杭州佳美中心商业部分提报课件

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1、中国杭州佳美中心商业部分提报,本篇报告致力于解决以下几个问题： 一、尾货市场的可行性分析 a.尾货、库存的概念 b.尾货、库存国内、浙江市场占有量分析 c.尾货市场的优势 d.尾货、库存的消化渠道 e.案例分析 二、投资我项目经济测算 三、项目卖点分析 四、楼层分布分析,我国服装生产企业承担着全球超过一半的服装 加工任务。而国外品牌在下订单的时候一般会采用“来料加工”的方式，为确保生产足够量的合格产品，当然来料配给量肯定会大于订单要求。而加工厂家在按订单交货后，总会有部分剩余，这部分商品就成了“尾货”。,服装厂商长期积压在仓储中的服装成品，其中包 括：瑕疵服装、残次品、出口转内销、过时服饰 等

2、，被称为库存。,我国服装代加工产业每年的生产量达数十亿件，根据一批服装原单生产中大约会产生3%至5%尾货的比例来计算，每年的“尾货”量可以说是一个天文数字。 对生产企业来说，随着产能不断扩大，库存积压产品导致资金回笼困难，正成为不少企业面临的发展瓶颈。对消费者而言，如果能以低廉的价格购买到质量有保证的正规厂家服饰，又何乐不为？,浙江服装加工业每年的生产量达数十亿件，去年浙江省服装行业销售收入500万元以上的企业有1601家，从业人员4075万人。完成服装产量1763亿件；实现工业总产值54129亿元，比上年增长1086；实现利润33亿元，比上年增长5，940o；出口创汇6722亿美元，比上年增

3、长1479。其中服装产量、产品销售收入、利润和出口创汇等硕指标，分别占全国服装行业的20、196，311和1627。目前不少服装品牌的库存量都超过生产量的30%，几乎占其销售量的1/3,尾货、库存无论是经销商还是品牌商都对此深恶痛绝。 尾货、库存已成为影响企业发展的一大障碍，尤其是近年来整体形式的下降影响更为明显，为服装企业提供库存消化渠道，成为促进产业发展的有利工具 因此，尾货市场应运而生！,尾货价廉物美，商品售价只是外面零售店铺的30%左右，有相当大的消费市场。尾货市场的出现弥补了我国市场体系的不足，为平衡内销市场提供了有效的解决方案，是商业经济的新一轮“升级”。,企业厂商自行开设直营店进

4、行消化 打包派发给各地分销商、或打包卖给尾货收购专 业人士进行消化 网络平台进行消化,周边环境分析,目标客群分析,市场发展预测分析,紧邻高架出入口，半小时车程即可直达中心城区； 地处大城北、华丰板块，与半山生活圈隔路相望，多个住宅小区陆续有客户入住，3公里范围内超40个高品质、高密度居住小区，约40万余人； 项目周边没有一家上规模的专业服装类市场； 沿街服装店大多为品牌专卖店，且没有一条形成气候的专业服装类街区； 项目周边有几家大型服装生产企业，对于尾货供应具有得天独厚的优势； 地处大型物流公司旁边，因此对于批发服装运输或者商家货物进出也具有较强的便利性；,我们随机调查了项目周边地区100多名

5、女性消费者以及60多名男消费者。他们的年龄阶段大多在20-38岁之间。 经过调查我们发现，这部分潜在消费者的在每次购置服装的消费水平在100-800之间。不过也略有一部分消费能接受800-2000元这个价位，在2000以上价格很少。这部分消费者对于衣服质量的要求偏高，但对于卖衣服的地点消费者却又是很矛盾的，因其内心是更愿去专卖店或专业服装商业街，只是对价格却又趋之若鹜。因而，他们在更多的时候是在打折或者换季的时候才去购买，对于这样消费者则是我们项目定位为尾货市场的因素关键所在。尾货市场中所售产品价格均为专卖店三分之一，质同价更低，同时，在年龄段的消费群体夜是服装消费的主要群体，其一般都有较强的

6、购买欲望。该群体大多数人的人生观和价值观已相对成熟，因此消费的心态更趋于个性化、感性化以及理性化，因此对于新兴的一个服装尾货市场则更容易接受，一次愉快的购物经历就可以成为忠实客户，为市场的稳定客户流打下基础。,首先本案项目市场是定位在一个产品档次全、产品质量高、设施健全、环境舒适的服装尾货批发零售市场。伴随着信息交流速度的快捷，品牌消费的消费群体与流行时尚需求的步伐几乎一致。本案项目市场应引导客户群沿着：理性消费需求消费时髦消费时尚消费个性消费，这样一个由高到低的品牌消费需求轨迹进行。虽然在现阶段内有相比其他成熟市场因地理位置的差异、品牌知名度不高以及其他商业综合体的竞争等因素的影响，但市场的

7、发展前景将会是越来越趋于高速的发展中。,总结：数量巨大的尾货及库存给厂家的资金周转带来压力，小规模、分散经营的尾货商户并不具备足够的消化能力。因而，成立专门的尾货库存市场，整合工厂直营店及从事尾货、库存交易的专业人士，为其提供经常性的、固定的、具有配套设施和相关服务的场所成为迫切需求。,目前广州、北京等地已经形成了一批 规模较大的服装尾货库存批发市场,目前，国内尾货库存货源往北主要集中在北京地区； 往南主要集中在服装加工厂商云集的广东、福建等东南沿海地区； 做为服装生产大省，浙江省尾货库存专业市场仍为空白； 而尾货的主要需求分布在我国中部、北部、西部等广大地区；辐射性可覆盖全国！,把握尾货库存

8、商机 别人得到了什么？,国内首家尾货市场 天兰天服装尾货批发市场 在北京正式开业。随后， 北京相继诞生十余家尾货 市场，南京、常熟、广州、 上海等地也迅速形成服装 服饰尾货交易中心。 2009 年7月，随着尾货市场经 营管理技术规范的正式 施行，以及尾货商户联盟 俱乐部的成立，尾货市场 正走上规范化发展之路。,天兰天的率先起步，带动了尾货市场的全面发展，天通尾货市场、回龙观尾货社区淘宝城等也相继成立，鼎盛时期北京尾货市场最多达到15家以上。“尾货”行业相当大，关联企业有600万家，市场规模超过2000亿件。 2019年7月至2009年7月，北京天兰天、天汇（8000平米）、天通、回龙观尾货淘宝

9、城等八大尾货市场销售额超过30亿元。北京5000平方米以上的专业尾货市场仍然有超过10家。,经典案例： 北京天兰天GOGO服装尾货专业批发市场,由北京精诚百瑞商贸有限公司运营管理的专业性服装尾货批发市场。整体建筑面积15000余平方米，市场经营共分三层，共设计摊位948个。采取市场经营模式，一般为商户单独经营，零售兼顾批发。天兰天控制了全国35%尾货服装批发市场份额，尾货发货能力辐射全国各地。 目前铺位转让情况：8平米摊位转让费竟高达30万的还一铺难求 目前租金：16元/天，参照往年的租金情况，达到了租金涨幅每年在40%以上。,商户分析：一年销售量达5万件，营业额也比在底商门面时翻10倍以上。

10、 消费群体分析：消费群体年轻人居多，70都是回头客 销售额分析：天兰天服装尾货批发市场在试营业3个月期间，市场出货量已经超过1.2亿件，销售额为20亿元，日均客流量达到2.8万人次，个体摊位单日最高销售额达到2.5万元。这20亿的销售额主要来自两部分：一部分是商户在市场内的现场交易，包括批发和零售，这部分占总销售额的20%;一部分是商户以市场为平台进行的批发，他们不仅将商品销售到国内其它大中城市，甚至远销东欧、东南亚等地，这部分占总销售额的80%。天兰天服装尾货批发市场不仅是一个批发市场，还是一个信息平台，一个物流中转站，市场依靠的是成千上万的服装企业和密集的销售渠道，面对的不仅是本地市场，还

11、有海内外的其它市场。,其他案例：,北京天汇尾货市场： 开业时间：2009年1月8日 体量：8000平方米 租金： 8 元/天 北京天通尾货市场： 开业时间：2019年9月 体量：15000平方米 租金：5.5元/天,把握尾货商机， 我们将得到什么？,投资客的经济收益,根据尾货市场目前的租金统计，租金区间是在5元16元/平米/天不等。则取一个平均值10元/平米/天，再取一个最小值5元/平米/天，分别做一个测算。,测算一：租金10元/平米/天,租金10元/平米/天 * 365天 / 售价（按18000元/平米） *100% = 年回报率20% 投资者租金回报率在年20%，五年左右即可收回成本！而这

12、只是租金收益，投资者购买的物业还在不断增值，其转让费将是成倍翻涨！,测算二：租金5元/平米/天,租金5元/平米/天 * 365天 /售价（按18000元/平米） *100% = 年回报率10% 投资者租金回报率在年10%以上，十年左右即可收回成本！除了这笔租金收益，投资者购买的物业还在不断增值！其转让费将是成倍翻涨!,佳美中心卖点梳理1、立足杭州长三角最大的服装产业基地2、空白市场，价值洼地，前景无限3、全方位立体式打造永不落幕的新商贸体 a.实体市场+网络信息平台； b.内市场+大夜市； c.B2B,打造物流中转站 d.B2C,4、市场化运营，商场化管理 做的像市场一样热闹，管的像商场一样有

13、条有理；实行百货业的销售额末尾淘汰制，不断在淘汰中更新优质品牌，提升市场的品质，增强市场品牌效应。5、搭建金融平台 提供金融服务体系，帮助经营户解决资金难的问题，可提供小额贷款，可做经营性担保活动；与多家银行共同合作，服务小商户，为优质经营保驾护航。,6、两大市场行业龙头品牌为我市场保驾护航四季青运营团队亲自操刀长期为我市场跟踪指导中国市场研究院做全程整合推广，旗下商业地产、专业市场会员单位500余家，汇集众多知名品牌市场核心成员、行业研究专家亲临指导。,7、品牌运营管理公司倾力打造确保市场良性运营运营公司核心成员来自多个优秀市场的专业人士，成功操作多个知名品牌专业市场，为市场提供专业人才保障

14、。8、超长租赁期及产权旺铺，赚到盘满钵满四季青、中国轻纺城等众多市场以6年为一周期进行租赁，大部分都为投资者，其赚取经营户租金的同时，更重要的是转让费已是租赁费用的几倍；今天我项目一次性出让20年的租赁权，更有稀缺产权旺铺史无前例，抢到就是赚到。,综合上述八大卖点宣传语,我们汇集了长三角服装品牌的优质企业 我们整合了服装市场的优质人才 我们依托了行业航母的臂弯 高起点、高定位，打破专业市场传统格局， 着眼未来，集大家之所长，融科技于一身， 前无古人，后无来者，无可复制，永无超越， 站在成功者的肩膀上傲视群雄，谱写杭州商贸业新的篇章，创造惊世传奇！,楼层分布分析,一层：沿街商铺为品牌潮店，内铺为男装、女装 二层：童装、面料、床上用品 三层：各色小吃 四层：娱乐天地,杭州海拓房地产营销策划有限公司 倾力打造 恢弘巨制！ 谢谢！,