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1、沈阳低密度房产市场分析与发展报告 沈阳别墅市场现状和演进趋势研判,沈阳中原物业代理有限公司 沈阳 2010.05,报告摘要 本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。,“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，
2、一种带有诗意的住宅。 事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅和类别墅（ HOUSE & Villa ）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。,别墅的定义,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。 双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产
3、品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。 叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段
4、”为特征。,别墅的分类,第一部分 宏观大势分析 第三部分 沈阳城市解读与市场概况 第三部分 各板块典型项目研究 第四部分 区域市场研究总论 第五部分 区域市场未来发展趋势研判,7 10 17 46 50,报告框架,页码,中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。,宏观大势分析,Part ,收紧,1995年1999年 1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村,别墅市场收缩阶段,高压,别墅市场高压下回暖,2000年2005年 2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号
5、令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地。,2006年2009年 2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知。,严控,政策无效果，多种别墅量价齐升,政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。,地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。通过以联排名义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。,V
6、S,国土部以往对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。,政策,对策,2010年以前 总体政策方向,2010年 重大政策改变,2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。,政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。,过热调控放开再过热再调控,沈阳城市解读与市场概况,Part ,沈阳城市解读,沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成区面积7
7、29平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区 ，浑南新区以及新民、法库等县市。 到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。 2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。
8、2010年实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产投资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%。,数据来源：沈阳市2010年政府工作报告,沈阳城市规划方向：根据Walter Christaller和August Losch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术
9、开发区副城和道义、汪家两个组团构成。 沈阳的城市建设要由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。,沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一,沈阳别墅发展史,板块和代表项目,沈阳历年别墅销售量情况统计,数据来源：沈阳市房产局信息中心,沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。,沈阳别墅2010年入市情况分析,沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅
10、市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数据来源沈阳市房产局信息中心） 目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。 2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多半会在下半年入市。 2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。 2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。,从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐渐形成了几大别墅板块。 中原对20
11、10年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。,各板块典型项目研究,Part ,沈阳别墅项目区域分布,棋盘山板块,蒲河新城板块,北二环白山路板块,大浑南板块,桃仙机场,西部新城板块,三环,二环,沈阳市,区域分布特点：大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立，引领北二环白山路、西部新城两小板块。,成长板块,成熟板块,成长与成熟混合板块,沈阳典型项目信息提列,沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比,0,200,300,400,500,600,700,800,900,100,1100,1000,1200,万元,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,200,220
12、0,2000,2400,独栋或类独栋别墅,双拼别墅,兰乔圣菲,唯美十方,荣盛香缇澜山,富力仙湖国际,十二橡树,首创棋盘山,奥林匹克花园,琥珀湾,太阳城,银河城,凤凰城,悠山美地,独栋或类独栋别墅总价,中海龙湾,双拼别墅总价,0,150,200,250,300,350,400,450,500,100,600,550,650,150,200,250,300,350,400,450,500,100,600,550,650,万元,联排别墅,叠拼别墅,沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比,兰乔圣菲,十二橡树,首创棋盘山,琥珀湾,太阳城,荣盛香缇澜山,原香墅,中海城,橡树湾,银河城,长青湾,深航翡翠
13、城,富力仙湖国际,中旅国际,联排别墅总价,叠拼别墅总价,棋盘山板块沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区,区域特点：紧邻植物园和棋盘山风景区，区域内有盛京高尔夫俱乐部、鸟岛、海洋世界、棋盘山冰雪大世界等，自然和人文景观丰富，十五期间区域基础设施建设力度不够，导致优质项目较少。2005年以后万科、保利、奥园等品牌开发商的进驻大大提升区域的居住价值，各项目纷纷自建商业配套在很大程度上解决了区域内商业配套不足的弱势。是沈阳目前最大的、配套最完善的、最高档的别墅区。 区域代表项目：万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、唯美十方、桑提亚纳、沈阳碧桂园 区域发展趋势：2009年，以首创棋盘山1号为代表的第五代别墅的入
14、市，棋盘山的休闲居住价值获得再次提升，但随着区域自然和人文资源的开发殆尽，未来低密度产品供应将逐年减少。,万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作,万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作,一、二期,三期,三期,四、五、六期,四、五、六期,项目总体规划,“低调之悦，顶级之享”07新品推介会,150多为万科兰乔圣菲的老业主以及VERTU手机的客户齐聚现场，本活动为品牌推广和产品推介，加深客户认知。,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,一期,二期,项目总体规划,“时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”现场,为老业主联谊和新客户介绍提供平台,首创棋盘山1号沈阳
15、第五代别墅,首创棋盘山1号沈阳第五代别墅,新开河,浑 河,N,中心绿地,广场,会所,联排别墅,独栋别墅,沿河绿化带,沿河绿化带,独栋别墅,204224,390420,480590,项目一期规划,蒲河新城板块：由道义板块和辉山板块构成。是沈阳最有潜力的别墅区。,区域特点：2006年沈北新区和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌现部分低密产品提升区域居住价值。但区域内基础设施较差，自然景观资源较弱，加之区域开发较晚，区域内较多中端和低端经济型别墅如泉涌新镇等。随着蒲河招商的进行和城市基础建设配套完善。2009年岁末，龙湖地产进驻该区域，必将为该区域塑造中高端别墅区助力。该区域是沈阳各大别墅区最有潜力的地区。 区域代表项目：辉山板块大溪地、皇第龙邸、九如溪谷，道义板块碧桂园太阳城。 发展趋势：辉山道义人文教育资源和景观资源将充分被挖掘，出现龙湖别墅为代表的中高端别墅产品。,泉涌新镇,大溪地,原香墅,九如溪谷,阳光温泉花园,翔凤山水国际,皇第龙邸,岭海明珠,碧桂园太阳城,荣盛香缇澜山,龙湖滟澜山,龙湖香醍漫步,三盛颐景园,蒲河新城,中体花园一号,道义板块,辉山板块,道义大街,虎石台大街,蒲河路,京哈高速,虎石台开发区,蒲河新城,蒲河新城项目分布,恒基兆业金河湾,联东别墅项目,香麓山,道义板块碧桂园太阳城蒲河新城第一大盘,道义板块龙湖香醍漫步龙湖地产托斯卡纳田园别墅,道义板块荣盛香缇澜山
