 3 二、本项目土地规划要求： 1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为 一体的综合用地。 2.地块平均容积率为 1.5。 3.建筑密度不大于 50%。 4.绿地率不小于 15%。 5.硬地率不小于 10%。 6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主， 高度控制在 15 米以下， 靠近少年路一侧高 度控制在 24 米以下。 第二部分 中标背景分析 第二部分

4、中标背景分析 我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐 观的看法， 中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平， 人民的消费水 平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱 乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅 实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的 新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。 一、 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临 1、 1999 年是中国经济周期的谷底 1999 年中国大多数经济指标处于景气低迷状况， 全国 GDP 增长率

5、只有 7.1%， 为 1992 年以来的最低，投资增长率只有 5.6%，为 1993 年以来的最低，社会消费品现价零售额增 长率只有 6.8%，为 1994 年以来的最低，因此 1999 年将是我国经济的谷底。 2、 2000 年中国经济出现稳定回升 在出口拉动及政府扩大内需政策下，2000 年我国经济稳步回升，固定资产投资前三 季度达 12.9%，比 1999 年同期提高 4.8 个百分点，技改投资前三季增长 21%;工业生产在 前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达 98.1%，工业的维持发展表明经济的 4 后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上

6、升 1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的 经济周期。 3、2001 年经济将进一步增长 2001 年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展 为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力 度，刺激经济进一步回升。我们也将加入 WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环 境有利于投资。 二.嘉兴市经济现状及发展 嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连 杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足 100 公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达， 交通便利。 嘉

7、兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共 330 万人，其中市区 78 万人口。 1. 主要经济指标 1978 1985 1990 1995 1999 国内生产总值 （亿元） 13.29 40.98 81.33 317.29 471.89 人均国内生产总值 （元） 460 1366 2582 9750 14297（合 1800 美元） 国内生产总值增长 率 19.2% 21.7% 0.9% 19.5% 10.0% 消 费 品 零 售 总 额 （亿元） 1.47 10.70 24.25 111.78 197.09 嘉兴市已进入人均国内生产总值 1800 美元的阶段，表明

8、已实现小康，居民生活将向 提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。 2. 非国有经济比重占绝对地位 5 国有经济 个体私营经济 集体经济 其他经济 1980 51.3% 0.1% 48.6% 0 1995 13.7% 21.6% 49.9% 14.8% 1999 4.5% 52.0% 21.1% 22.4% 非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展 的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。 3. 户口管理制度的改革和城市化进程的加快 户口管理制度的改革和城市化进程的加快 浙江省政府颁布了关于加快推进浙江城市化若干政策的通知 ，明确规定

9、从 年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极 创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从 年起，各地将取消进城人口控制指标。 这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的 加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味 着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。 三.建国路作为商业中心的巨大市场价值 建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林 立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。 随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为

10、商业中心的价值将凸现出来，本项目 属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块， 谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值， 谁就将在未来占 尽商业先机。 6 第三部分 嘉兴商贸市场分析 第三部分 嘉兴商贸市场分析 一.目前嘉兴商业态势 1. 传统大商场 这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档 商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦 1999 年零售总额 1.865 亿， 营业面积 1.8 万平方米， 人员 1024 人， 但利润仅 5.2 万元； 阳光购物中心 8574 万元的零售额，面积 1.5 万平方米，从业人数 562 人，利润仅 8.6 万元。 2.

11、小商品市场或商城 目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营， 摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次 较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。 3. 新兴业态不断出现 如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库， 经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现， 这些形式的出现反映了市场发展的规律， 二.商铺售价 由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系 l.少年路一楼一底 均价 8000 元/平方米 2.建国

12、路底层 15000 元/平方米 7 3.禾兴路一楼一底 均价 8500 元/平方米 4.嘉禾北京城商铺 8000-12000 元/平方米 上述这些地段均不如本项目地块 三.商铺租价 1.沿街商铺： 少年路 200 元/平方米/月（一般为 15 平方米）一个铺位总价约 3.6 万/年 勤俭路 150 元/平方米/月 总价约为 2.7 万/年 建国路 160 元/平方米/月, 总价约 2.9 万/年 *租金价推算表 月租金 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年 11 年 12 年 200 元/平 米/月 14400 16800 19200 21600 24000 26400 28800 150

13、 元/平 米/月 10800 12600 14400 16200 18000 19800 21600 160 元/平 米/月 11520 13440 15360 17280 19200 21120 21600 若以 10 年为投资回报期，则售价分别为 2.4 万/平方米，1.8 万/平方米，1.92 万 /平方米。平均售价为 2.04 万元 若以 8 年为投资回报期，则售价分别为 1.92 万/平方米,1.44 万/平方米,1.54 万/平 方米。平均售价为 1.63 万元 2.内商铺（以 15 平方米为计量单位） 嘉兴商城铺位 120/平方米/月 总价 2.2 万/年 商业大厦 180 元/

14、平方米/月 总价约 3.3 万元/年 建业商厦 60 元/平方米/月（30 平方米） 总价 2.2 万元/年 中兴广场 60 元/平方米/月（30 平方米） 总价约 2.2 万元/年*租金价推算表 月租金 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年 11 年 12 年 120 元/平米/月 19200 21600 24000 26400 28800 180 元/平米/月 12960 15120 17280 19440 21600 23760 25920 60 元/平米/月 4320 5040 5760 6480 7200 7920 8640 若以 10 年为投资回报期，则售价分别为：2.4 万/

15、平米，2.16 万/平米，7200 元/ 8 平米。平均售价为 1.76 万元。 若以8年为投资回报期， 则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。 平均售价为 1.4 万元 第四部分 项目的市场定位和营销策划 第四部分 项目的市场定位和营销策划 一.市场定位 1.物业定位 随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且 视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。 因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街 的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能 够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。 2.步行街的功能 售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是 它的另一特征。 本项目具备以下特点： A. 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都 能并存。 B. 包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童 的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。 C. 提供休闲场所。步行街内有