私人会所项目方案

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1、 私人会所面积定位 /方案一 产品定位后的社区物业总套数估 算算 大户型豪宅面积大户型豪宅套数酒店式公寓户型面积酒店式公寓套数 17072套 7095套 20030套 总套数197套 置高观点： 按高尚会所户均会所面积24 52计算本项目珍品豪宅102户所需高尚会所面积按高尚会所户均会所面积24.52计算，本项目珍品豪宅102户，所需高尚会所面积 2501，但酒店式公寓住户所需会所按城市会所户均会所面积5.64计算，本项目私 人酒店95户，所需城市会所面积535.8，由于本项目整体定位高端，这部分城市会 所面积也应该并入高尚会所，即私人高端会所的面积为3036。 私人会所功能设置定位 常见的会

2、所功能模版设置包括康体项目休闲项目娱乐项目商业服务项目常见的会所功能模版设置包括康体项目、休闲项目、娱乐项目、商业服务项目。 主要分类常见功能设置 康体类健身房、瑜伽室、室内外游泳池、乒乓房、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩馆、篮球场 休闲室内高尔桌拿休闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA 娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室 商业类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心 注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室。 私人会所功能设置定位 我司对全国各类会所进行了抽样，选取了100个样本分析他们的功能

3、设置情况，其中 高尚会所25个城市会所26个城郊会所31个郊区会所18个高尚会所25个，城市会所26个，城郊会所31个，郊区会所18个。 私人会所功能设置定位 会所功能总体高尚会所城市会所城郊会所郊区会所 健身房88%100%92%84%72% 游泳池75%84%77%77%56% 棋牌室57%40%46%74%67% 网球场51%52%46%58%44% 桌球房35%32%38%42%22% 各种功能设施在每类会所及全部会所 的配置率显示，每类会所在功能设施配 桑拿房27%60%27%16%0% 阅览室27%32%23%32%17% 美容美发服务24%36%31%19%6% 的配置率显示，每

4、类会所在功能设施配 置方面具有差异性。 多功能室20%36%23%6%17% 壁球馆13%20%15%13%0% 室内高尔夫练习场12%32%12%3%0% 乒乓球馆8%4%8%13%6% 我司将对各类会所的各种功能设施配 置率与总体的比率进行对比，选取高于 总体比率的功能设施。 乒乓球馆8%4%8%13%6% 羽毛球馆8%4%8%13%6% 咖啡厅/休闲茶座8%24%4%3%0% 篮球场7%12%4%6%6% 总体比率的功能设施。 我司认为不同功能设施在各类会所的 篮球场7%12%4%6%6% SPA馆7%16%8%3%0% 儿童活动室6%12%8%0%6% 酒吧5%12%8%0%0% 配置

5、率高于总体比率的次数越多，说明 该改功能设施具有普遍性和优势性。 酒吧5%12%8%0%0% 室内攀岩4%8%4%3%0% 商务中心4%12%4%0%0% 会所功能高端会所 私人会所功能设置定位 会所功能高端会所 健身房 游泳池 棋牌室棋牌室 网球场 桌球房 桑拿房桑拿房 阅览室 美容美发服务 多功能室 我司对筛选出的各种设施进行分析， 多功能室 壁球馆 室内高尔夫练习场 乒乓球馆 根据本项目的私人高尚会所的商务特性， 高星级酒店的配套设置可供会所会员共 享总结出各类配置各功能对于本项目 乒乓球馆 羽毛球馆 咖啡厅/休闲茶座 篮球场 享，总结出各类配置各功能对于本项目 私人高端会所的必要性和优

6、势性。 篮球场 SPA馆 儿童活动室 酒吧酒吧 室内攀岩 商务中心 注：必须配置的功能；为可选配置的功能。 会功能高尚会求备注 私人会所功能设置定位 会所功能高尚会所面积需求备注 健身房320410器械区120150，有氧区5080，淋浴房7080，休息室80100 室内恒温游泳池500室内恒温游泳池500 桑拿房300 壁球馆5355大场地5355，小场地2830 咖啡厅/休闲茶座150200 多功能室200 阅览室150200 SPA馆3001000按摩房12/间，水疗房3540/间，脚摩房910/间，美容室2025/间 室内高尔夫练习场100150 中西餐厅500600 商务中心1502

7、00 美容美发服务50100 total27733715 置高观点：根据我司多年来实际操盘经验，对高端会所必须功能设施的设置及面积需求合 理的分配。 注：必须配置的功能；为可选配置的功能。 私人会所功能设置定位 会所功能高端会所面积需求备注 酒吧120250 网球场280300280300每片，按1片计 篮球场3004201518每片，按1片计 室内攀岩100200 total8001170 注：必须配置的功能；为可选配置的功能。 置高观点：根据我司多年来实际操盘经验，对可选功能设施的设置及面积需求合理的分配。 私人会所定位 私人会所参考案例：十乐会私人会所参考案例：十乐会 所 产品定位 产品

8、定位 珍品豪宅产品定位 酒店式公寓产品定位 私人会所定位 商业部分定位 精装修建议 节能环保建议 主体立面建议 务配套服务建议 商业部分定位 置高观点： 3、鉴于散售商铺业态很难把控，为维护 本案整体高端形象本案商业不适合散售。本案整体高端形象，本案商业不适合散售。 2本案商业体量有限亦不适合发展如2、本案商业体量有限，亦不适合发展如 大型综超等区域配套型商业。 1、本案定位并非第一居所，且项目远离 市区，不适合发展社区商业配套。 商业部分定位 洲际假日酒店商业要求及条件 商业类型运营管理招商经营业绩要求商业类型运营管理招商经营业绩要求 餐饮 可以业主独立经营，也可酒店经 营 由经营方负责招商

9、算洲际酒店经营业绩内 所提供的服务要接近酒店 服务营服务 KTV、浴场由业主独立经营由经营方负责招商算洲际酒店经营业绩内 经营面积符合酒店体量标 准 酒店商业（大堂商业）由本地商业自营，或由酒店经营由经营方负责招商算洲际酒店经营业绩内符合酒店大堂形象 商业部分定位 餐饮消费价格餐饮类型餐饮面积餐饮消费价格餐饮类型餐饮面积 柯桥商业调研：餐饮 瓜渚新天地人均150元中餐1781 望湖大酒店人均60元中餐宴会厅1500 金昌开元酒店人均100元中西餐1500 王子宴会人均100元中西餐、精品海鲜餐饮2000 西湖春天人均115元精品粤菜馆800 富丽华大酒店人均80元中西餐宴会厅3000富丽华店人

10、均元中餐 宴 金永泰大酒店人均60元中餐宴会厅4000 鉴湖大酒店人均100元中西餐日本料理宴会厅4000鉴湖大酒店人均100元中西餐日本料理宴会厅4000 湖西路餐饮人均40-80元中餐为主800-1200 分析： 柯桥目前餐饮基本集中在人均100元的消费档次，高端的精品餐饮较少，柯桥西餐档 次不高。 商业部分定位 柯桥商业调研：KTV KTV消费价格包厢类型营业面积KTV消费价格包厢类型营业面积 金爵商务会所最小包厢888元起有豪华包厢40余间7000 富丽华大酒店KTV(飞跃时空)包厢费380到3800元不等包厢53间3000富丽华大酒店KTV(飞跃时空)包厢费380到3800元不等包厢

11、53间3000 鉴湖娱乐城KTV 小包厢800元起，中包厢费 1700元起，大包厢费2500元包厢25间左右3000 起 分析： 柯桥目前最高档次的KTV为金爵商务会所，包厢面积可达300，柯桥KTV娱乐设施 还较为完善市场需求也比较充足还较为完善，市场需求也比较充足。 商业部分定位 足浴足浴服务种类服务种类消费价格消费价格营业面积营业面积 柯桥商业调研：浴场 足浴足浴服务种类服务种类消费价格消费价格营业面积营业面积 鉴湖娱乐城 桑拿、温泉浴、足浴、按摩、 VIP服务 桑拿38元起，足浴78元起，按 摩98元起VIP268元起 1500 VIP服务摩98元起，VIP268元起 富丽华大酒店 桑

12、拿、足浴、沙滩式洗浴、按 摩 桑拿50元起、足浴78元起800 金昌开元大酒店桑拿、足浴、按摩桑拿58元起、足浴78元起500 王子宴会大酒店桑拿、洗浴、足浴、按摩 桑拿68元起、足浴78元起、按 摩78元起 600 分析： 柯桥浴场档次不高均为大众型消费可见在娱乐方面柯桥的浴场等市场并没有柯桥浴场档次不高，均为大众型消费，可见，在娱乐方面柯桥的浴场等市场并没有 KTV等娱乐设施有高端需求，柯桥基本没有SPA等高端服务。 商业部分定位 柯桥商业调研：酒店商业（大堂商业） 酒店大堂商业类型酒店大堂商业类型 鉴湖大酒店购物中心（特产、普通食品、烟酒）、咖啡厅 富丽华大酒店豪宅楼盘展示、精品超市（含

13、精致丝绸布料、精贵摆设品） 金昌开元大酒店精品生活购物超市 分析： 柯桥的酒店大堂商业基本都配置精品购物超市。 商业部分定位 商业部分体量配比 某假日酒店体量配比某假日酒店体量配比 面积面积占比 1酒店总建面27000100.0% 2客房总建面1400051.9% 本项目酒店体量配比本项目酒店体量配比 面积面积面积占比面积占比 客房总建面 3其他总建面1300048.1% 3.1公共空间面积660024.4%近酒店总 体量1/4 面积面积面积占比面积占比 酒店总建面25000100.00% 1配套面积625025.00% 酒店总建面25000100.00% 1配套面积625025.00% 3.

14、2配套面积640023.7% 3.2.1餐饮340012.6% 3 2 2娱乐5201 9% 体量1/4 2餐饮20008.00% 3娱乐325013.00% 2餐饮20008.00% 3娱乐325013.00% 3.2.2娱乐5201.9% 3.2.3会议6402.4% 3.2.4康体6502.4% 3.1KTV250010.00% 3.2浴场桑拿7503.00% 3.1KTV250010.00% 3.2浴场桑拿7503.00% 4 4其他其他100010004 00%4 00% 3.2.5酒店行政11454.2% 3.2.6零售170.1% 4 4其他其他100010004 4. .00%

15、00% 商业部分定位 商业部分细分定位 商业配套面积经营建议经营类型档次商业配套面积经营建议经营类型档次 高端人均消费100 150起 餐饮2000由酒店统一经营管理中餐厅、西餐厅 高端，人均消费100-150起， 西餐档次要位于柯桥顶层 KTV2500外包经营包厢800元起 浴场750外包经营 足浴、按摩、高档按摩洗浴 服务 足浴120元起、按摩120元起、 高档服务200元起、VIP服务 300元起 零售商业由酒店经营 本地商家、精品购物中心、 高端展示中心 商业部分定位 与高星级酒店匹配的商业业态有哪些？与高星级酒店匹配的商业业态有哪些？ 商业部分定位 酒店名称：北京 丽晶酒店 汽车品牌

16、展厅面积楼层汽车品牌展厅面积楼层 酒店名称北京 丽晶酒店 酒店星级： 酒店管理：美国卡尔森酒店集团 劳斯莱斯4001F 兰博基尼70012F 布嘉迪4001F 劳斯莱斯4001F 兰博基尼70012F 布嘉迪4001F 玛莎拉蒂&法拉利2801F玛莎拉蒂&法拉利2801F 商业部分定位 /高档汽车展厅 宝马mini 城市 酒店名称：杭州 索菲特西湖大酒店 酒店星级： 城市展厅 法拉利& 玛莎拉蒂 酒店管理：法国雅高酒店集团 保时捷 展厅 商业部分定位 /奢侈品展销 奢侈品牌选址最重要的几个要素是：国际性五星级酒店、高档服务式公寓、成熟的商务氛围如甲级写字楼、高消费人群愿 意消费的地方，如会所、餐厅等。对于场地的要求多为单首层商铺。 北京最早的奢侈品商业出现在王府饭店， LV王府饭店精品店 GUCCI王府饭店精品店 CHANEL王府饭店精品店 商业部分定位小结 结合项目位置和体量，我司判断本案商业不适宜发展社区型配套商业和区域型生活配套商业。 为维护项目高端形象商业必须控制经营业态故商业不可散售为维护项目高端形象，