2009年海南永庆寺佛教文化休闲旅游区项目建议书

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1、佛海灵光养性丛林佛海灵光养性丛林 海南永庆寺佛教文化休闲旅游区海南永庆寺佛教文化休闲旅游区海南永庆寺佛教文化休闲旅游区海南永庆寺佛教文化休闲旅游区 项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书 一、佛教文化旅游产品与佛教寺庙一、佛教文化旅游产品与佛教寺庙 两大前提两大前提两大前提两大前提 佛教文化旅游产品佛教文化旅游产品 佛 教 圣 地 朝 觐 游 佛 教 圣 地 朝 觐 游 佛 教 历 史 参 观 游 佛 教 历 史 参 观 游 佛 教 文 化 体 验 游 佛 教 文 化 体 验 游 新型宗教旅游新型宗教旅游 佛 教 养 心 度 假 游 佛 教 养 心 度 假 游 佛教寺庙佛教寺庙 佛 教 朝

2、觐 佛 教 朝 觐 佛 教 祈 福 佛 教 祈 福 佛 教 研 究 佛 教 研 究 佛教文化旅游产品具备要素佛教文化旅游产品具备要素 1）非纯粹祈福和朝觐场所 2）注重游憩与体验。 3）旅游产品：有看头、有说头、有“玩”头（体 验）、有赚头（收益模式） 两大前提两大前提两大前提两大前提 二、正确认识寺庙、宗教旅游区与地产 开发的关系 大众对宗教场所普遍的敬畏心理大众对宗教场所普遍的敬畏心理 地产选址忌讳：地产选址忌讳：“衙前庙后衙前庙后” 宗教旅游区与地产：敬畏宗教旅游区与地产：敬畏远离远离融入融入 两大前提两大前提两大前提两大前提 项目初步诊断项目初步诊断项目初步诊断项目初步诊断 1、寺院建

3、设宏伟，但缺少文化活力1、寺院建设宏伟，但缺少文化活力 主题如何定位主题如何定位 2、寺院宝贵资源众多，但吸引力不足2、寺院宝贵资源众多，但吸引力不足 资源如何整合资源如何整合 3、寺院已成，旅游区尚未形成构架3、寺院已成，旅游区尚未形成构架 产品如何打造产品如何打造 4、项目与地产分别独立经营4、项目与地产分别独立经营 收益如何最大化收益如何最大化 5、寺院能否发挥引擎作用，难度很大5、寺院能否发挥引擎作用，难度很大 地产如何推动地产如何推动 五大难点五大难点五大难点五大难点 一、如何解决寺庙缺乏威严朝拜之感？ 但凡寺院庙堂，无不依山傍崖，或人工创造出寺庙庄严 威相使香客对寺庙生敬畏之心。

4、永庆寺限于地形，修建于平地之上，与香客尚可；但对 游客而言，则要提升到此之后的体验感受。 五大难点五大难点五大难点五大难点 二、在已有基础上，如何构造旅游产品吸引力？ 1、宗教文化与旅游活动如何结合？1、宗教文化与旅游活动如何结合？ 宗教文化的特殊性，与宗教文化旅游体验的新模式 2、形成永庆寺文化旅游区独特的吸引力与市场号召力2、形成永庆寺文化旅游区独特的吸引力与市场号召力 1）对比南山文化旅游区，项目区位、资源基础、地形都不占优势； 2）博鳌禅寺复刻南山模式的教训！ 3）对比南山、博鳌，永庆寺的吸引力与市场号召力在那里？ 五大难点五大难点五大难点五大难点 三、永庆寺应该开发何种类型的宗教旅游

5、产 品？ 关键前提：临近海口、偏离黄金游线、周围景区匮乏 永庆寺旅游 开发模式 永庆寺旅游 开发模式 大众观光模式 打造观光吸引力 高投资与回报的不确定性 高端体验旅游模式 新建寺庙缺乏人气 影响力小 是否存在第三种开 发模式？ 五大难点五大难点五大难点五大难点 四、永庆寺宗教旅游的盈利模式构造？ 宗教旅游产 品盈利模式 宗教文化与旅游经济如何平衡宗教文化与旅游经济如何平衡 宗教旅游对地 产开发的推动 整体效益如何极大化？整体效益如何极大化？ 关键前提：寺庙旅游区与地产分别独立财务核算，项目如何在 推动地域整体收益极大化的的同时，本项目获取最大经济收益 丰富宗教旅游产品，本项目独立收益如何最大

6、化丰富宗教旅游产品，本项目独立收益如何最大化 五大难点五大难点五大难点五大难点 五、宗教旅游与地产开发 如何解决寺庙与地产开发之间的矛盾？如何解决寺庙与地产开发之间的矛盾？ 何种类型宗教旅游产品才能推动地产开发？何种类型宗教旅游产品才能推动地产开发？ 宗教旅游开发能否推动地产开发？宗教旅游开发能否推动地产开发？ 宗教旅游如何推动地产开发，实现经济效益的最大化？宗教旅游如何推动地产开发，实现经济效益的最大化？ 宗教旅游区与地产是否可以相互渗透，如何渗透？宗教旅游区与地产是否可以相互渗透，如何渗透？ 绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案 一、引水环寺，立体观光，营造“海天丛林”的宏大格

7、局 从自然资源众多因素上来说，水是永庆寺的灵魂所在， 如何将水的价值最大化，是我们要着重思考的问题！ 水的七个圈层理论：借地势便利，引水环寺，并营造寺内 风水小格局，打造真正海天丛林 创新观光体系，构造立体观光模式 南北扩张延伸，有效借力内外海面 原有设计已有意识地引水环 寺，但忽视了游客进入寺庙 前的第一印象； 入口即设计大尺度水体 景观，借助廊桥弧线， 压缩视线空间，入口中 间设置佛光普照宝塔佛光普照宝塔与 礼佛广场，强化寺庙的 威仪与纵深 结合堤岸形态打造祈福平台、许愿平台、景观平 台、放生平台 水岸 湿地手法打造景观漫滩 水滩 可利用佛教水生动物构造观赏近景 水中 通过借景手法将寺庙园

8、林打造为湖面远景 滨水区 利用喷泉手法打造禅意立体水景观 水空 运用佛教水生动植物勾勒禅意莲海 水面 构造岛屿形态，打造水上寺庙、水上佛阁 水心 禅意水景观的七圈层打造手法 人造水系，通过水上 观光，可将平面的寺 庙观光立体化；修建 佛塔，通过观景塔增 强寺庙的大尺度观光 景观效果 二、四大层面应对产品吸引力问题 打造寺庙的新气场基础 营造佛禅意境从建筑物、构筑物、禅意小品、禅意山水园 林等多个层面，构造充满禅机和禅意的氛围。 （佛禅对中国私家园林的影响：芥子纳须弥，一花一世界，一 叶一菩提 ；外观造化，中得心源） 佛家法事与文化旅游活动的催动打造多个主题文化旅游节 新型宗教旅游体验模式可参与

9、、可体验、可感悟 禅意景观 佛光普照佛光普照 佛塔皓月佛塔皓月 禅意景观 佛禅景观佛禅景观 禅意景观 禅意园林禅意园林 禅意景观 曲水流觞曲水流觞 禅意景观 水月空门水月空门 自在歇亭自在歇亭 绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案 三、明确发展思路、深化重点旅游产品打造 绿维认为，永定寺难以走南山文化旅游区的文化观光型景区的道路， 其必须明确旅游区的发展定位，依据定位深化重点旅游产品打造。 大众观光游的不可行性：偏离黄金游线，景区难以聚集，观光 层面，南山已难以超越。 南山文化旅游区的成功博鳌禅寺的失败 南山开发模式难以复刻；缺乏市场人气的高端市场开发难度 大必须选择差异化的开发思

10、路：以观光为基础，打造佛教 文化休闲旅游区 五大难点五大难点五大难点五大难点 佛教文化休闲旅游区的重点旅游产品打造 寺庙本身与佛教观 光旅游产品 聚集市场人气，形成宗教旅游基础收益结构聚集市场人气，形成宗教旅游基础收益结构 佛教文化休闲 度假养生产品 真正展现永庆寺作为海南禅林圣地、海天佛国的魅力 所在，并通过： “休闲养生度假”三类旅游产品的打造，体现 永庆寺佛教休闲度假养生文化的价值。 真正展现永庆寺作为海南禅林圣地、海天佛国的魅力 所在，并通过： “休闲养生度假”三类旅游产品的打造，体现 永庆寺佛教休闲度假养生文化的价值。 永庆寺的文化休闲旅游区打造须以永庆寺寺庙为依托，佛教观 光旅游产

11、品为基础，着力打造精品佛教休闲度假养生产品，以 差异化与特色化，在海南宗教文化旅游市场独树一帜。 扩大社会与市场影响力扩大社会与市场影响力 永庆寺 海南黄金 游线 海南黄金 游线 成功的南山文化旅游区 震 撼 众 生 的 南 海 观 音 震 撼 众 生 的 南 海 观 音 南山文化旅游区 华丽的雕塑华丽的雕塑 大气的广场大气的广场 南山文化旅游区 南山树屋 第一龙砚 南山树屋 第一龙砚 成功的南山文化旅游区 三十三观音堂三十三观音堂 成功的南山文化旅游区 居于高山的南山寺居于高山的南山寺华丽大气的佛像华丽大气的佛像 破败的博鳌禅寺 博鳌禅寺 开发失败的博鳌禅寺 绿维解决方案绿维解决方案绿维解决

12、方案绿维解决方案 四、市场化眼光：本案利益最大化与区域整体收益 市场化眼光，而是要求项目从消费市场的需求来规划建设，在 本案经济利益最大化与区域地块整体收益最大化之间平衡，在 寻求本案良好经济收益基础上，以文化运作带动地产开发。 提供基本体验的机会出让 1）聚集人气 2）禅意山水构造独特景观 3）高品质配套产品，增加地产附加值 宗教旅游区开 发的盈利模式 提供有助于丰富体验的相关服务 出让围绕旅游者的消费能力所带来 的可能的收益 宗教旅游推动 地产盈利 绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案 深化旅游产品打造，构造宗教旅游区独立盈利模式 寺庙本身与佛教观光旅游产品的打造，如寺庙 禅意

13、环境、宝物展示，寺庙祈福活动等 观光产品 养生度假 基于构造本案独立盈利模式的角度，需要在已建寺庙的基础 上，从观光、休闲、养生度假三大角度，构造多层次旅游产品 体系，形成综合产出极高的项目收益点。 基于佛教观光基础的休闲体验：参与佛教禅意 生活，闭关静思，禅师开示，禅茶一味 休闲产品 永庆寺最具特色和着力打造的产品系列，构造 禅意度假和养生意境，将佛家文化与度假酒 店、温泉SPA以及其他度假养生产品有机结合 绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案绿维解决方案 五、隔离、推动、主题化打造、增值、渗透 隔离：寺庙与地产之间构造一定宽度的隔离带， 并运用旅游产品和景观设计手段，弱化朝觐色彩； 推动与

14、主题化打造：宗教旅游可以推动地产开 发，高端度假养生客群，既是宗教旅游者，也是地 产销售的重要客户群体 增值：通过人气聚集、禅意景观、养生度假服 务（如禅意度假酒店）为旅游地产增值 渗透：禅意山水景观；佛家养生度假服务的互 相渗透 禅意山水的别墅经典亚龙湾5号 禅意山水的别墅经典亚龙湾5号 技术路线技术路线技术路线技术路线 项目定位项目定位项目定位项目定位 一、市场定位 本项目不宜将大规模的旅行社观光团队游客作为主体市场目标，观光吸引 力不足，与房地产开发相碰撞； 海南拥有大量的冬季度假客，候鸟式居住者，这个群体，是中国最有购买 力的富裕阶层，是盈滨半岛的房地产购买市场目标。 以海口为核心的海

15、南本地中高端香客市场 以海南为依托，全国范围内的度假市场 与候鸟人群 项目定位项目定位项目定位项目定位 二、市场定位 基于上述市场定位及系统分析，我们认为永庆寺旅游区的定位为 “以永庆寺宗教场所经营为基础，以佛家修心养性与休闲 养生 为特色主题，打造具有吸引力的佛教文化休闲旅游区 以永庆寺宗教场所经营为基础，以佛家修心养性与休闲 养生 为特色主题，打造具有吸引力的佛教文化休闲旅游区”， 形成“宗教祈福宗教祈福修心养性修心养性度假养生度假养生”的全新佛教文 化体验休闲与修心养生生活方式。 项目定位项目定位项目定位项目定位 三、主题定位 ：佛海灵光 养性丛林佛海灵光 养性丛林 佛海灵光 佛教众生说

16、佛界如大海一般广大，能包容万物，是故又称佛 海。永庆寺三面向海，当成佛海，打造海上佛国，容纳百川， 普渡众生。灵光一为夜明珠散发的灵光，更意为永庆寺当佛光 普照，泽被东西。 养性丛林 丛林为僧侣聚集、修道之处，亦通常指禅宗寺院而言， 故亦称禅林。永庆寺以佛教修心养性理念，致力于打造以养 生休闲模式，营造海南修心养生的丛林福地。 分区与分区与分区与分区与 项目策划项目策划项目策划项目策划 功能分区与产品体系功能分区与产品体系功能分区与产品体系功能分区与产品体系 施无畏印金菩提金蟾善财童子 明珠宝塔 佛学研修苑（佛学院佛学大讲堂） 佛家养疗中心佛乐堂养心会所 龙水灌顶渡海阁佛经溪谷 宝物馆经文照壁如意观音台旅游观光休闲 区 佛国莲海莲海禅台宝物馆 入口山门 许愿海放生台许愿广场 游客中心佛光水秀入口服务区 产品名称功能分区 功能分区与产品体系功能分区与产品体系功能分区与产品体系功能分区与产品体系 海上禅台 观海广场 永庆寺