《沿海_沈阳沿海赛洛城市场分析及营销策略报告_36p课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沿海_沈阳沿海赛洛城市场分析及营销策略报告_36p课件（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沿海赛洛城2010年市场分析及营销策略报告,沈阳地区公司,2020/9/27,目录,沈阳沿海赛洛城项目简介,一,1,一、沿海赛洛城项目简介,1.1区位地理,项目地处沈阳市“浑南新区”沈阳国际会展中心南侧，是沈阳对外的南大门，也是沈阳金廊工程沿线与浑南CBD和奥体板块的交汇点。 项目占地约9万平米，总建面积约56万平米，是集高档住宅、高端商业、5A级写字楼、五星级酒店、商务公寓为一体的大型综合性项目。 项目交通便利，路网四通八达，周边公共交通体系已形成，紧邻地铁2号线出口50米。,沿海赛洛城,1.2总体技术指标,项目占地面积：9万 总建筑面积：56万 绿化率：40% 容积率： 6.22 总人口：
2、约1.2万,1.3总体规划,一 期,一期地上总建面9万平米，共计960户,二期地上总建筑面积8.3万，共计858户,二 期,一期商业面积5012平米，43套。,二期商业面积1779平米。,1.4开发分期示意,沿海赛洛城共分三期开发，另有商业、写字楼、酒店、公寓不计入其中； 目前一期已竣工交楼，二期在建。,1.5二期开发指标,二期建筑面积： 86545.66平方米 二期总户数： 总户数858户 容积率： 容积率5.33,剩余货值： 一期商业0.501亿 一期住宅剩余货量0.465亿,1.6产品梳理,2,2010年沈阳市场形势研判,地理位置。沈阳是辽宁省省会，位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，
3、是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ，也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置，整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群，加强了城市间的内外联系，进一步提升城市的综合竞争力。,1、沈阳地位,东北的第一大城市，经济、文化的中心、交通的枢纽,人口规模。近五年沈阳市人口呈小幅增长态势。2008年年末全市常住人口776万人，比上年末增长1.84%。全市户籍人口713.5万人，同比增长0.5%。 国内生产总值。近五年来，沈阳经济持续快速发展，2008年沈阳市GDP高达3861亿元，与去年同期相比，增长了16.3%，比全国平均水平高出 7.3个百分点，连续五年保
4、持15%以上的高增长率，远远高于全国平均水平（10%左右）。,2、经济运行04年之后一直在快速增长,根据世界银行关于人均GDP与房地产发展阶段的经验数据来看，人均GDP处于4000-8000美元时，房地产行业处于快速增长的阶段。2008年沈阳人均GDP达7796美元，房地产业处于快速增长阶段 。,人均GDP。按2008年平均汇率1美元=6.94元人民币计算，2008年沈阳人均GDP达到7796美元，远高于全国3266美元的平均水平， 当前，沈阳的城市化水平达到71，按照城市发展理论，沈阳正处于“郊区化”的发展阶段，高收入者趋向郊区，中低收入者趋向城市，二次产业逐步外迁。,数据来源：沈阳市统计局
5、,3、城市发展进程,注：09年沈阳商品房市场在近三年首次出现供不应求的态势，主要原因是受08年房地产大势低迷的后续波及，商品房供应量整体较少。目前市场情况良好。 根据左图可以看出，沈阳的房产市场在三月份以后销售情况良好。整体市场是供不应求局面。最大的高峰期市在9月份。,4、沈阳房地产市场情况2009年市场供不应求,注：从09年沈阳商品房市场分面积成交情况来看，60-100平米的中小户型占据了供应和去化市场的主力，其次为100-120平米区间（供需比为1.92）。 从供求比例来看，仅有180平米以上的供应量大于去化量，其他面积区间均呈现供不应求的情况。,整体市场都是供不应求，100144供需比失
6、衡最为明显,5、成交面积区间,09年1-11月，浑南新区商品房总供应量为82.6万平米，总去化量为127.71万平米，供需比为1：1.55。 浑南新区商品房供应和销售高峰期为6月和9月份。而3，4月份多数楼盘在全国整体大势回暖时选择观望，并未进行放量。,09年1-11月，浑南新区商品房平均成交均价为3851元/平米。从月度走势上看，呈整体稳步上升的趋势。,浑南新区2009年房地产市场发展迅猛,6、浑南新区房地产市场分析,7、浑南新区本案主要竞争项目,首创国际城 4800元/平米,泛美华庭 5700元/平米,坤泰新界 5300元/平米,金地国际花园 6000元/平米,Sr国际新城 5200元/平
7、米,佰代宜居 5500元/平米,8、 价格接受度：4800-6000元接受度较高,万科金域蓝湾 8000元/平米(清水) 9500元/平米(精装),在售项目整体去化情况较好，多数已完成当期大半去化,9、周边项目去化情况,市场小结：,在总体市场和区域市场条件较好的条件下， 在户型面积区间属于主流消费产品的前提下，沿海赛洛城的 销售并不是太理想。,那么本项目的销售抗性到底在什么地方？这将是解决二期营销的关键！,3,2010年地区销售目标,1、2010年营销目标,2010年完成销售额约4个亿； 实现沈阳明星楼盘的市场形象；,2、2010年营销思路核心,在担负销售一期住宅及商业产品的同时要重点对二期产
8、品进行突击，并到达到如下的市场目的： 形象：突出项目活力、都市生活的基调，体现成熟品牌项目的气质； 销售：实现快速销售，形成不断热销的印象；,以二期产品为营销核心； 住宅、商业相互促进； 充分利用展会、活动及老带新三个核心动力；,突出重点、围点打援、充分准备、集中歼灭,3、突出重点营销核心,一切工作以二期营销为核心 利用新产品的入市，迅速抓住市场眼球，吸引注意力，提前开始客户积累； 售楼处设计，销售道具设计，宣传资料及广告宣传全部围绕二期进行，在市场上形成统一的声音； 营销工作中的客户积累也是以积累销售二期客户为； 营销培训围绕二期工作进行，形成统一认识；,4、围点打援销售,利用二期解决一期尾
9、房销售及商业销售 利用二期与一期的产品差异，充分提升二期价值，更好的挤压一期产品快速消化； 二期成功销售的同时，推出一期商业，其将在成熟社区和热销的市场印象下，快速销售； 商业的销售将加速社区的成熟印象，反作用于加快住宅销售；,二期产品,挤压,一期产品,一期商业产品,相互带动,4,2010年沈阳地区营销策略,整体营销策略,高端形象 活动造势,体验营销 样板先行,高端形象 活动造势：通过高水平的营销活动，营造形象、气势， 确立项目高端形象，占领市场制高点。 体验营销 配套先行：公交车站包装,1、营销策略：占领区域制高点,2、营销战术：占领高端，沿海杯-羽毛球邀请赛,上海、北京、沈阳三地项目联动,
10、目的：通过一次大型公关活动，展示集团实力，利用一线城市的高价格突出本案的价格优势；同时借助一次高标准的赛事，提升项目价值。 1、时间：2010年5月份 2、地点：奥体羽毛球馆 3、包装：将羽毛球馆变成沿海集团各重要项目的展示舞台,3、推广策略：以活动、业务员为主线，户外、数据库与软文为主要通路，硬广与网络等配合，全面展开宣传攻势。,软性新闻 炒作,网络,报纸,口碑 业务员,房产 展销会,数据库 短信直投,公 关 活 动,4、其他推广手段,1、户外道旗：解决本案售楼处位于会展中心后侧的不利问题 2、报纸广告：重大营销节点，密集投放 3、口碑传播：增强与业主沟通，促进以老代新 结合工程和销售节点，
11、对项目地域、产品价值、活动事件等编制客户通 讯，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老代新” 客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业 主满意度，促进口碑宣传。 增强老代新刺激力度，促进成交，保证客户对项目的持续关注度。,5,2010年销售策略及节奏,1、价格策略,项目整体定价根据项目工期情况采用低开高走策略，使用小幅频涨来促进客户购买行为，并且根据楼座、朝向等不同，把各个户型做出一定的价格差距，使滞销户型和滞销朝向快速消化。 在制定价格方面，使二期和一期尾房有明显的差距，使客户对我们的一期房源形成特价房的概念，并形成购买行为。,调价周期,依据工程进度
12、和销售进度来决定价格变动；阶段累计每 销售阶段周期，价格普涨一次。,调价原则,建议采用低开策略 “小幅频涨、适时调整”的调价原 则，迎合消费者的追涨心理和项目热销气氛，使客户 快速下定。,调价依据,1、价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 2、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉“稳嬴、白赚”效应。,2、价格策略,3、销售节奏及周期,1、本项目的二期整体销售周期为一年，根据沈阳房展会的重大节点，制定销售节奏与周期。 2、2010年春季房展会推出项目的8号楼为项目的开盘来回笼资金。 3、在夏季房展会期间推出项目的5号楼。 4、秋季房展会推出6号楼。 5、冬季房展会推出7号楼。 上述推盘计划以实际取得预售许可证的楼栋为依据。,4、年度及阶段性销售目标,谢谢!,
