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1、1,标杆企业工程精细化管理,标杆企业工程精细化管理,第一部分、标杆企业工程管理模式分析,第二部分、标杆企业工程质量保证体系与重点,第三部分、标杆企业工程计划保证体系与重点,第四部分、标杆企业工程管理保障的合约配合,第五部分、通过减法学习标杆企业工程质量管理,标杆企业工程管理模式分析,一、标杆企业企业经营模式与工程管理,二、标杆企业工程管理组织架构分析,三、标杆企业工程管理模式分析,标杆企业工程质量保证体系与重点,一、标杆企业的工程质量管理理念,二、标杆企业的工程管理策划与研发,三、标杆企业的工序、检验批质量管理,四、标杆企业的工程质量细节管理,五、标杆企业的设计工程质量保障,标杆企业工程质量保
2、证体系与重点,六、产品标准化、系列化对工程质量的保障,七、标杆企业的工程管理规划,八、标杆企业供方质保体系的输出与管理,九、标杆企业的工程分户验收管理,标杆企业工程质量保证体系与重点, 标杆企业的工程质量管理理念与质量文化：,标杆企业的工程质量管理理念相对完善：,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系,标杆企业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全
3、过程的工程质保体系管理,标杆企业工程质量保证体系与重点,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质量 缺乏质量意识和专业知识 方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程 一线人员积极介入 方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力 与供应一体化 方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品 质量文化 方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,标杆企业工程质量保证体系与重点, 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主
4、要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决,设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善,标杆企业工程质量保证体系与重点,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有
5、确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系,标杆企业工程质量保证体系与重点,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,标杆企业工程质量保证体系与重点,第四级：零缺
6、陷管理（相对归零）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔,标杆企业工程质量保证体系与重点
7、,思考60秒 该图纸在防水节点设计上存在什么问题或隐患？,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏,花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求,未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡,标杆企业工程质量保证体系与重点, 导致设计出现错误的原因：,国家目前没有关于
8、种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患,标杆企业的全面质量管理，要求在设计阶段就应充分考虑工程质量隐患，并提前采取设计预防措施,标杆企业工程质量保证体系与重点, 现场工程质量检验要求缺陷分析：,屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工
9、监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,标杆企业工程质量保证体系与重点,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏,外墙空调机板不像阳台、露台等人员经常活动的空间，很少有人清理地漏口的堵塞,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采取有组织排水时，此处应做专项防水设计,外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，加强结构自防水能力,外墙空调板如采用有组织排
10、水。地漏应布置在空调板外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 施工阶段容易忽视的质量细节：,外墙外保温保温板与墙体根部交界处，应注意拼板方式：立板压平板，避免形成垂直缝隙产生渗漏隐患,外墙外保温保温板与墙体根部交界处，宜按外墙阴角加强型的节点要求。预留宽度不小于20的凹槽，采用发泡聚乙烯圆棒和耐候建筑密封膏嵌缝，加强局部薄弱环节的防水保护,标杆企业工程质量保证体系与重点, 设计阶段应解决的工程质量问题：,外墙空调板如采取有组织排水形式，其地漏应设置在外侧，用水平支管引入下水口,标杆企业工程质量保证体系与重
11、点, 现场工程质量检验要求缺陷分析：,外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能和防水质量；阳台和露台是按屋面要求有闭水试验检验要求；而对于空调机板，工程上没有专项防水检验的要求,标杆企业工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,国家标准图集中没有空调机板可供设计选用的标准图，设计单位往往不清楚设计控制要点,房地产公司设计部、工程部及监理单位不清楚重点部位的防渗漏设计审查要点，施工图审查未发现重大设计隐患，技术方案审查未发挥有效作用,标杆企业工程质量保证体系与重点, 企业工程质量管理缺陷分析：,施工单位对易产生渗漏的重点部位没有专项的工程防渗漏施工方案,房地产企业没有针对“企业工程质
12、量通病”的工程质量保证体系，未实行全面质量管理，对设计环节的质量控制缺乏有效管理,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水构造设计容易忽视的环节：,屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验合格，做完保护层后防水却出现失效现象，除了成品保护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到破坏,说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水构造设计容易忽视的环节：,屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分
13、格缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按屋面工程技术规范要求间距留置分格缝,标杆企业工程质量保证体系与重点, 屋面防水技术规程GB50345-2004：,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保证垫
14、层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻微变形从而破坏上层防水层,陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量事故原因分析：,下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下层防水层,卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，从而导致根部出现渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作
15、的偏差性等问题。设计阶段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管理的可靠性,标杆企业工程质量保证体系与重点, 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析,设计环节未考虑工程质量隐患或工程质量通病的预防，未考虑施工的易建性和合理性。导致施工质量缺陷产生,设计环节还应考虑目前工程施工产业化工人的缺失和施工手工操作不可避免的偏差对工程质量带来的影响,上述案例均属于以设计质量责任为主的工程质量事故。工程管理部门应承担部分审图责任,标杆企业工程质量保证体系与重点, 一个属于“工程质量”的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上
16、直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,简单思考60秒：该案例在设计检查、材料检验、工艺质量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？,工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题,如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板与聚合物抗裂砂浆的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的相容性等,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量技术缺陷分析：,选用改性沥青防水卷材与模塑或挤塑聚苯板直接粘接时，其粘接剂及卷材挥发物分为溶剂型和非溶剂型两种。其中溶剂型的挥发物含有苯环，会对聚苯板产生溶解性腐蚀。因其腐蚀周期往往较长，一般在施工期内无法发现，房屋交付后随时间会逐渐出现质量问题,标杆企业工程质量保证体系与重点, 工程质量检测缺陷分析：,倒置式屋面为保证工程质量，其保温层和防水层不
