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1、至尊世纪金岸 至尊世纪金岸 招商策划报告招商策划报告 组员：组员： 李林 刘丹丹 杨阳 朱斌 牛宏宇 任茜 谭菊香 2010年5月6号 至尊至尊至尊至尊 世纪金岸效果图世纪金岸效果图世纪金岸效果图世纪金岸效果图 目录引擎目录引擎/Contents 1 产品价值构建与项目介绍 2 区域市场研究与项目定位 3 项目设计分析与探讨 4 项目招商策略 5 招商程序与执行 Contents 产品价值构建与项目介绍 1 项目主要特性地段价值项目主要特性地段价值 ?位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕 银洲渡假村，眺望橘子洲头 ?岳麓山文化底蕴深厚 ，承续2000年文化脉络、历史积 淀，坐拥繁华与文
2、明 ?湘江北去，气势浩大，与岳麓山遥相呼应。 一个事实：城市的文化和环境影响力一个事实：城市的文化和环境影响力 产品价值构建 一个机遇：综合型业态的稀缺价值一个机遇：综合型业态的稀缺价值 项目主要特性区位价值项目主要特性区位价值 产品价值构建 ?铁路、公路、航空、水运交通四通八 达，有京广铁路、黄花国际机场、京珠 高速、319国道以及湘江水运 ?潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北 ，是河西的交通主干线。世纪金岸属长 沙中心地域，至火车站10公里，至黄花 机场30公里。 ?位于过江遂道的出口处 ?毗邻地铁二号线 2012商业地产操盘秘籍宝典商业地产操盘秘籍宝典320G移动硬盘版！万达、龙湖最新商
3、业地产内部资料！ 货到验货后付款！ 移动硬盘版！万达、龙湖最新商业地产内部资料！ 货到验货后付款！QQ:544570870 1014899638 电话：电话：13550109150 加加QQ免费索取精华资料！免费索取精华资料！ 项目主要特性项目主要特性地标价值地标价值 一个突破：区域鲜明的识别标志一个突破：区域鲜明的识别标志 ? 区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保 ? 前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能 写字楼未来发展 ? 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象 高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。 产品价值构建 项目主要特性品牌价值项目主要特性品
4、牌价值 一个品牌：打造成功产品的规律性一个品牌：打造成功产品的规律性 产品价值构建 ?万达雄厚的实力与良好的声誉 ?丰富商业地产运作经营经验 ?高端的物业服务 项目介绍项目介绍 至尊世纪金岸至尊世纪金岸 业态类型 开发规模 业态类型 开发规模 商业辅楼 商务楼 地下部分 及停车场 商业辅楼 商务楼 地下部分 及停车场 24900 4层商业裙楼 1-4F：6000 空中过道： 300/层 104000 精装SOHO空 间：60 自由组合办公 空间：120- 180 地下建筑面积 ：10000 地下停车面积 8000 （800个） 物业用房： 2000 地上停车面积： 500 （50个） 功能分区
5、功能分区 负一楼：地下停车场 一层：接待服务中心，便利店（百惠）、票务中心 （机票、火车票）、银行、洗衣店、烟酒行、美容院。 二层：便捷服务区，设立精品小店、特色品牌服装店和快 餐店（麦当劳、肯德基）。 三层：休闲洗浴中心，健身俱乐部 四楼：客房、会议室/ 演示厅 五三十层：集团企业办公区，单位面积120 180写字间（高档） 第一空中过道：茶餐厅 第二空中过道：咖啡厅 第三空中过道：展览厅 项目介绍 Contents 区域市场研究 与项目定位 2 长沙写字楼现状 市场分析 名称名称层数层数车位数车位数货梯货梯客梯客梯电梯品牌电梯品牌 物管费 （元/平米/月） 物管费 （元/平米/月） 维一星
6、城维一星城31312502501 16 6FUJITECFUJITEC2.62.6 恒隆国际大厦恒隆国际大厦28284004001 11010三菱三菱2.32.3 湖南信息大厦湖南信息大厦32321301301 14 4西子奥的斯西子奥的斯2.282.28 顺天财富顺天财富30302002001 16 6三菱三菱2.82.8 湘域中央湘域中央30307207201 15 5蒂森克虎佰蒂森克虎佰1.381.38 华美欧国际华美欧国际21212582581 16 6未定未定未定未定 三重大厦三重大厦272760601 12 2FUJITECFUJITEC2 2 联合商厦联合商厦3333150150
7、1 12 2三菱三菱1.51.5 明汇达商务楼明汇达商务楼121280801 13 3三菱三菱2.52.5 佳天国际佳天国际29293503501 14 4三菱三菱2.62.6 2010 about Office Real Estate Market in Changsha 电梯数量配置明显不足： 1、 电梯数量配置明显不足： 1、速度缓慢、候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务、办公效率。 2、2、数量配置没达标：不符合A类每3层一台电梯（或4000-5000）的 标准。 普遍达不 到专业化 写字楼的 综合硬件 指标 普遍达不 到专业化 写字楼的 综合硬件 指标 长沙写字楼 物业配套水平调查
8、市场分析 2008, about Office Real Estate Market in Changsha 车位配比普遍存在偏低车位配比普遍存在偏低 1、没有达到A类写字楼每200平方米有一个停车位的基本标准。 2 2、未来承载能力值得忧虑。 长沙写字楼 物业配套水平调查 名 称名 称层数层数车位车位货梯货梯客梯客梯电梯品牌电梯品牌 物管费 （元/平米/月） 物管费 （元/平米/月） 新时空大厦新时空大厦24243803802 24 4OTISOTIS1.81.8 新世纪花苑新世纪花苑20204004002 22 2OTISOTIS2 2 曼哈顿大厦曼哈顿大厦24241621621 12 2
9、蒂森克虎佰蒂森克虎佰1.61.6 第一大道第一大道20203003001 15 5三菱三菱2.322.32 亚大时代亚大时代28281201201 13 3奥迪斯奥迪斯2.482.48 财富中心财富中心292990901 12 2通力通力1.61.6 中天广场中天广场27277007001 18 8奥迪斯奥迪斯4 4 建鸿达建鸿达30301801805 5中航南光中航南光2.152.15 嘉顿新天地嘉顿新天地23231621623 35 5日立日立2 2 银华银华30301201201 14 4三菱三菱3 3 汇富中心汇富中心24243793791 14 4芬兰通力芬兰通力2 2 普遍达不 到
10、专业化 写字楼的 综合硬件 指标 普遍达不 到专业化 写字楼的 综合硬件 指标 市场分析 楼盘名称楼盘名称 智能 化水平 智能 化水平 楼盘名称楼盘名称 智能 化水平 智能 化水平 楼盘名称楼盘名称 智能 化水平 智能 化水平 中天广场中天广场5A5A平安大厦/平安大厦/平和堂/平和堂/ 佳天国际新城佳天国际新城准 5A准 5A建鸿达现代城/建鸿达现代城/联合大厦/联合大厦/ 运达国际运达国际5A5A新世纪大厦/新世纪大厦/第一大道/第一大道/ 亚大时代亚大时代5A5A新时空/新时空/名汇达/名汇达/ 通程国际通程国际准5A准5A金源大酒店/金源大酒店/银华大厦/银华大厦/ 恒隆国际恒隆国际5
11、A5A豪庭大酒店/豪庭大酒店/凯旋国际/凯旋国际/ 湖南文化大厦湖南文化大厦5A5A顺天财富中心/顺天财富中心/华天贵宾楼/华天贵宾楼/ 湖南新闻大厦/湖南新闻大厦/东城大厦/东城大厦/汇富中心/汇富中心/ 国贸金融中心/国贸金融中心/华联商厦/华联商厦/唯一星城国际/唯一星城国际/ 长沙写字楼 智能化水平现状 2008, about Office Real Estate Market in Changsha 专业智能化水平不够：专业智能化水平不够： 目前长沙真正甲级5A智能化写字楼不超过5家，高端写 字楼市场处于一个初步成长阶段。 普遍达不 到专业化 写字楼的 综合硬件 指标 普遍达不 到专
12、业化 写字楼的 综合硬件 指标 市场分析 长沙写字楼 空调配套调查 2008, about Office Real Estate Market in Changsha 建筑节能环保设计不足：建筑节能环保设计不足： A类写字楼已普遍采用中央空调，市场于空调方案选择上有不同形 式。但从目前来看，专业写字楼中央空调系统的节能环保设计不足。 节能生态 设计是空 调方案的 发展方向。 节能生态 设计是空 调方案的 发展方向。 楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型楼盘名称楼盘名称空调类型空调类型 中天广场中天广场中央空调中央空调顺天财富中心顺天财富中心中央空调中央空调平安大厦平
13、安大厦分户空调分户空调 佳天国际新城佳天国际新城中央空调中央空调国贸金融中心国贸金融中心中央空调中央空调湘域中央湘域中央分户空调分户空调 运达国际运达国际中央空调中央空调新世纪大厦新世纪大厦分户中央空调分户中央空调汇富中心汇富中心分户空调分户空调 亚大时代亚大时代中央空调中央空调新时空新时空中央空调中央空调联合商厦联合商厦分户空调分户空调 湖南文化大厦湖南文化大厦中央空调中央空调金源大酒店金源大酒店中央空调中央空调凯旋国际凯旋国际分户空调分户空调 豪庭大酒店豪庭大酒店中央空调中央空调平和堂平和堂中央空调中央空调建鸿达现代城建鸿达现代城分户空调分户空调 华联商厦华联商厦中央空调中央空调第一大道第
14、一大道智能中央空调智能中央空调东成大厦东成大厦部分中央空调部分中央空调 通城国际通城国际中央空调中央空调名汇达名汇达中央空调中央空调唯一星城国际唯一星城国际分户空调分户空调 华天贵宾楼华天贵宾楼中央空调中央空调银华大厦银华大厦中央空调中央空调 恒隆国际恒隆国际分户中央空调分户中央空调湖南新闻大厦湖南新闻大厦中央空调中央空调 市场分析 长沙写字楼市场发展现状综合 1.写字楼正处飞速发展阶 段，但智能化、产品创新、 新设计等理念仍未投入使 用。 2.物业服务不到位。 1.专业化写字楼和个性型写字 楼在发达地区已开始进行摸索。 长沙在这方面做的还远远不 够，大多数仍较多考虑地段因 素，鲜有顾及其他方
15、面。 目前在长沙市 场，商住楼占据 了写字楼市场的 50%以上的比重。 主要是硬件和软 件配套上都存在 不同程度的不合 理性。 至尊-世纪金岸写字楼形象定位至尊-世纪金岸写字楼形象定位 主题化主题化： 专门针对高新科技、金 融、文化、旅游产业 高新科技、金 融、文化、旅游产业的 主题式办公楼 个性化个性化： 室内空间设置、服务 配套方面强调个性特 色 自由无柱办公空间自由无柱办公空间 可依客户要求，上下 层增设可拆卸楼板， 适合不同功能组合和 空间布置 上下 层增设可拆卸楼板， 适合不同功能组合和 空间布置 生态化：生态化： 节能玻璃 外遮阳设计外遮阳设计 设置雨水贮集利用系统 引入共享绿化平
16、台引入共享绿化平台 人性化人性化： 共享性极强共享性极强的新型办公形态 写字楼净高2.652.75米， 1012米的最佳进深，四面 采光、周边景致尽收眼底 差异化 市场竞争力 Contents 项目设计分析与探讨 3 长沙写字楼户型设计长沙写字楼户型设计 57% 产品面积在 200以上 产品面积划分方面， 大部分产品的面积都 在200平方米以上，且 产品的面积可以自由 组合，这体现了写字 楼产品在设计上的合 理性 产品面积产品面积 国内甲级写字楼数据参考国内甲级写字楼数据参考 上海中建大厦：上海中建大厦： 大厦总高度 166米 总建筑面积 约96655平方米总建筑面积 约96655平方米 办公楼建筑面积 约62933平方米 商
