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1、总目录 项目城市基础研究-城市总体规划专篇 项目城市基础研究-城市控制规划专篇 蓬莱房地产调查研究-市场调研专篇 金长江集团公司蓬莱项目策划篇专篇 本策划报告由中国地产沙龙旗下中国地产链完成. 地产整体解决方案可请垂询中国地产链官方网站: 房地产智库 房地产智库 目目 录录 上篇上篇: 蓬莱项目城市基础研究蓬莱项目城市基础研究-城市总体规划城市总体规划 下篇下篇: 蓬莱项目城市基础研究蓬莱项目城市基础研究-城市控制规划城市控制规划 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金
2、长江集团公司.蓬莱项目筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 蓬莱生态城市建设总体规划蓬莱生态城市建设总体规划 目目 录录 1.总论 1.1 规划范围 1.2 规划时限 1.3 规划依据 1.4 规划性质、地位与作用 2.蓬莱市概况 2.1 自然概况 2.2 社会概况 2.3 城市经济发展现状及趋势 2.4 城市建设现状及趋势 2.5 蓬莱生态市建设的差距和制约因素与分析 3.生态市建设的指导思想和目标 3.1 指导思想和基本原则 3.2 建设目标 3.3 建设指标体系 4.生态环境功能区的划分 4.1 生态单元分类 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目
3、筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 4.2 生态功能分区方法 4.3 生态功能分区结果 5.生态市建设总体规划 5.1 城市生态环境保护与建设规划 5.2 农业生态环境建设与保护规划 5.3 水资源配置规划 5.4 海洋生态规划 5.5 林业生态规划 5.6 国土资源规划 5.7 产业结构调整规划 5.8 生态旅游规划 5.9 污染防治规划 6. 生态市建设的十大工程及重点建设项目 7.主要保障措施 7.1 提高认识，加强领导，持续执行规划 7.2 加强法制建设，把生态环境保护纳入法治轨道 7.3 突出科技进步，推广先进科技成果 7.4 建立健全稳定的资金投入保障机制 8.规划的可达
4、性分析 8.1 投资的可行性分析 8.2 重点项目可行性分析 8.3 生态环境质量可行性分析 中国地产链荣誉出品 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 9、效益分析 9.1 社会效益 9.2 经济效益 9.3 生态环境效益 中国地产链荣誉出品 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目筹备组 1.总论总论 1.1 规划范围规划范围 蓬莱市行政区所辖的全部陆域和近岸海域，包括七个镇，五个街道办事处，即北沟镇、大辛店镇、刘家沟镇、潮水镇、大柳行镇、村里集镇、小门家镇、登州街道办事处、新港街道办
5、 事处、紫荆山街道办事处、蓬莱阁街道办事处、南王街道办事处。规划陆域面积 1128.60 平方公 里。 1.2 规划时限规划时限 规划基准年： 2002 年 规划时段： 近期为 2003 年2007 年 中期为 2008 年2010 年 远期为 2010 年2015 年 1.3 规划依据规划依据 国家相关法律、规划与计划国家相关法律、规划与计划： 中华人民共和国环境保护法 、 中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国森林法 、 中华人民共和国水土保持法 、 中华人民共和国野生动物保护法 、 中华人民共和国海洋环境保护法 、 中华人民共和国水法 、 中华人民共和国农业法 、 全国 生态环境保
6、护纲要 、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 、 国家环境保 护“十五”计划和 2010 年发展规划纲要 、 生态市、生态县（市）建设规划编制工作指导意见 。 地方相关规划与计划：地方相关规划与计划： 山东生态省建设规划纲要 、 山东省碧海行动计划 、 山东省生态环 境建设与保护规划纲要 、 蓬莱市城市总体规划 、 蓬莱市国民经济和社会发展第十个五年计划 纲要 、 山东省蓬莱市旅游发展总体规划 、 蓬莱市土地利用总体规划 、 蓬莱市矿产资源总体 规划 、 蓬莱市水利资源发展与保护规划 、 蓬莱市海洋资源利用与保护规划 、 蓬莱市国土资 源规划 、 蓬莱市创建“国家环境保护模范
7、城市”规划 、 蓬莱市环境保护“十五”计划和 2010 年目标纲要 、 蓬莱市土地资源保护与利用“十五”计划及 2015 年远景目标 、 蓬莱市生态环境保护规划 、 蓬莱市环境保护“九五”计划和 2010 年远景目标。 1.4 规划性质、地位与作用规划性质、地位与作用 烟台生态市建设规划（2004 年2020 年）是指导蓬莱生态市建设的纲领性文件。 本规划所确定的目标、措施、资金预算等需纳入全市、各部门、各镇区街道及企业的发展计划。 本规划文本由蓬莱市人民代表大会通过后，由蓬莱市人民政府负责执行，由蓬莱市人民代表大会及其常务委员会监督执行。 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 中国地产链荣誉
8、出品 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 2.蓬莱市概况蓬莱市概况 蓬莱市位于胶东半岛最北端，依山傍水，风光秀美，物产富饶，是一座具有 1200 多年悠久历史的文化名城和风景旅游城市，素有“人间仙境”美誉。近年来，蓬莱市委、市政府把实 施可持续发展战略、加强环境保护作为经济社会发展的重要任务常抓不懈。提出“要紧紧围绕建设现代化海滨生态旅游城市的目标，以为人民群众办实事、加快建设小康社会为出发点，坚 持点面结合、综合整治、全面达标、巩固提高的原则，加大城市环境综合整治力度，改善城市环境质量，进行生态文明建设” 。建设
9、现代化海滨生态旅游城市对于改善投资环境，进一步扩大 开放，促进建设区域中心城市目标具有十分重要的意义，是遵循和实施可持续发展战略的典范。通过新闻媒体的广泛宣传，全民生态环境意识逐步增强，形成建设生态市的良好社会氛围。 2.1 自然概况自然概况 2.1.1 地理位置地理位置 蓬莱市位于山东半岛最北端，地处东经 12035-12109，北纬 3725-3750。陆境东西最大横距 50.29 公里，南北最大纵距 46.37 公里，市域总面积 1128.60 平方公里。市区距 烟台市中心区 70 公里，东与烟台经济技术开发区接壤，西邻龙口市，南接栖霞市，北濒渤、黄二海，与长岛县隔海相望。市区位于市境北
10、端蓬莱阁下。 2.1.2 地形地貌地形地貌 蓬莱境内山岭岗丘绵延起伏，属低山丘陵地貌类型，地形复杂，地势南高北低，由南向北逐步倾斜。南部为深山区，中部和北部为浅山丘陵区。山麓及河流中下游、滨海地区有小片平 原（含少量洼地） 。土地可分为山地、丘陵、平原三大组合地貌；有中山、低山、丘陵、缓丘、山前平原、滨海平原六个地貌类型。其中山地占 31.36%，丘陵占 48.29%，平原占 20.35%。 市境南部有艾山山脉和崮山山脉，东南有磁山山脉，由此而派生的大小山丘绵延不绝，多为南北走向。境内最高峰艾山，海拔 814 米，系蓬莱、栖霞两市界山。 2.1.3 气候特征气候特征 蓬莱市属北温带东亚季风区大
11、陆性气候，半湿润地区，大陆度为 54.6%。气温适中，变化平稳，温度年振幅和昼夜温差都比较小。年均气温 11.9。年均最高气温为 12.9；平均最低 气温 10.5。极端最高气温 38.4；极端最低气温-14.9。 蓬莱市年均降水量 606.2 毫米。其中最多年份降水量 1122.2 毫米；最少年份为 307.6 毫米；最大暴雨降水量 208.1 毫米。年均降水日数 81.3 天。最长连续降雨 9 天；最长连续无降水 长达 42 天。 蓬莱市年均绝对湿度 11.4 毫巴，1 月份最低，8 月份最高。极端最大绝对湿度 38.4 毫巴；极端最小绝对湿度 0.5 毫巴。年平均相对湿度 65%。春冬两
12、季较干燥，相对湿度 60%；夏季 较潮湿，相对湿度保持在 80%以上。市内年均蒸发量 1950.0 毫米，极端最大年蒸发量 2206.2 毫米，极端最小年蒸发量 1433.8 毫米。 蓬莱市年均日照总时数 2817 小时，日照百分率为 64%。太阳辐射年总量 126.1 千卡/cm2。光合有效辐射年总量 61.8 千卡/cm2，每年每亩地接受太阳辐射能达 3.41 亿千卡。光能数量 大大超过了各种作物、林果等对光能的需要。 蓬莱市主要自然灾害有旱灾、水灾、风灾、雹灾、冻灾、震灾、虫灾、低温连阴雨、干热风。干旱发生最频，危害最大，春播、夏播、秋播季节尤为突出。全年干旱发生率 36%。市境 内有农
13、业害虫 54 科 225 种、林业害虫 53 科 117 种、果树害虫 33 科 91 种，多次形成灾害的害虫主要有蝗虫、红蜘蛛、粘虫、玉米钻心虫、蚜虫、松毛虫、松干蚧等。 中国地产链荣誉出品 房地产智库 城市基础研究专篇城市基础研究专篇 金长江集团公司.蓬莱项目筹备组 内部资料 严格保密内部资料 严格保密 2.1.4 陆地水文特征陆地水文特征 蓬莱市内水资源主要依赖自然降水。市内多年水资源总量 2.247 亿立方米，其中地表水多年平均水资源量为 1.882 亿立方米，地下水多年平均水资源量 1.10 亿立方米。 （1）地表水 河流 市境内河流多为季节性间歇河，源短流急，自南向北注入渤、黄二海
14、。长度超过 3 公里的河流 92 条，其中流域面积大于 30 平方公里的 10 条。黄水河东支流、平畅河、龙山河、 平山河、蔚阳河、王庄河、方里河、于家庄河、五十里堡河和孚庆河。 水库、塘坝 蓬莱市区有中型水库 3 座、小（一）型水库 9 座、小（二）型水库 130 座、塘坝 338 座，净拦截面积 411.2 平方公里，总库容 14604.55 万立方米，总兴利库容 8453 万 立方米，有效灌溉面积 137850 亩。较大的水库有：战山水库、邱山水库、平山水库。 （2）地下水 大气降水是我市地下水唯一的补给来源，因此，地下水位一般随降水的丰、枯升降。全市地下水埋藏深度除北沟一带超过 15 米外,其余大部分地区在 3-4 米之间，个别地区仅有 1 米左 右。年内最高水位出现在 8 月份，最低水位一般在 6 月份。 2.1.5 土壤土壤 蓬莱市土壤特征划分为棕壤(黄堰土)、褐土（灰堰土） 、潮土（淤土） 、风砂土 4 个土类，10 个土壤亚类，19 个土属，191 个土种。 棕壤是蓬莱市最大的一类土壤，广泛分布于全市各乡镇。可利用面积 1287249 亩，占总可利用面积 78.66%，其中耕地 707910 亩，占总耕地面积的 73.65%。此土地类分三个亚类，六 个土属，九十四个土种。 褐土与棕壤呈复区存在，可利用面积 117109 亩，占总可利用面积的 7.15%，其中
