《苏垦广告金陵王府公寓市场推广策略》

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1、 1 【金陵王府【金陵王府公寓推广策略】 公寓推广策略】 苏垦广告 2 金陵王府金陵王府公寓推广策略公寓推广策略 一、 南京单身公寓市场状况分析一、 南京单身公寓市场状况分析 1、南京单身公寓在售项目分析 2、南京单身公寓未来走势分析 3、20032004 年传媒对南京单身公寓市场的态度分析 4、分析总论 二、 金陵王府.国际公寓的市场分析 二、 金陵王府.国际公寓的市场分析 1、金陵王府前期推广总结 2、单身公寓的市场状况 3、单身公寓的客群分析 4、单身公寓的投资分析 三、 金陵王府.单身公寓产品分析 四、 目标客户群分析 五、 国际化小公寓金陵王府.单身公寓定位 六、 组合推广策略 七、

2、 销售策略建议 三、 金陵王府.单身公寓产品分析 四、 目标客户群分析 五、 国际化小公寓金陵王府.单身公寓定位 六、 组合推广策略 七、 销售策略建议 3 一、一、 南京单身公寓市场状况分析南京单身公寓市场状况分析 1、 南京单身公寓在售项目分析南京单身公寓在售项目分析 楼盘名称楼盘名称 地理位置地理位置 主力套型主力套型 （平米）（平米） 目前价格目前价格 （元（元/平米）平米） 交付标准交付标准 总套数总套数/层数层数 (单身公寓单身公寓) 销售销售 （预购）情况（预购）情况 土地使用土地使用 年限年限 类型类型 卖点诉求卖点诉求/特色物管特色物管 君临国际君临国际 广州路与中 山路交汇

3、处 3050 8500 精装修 600 多套 只余两三套 38 商、住 市中心原点区位 都市首席精英社区 瑞鑫兰亭瑞鑫兰亭 解放南路八 宝东街 45 9000 精装修 300 多套 70 商住 自由的生活境界 天空之都天空之都 户步街 33 号 3040 10000 毛坯 800 多套 80%90% 50 商住 地段、高度 未来城未来城 珠江路 438 号 45 900010000毛坯 4 层 60%70% 50 商住 珠江路一号商铺 酒店式单身公寓 永嘉年华永嘉年华 江东北路 209 号 49.97 6300 毛坯 180 套 70%80% 50 纯住宅 时尚生活圈 全天候酒店式服务 城市先

4、锋城市先锋 中央门长途 汽车站旁 3550 7000 以上 毛坯 660 套 90% 50 商住 中央门第三商圈商务小户 型 亚东名座亚东名座 中山南路 30-50 8500 精装修 324 套 70% 50 商住 小户型精装修酒店式公寓 独立年代独立年代 虎踞南路 100 号 50 左右 6700 全装修 15 层 70% 45 商住 最LIVE的酒店式商务生活 丽晶国际丽晶国际 定淮门 2 号 38 -74 7300 精装修 380 套 90% 50 商住 产权酒店商务行馆 东渡滨江大厦东渡滨江大厦奥体中心 4053 6000 毛坯 50 商住 宋都大厦宋都大厦 奥体中心 60160 毛坯

5、 4-18 层 50 商住 盈家春天盈家春天 江宁区岔路 口金盛路 2838 3380 毛坯 70 纯住宅 价优；现代风情，菁英 house24 小时酒店式服务 金陵王府金陵王府 王府大街王府大街88 号号 4060 12000 精装修精装修+ 家具配套家具配套 207 套套 即将开始即将开始 70 纯住宅纯住宅 国际品质、五星级服务国际品质、五星级服务 4 结论：结论： 根据对以上数据的分析，我们可以看出，目前在售的单身公寓具有以下特点： （1） 地理位置相对较好，多处于城中区域和新兴商务区，交通便利，但是地处市中心第一商圈的只有： 金陵王府和天空之都； 但是地处市中心第一商圈的只有： 金陵

6、王府和天空之都； （2） 主力套型为 3040 平米，小巧适用； （3） 纯住宅类型的楼盘仅有三家，其他多为商住、办公综合型； （4） 土地使用年限大多集中在 50 年，甚至还有 38 年的，土地使用年限 70 年的仅 3 家； （5） 单身公寓的销售情况良好，特别是地段好的，可以说是“热销” ； （6） 宣传推广上多以酒店式服务和时尚精英的生活方式为主。 5 2、 南京单身公寓未来走势分析南京单身公寓未来走势分析 两组数据：南京国际广场（酒店式公寓）预计两组数据：南京国际广场（酒店式公寓）预计 $2,000 美元美元 河西仁恒集团河西仁恒集团 预计预计 ￥8,000 元元 （1） 市房产部门

7、最近发布的房地产市场需求报告表明，面积在 3180 平方米的单身公寓成为不少购房者的首 选，其中又以面积在 4150 平方米的单身公寓最为紧俏； （2） 由于很多单身公寓处在离市中心不远的黄金地段，加上配套设施较完善，这些便捷让单身公寓的出租回报 率居高不下，从而吸引更多投资者的青睐； （3） 随着南京年轻白领的增多（这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套 住宅），必将带动单身公寓的需求量的上升； （4） 未来单身公寓将朝着更优质的服务、更精良的装修方向发展； 6 3、20032004 年传媒对南京单身公寓市场的态度年传媒对南京单身公寓市场的态度 从 2003 年

8、下半年开始，传媒和部分房产专家开始对“小户型”的热涨的态势进行负面的谈论，专家认为“南 京住宅市场应该开除单身公寓，它应该作为出租市场的一支重要力量而存在它应该作为出租市场的一支重要力量而存在。 ” 每日信息 这一点，正好符合我们当前所积累的 A 级客户的大多数需求 投资！ 我们正好利用“传媒对单身公寓的关注”再借助媒体，围绕投资单身公寓，在石城燃上一把“秋火”！ 启动南京秋季报纸传媒对“酒店式服务小公寓的投资现状和前景剖析”连续性报道。 我们正好利用“传媒对单身公寓的关注”再借助媒体，围绕投资单身公寓，在石城燃上一把“秋火”！ 启动南京秋季报纸传媒对“酒店式服务小公寓的投资现状和前景剖析”连

9、续性报道。 7 4、分析总论： 4、分析总论： 通过以上分析可以看出，可以看出在售项目中金凌王府处于 NO.1 的地位,有着其他楼盘无可比拟的优势,分 别为: （1） 雄踞“第一商圈”，具有优越的地段优势和升值潜力地段优势和升值潜力； （2） 土地使用年限（70 年），带来巨大的投资回报价值； （3） 精装修（精设计 + 精施工） + 齐全高档的精家电； （4） 五星级物管公司金陵饭店物管的加盟，将带来国际化品质的物业管理服务，为国际化保驾护航； （5） 国际化的建筑设计标准； （6） 前期的广告宣传和形象打造，以及住宅的火爆销售情况为单身公寓的推出创造了良好的口碑。 8 二、二、 金陵王府单

10、身公寓的市场分析金陵王府单身公寓的市场分析 1、 金陵王府前期推广总结：金陵王府前期推广总结： 经过前三个阶段的宣传推广（从“国际化形象塑造”到“国际化品质塑造”再到“国际化落到实处” ） ，金 陵王府的国际化品牌形象和国际化品质已深入人心，得到广大客户和市民的热烈追捧， “国际化”已成为金陵 王府品质和形象的保证！ 另外，前阶段的推广我们一直站在相对主观的角度去推广金陵王府，尽管我们的产品品质高，也在很大程 度上得到广大客户和市民的认可，但是难免有“自卖自夸”之嫌。 因此：因此： 第三只眼看王府：变“主观”为“客观” ，利用外沿力量。第三只眼看王府：变“主观”为“客观” ，利用外沿力量。 我

11、们的单身公寓的推广依然延续“国际化”战略我们的单身公寓的推广依然延续“国际化”战略国际单身公寓国际单身公寓 我们的媒体炒作将以我们的媒体炒作将以站在消费者、市场的角度去说为主站在消费者、市场的角度去说为主 9 2、 单身公寓的市场状况单身公寓的市场状况 根据香港毅乔提供的市场状况， 我们可以看出目标市场对 “金陵王府.单身公寓” 的认可度和接受度都较大， 但是，由于国际公寓的价格高达 RMB 12,000 元元/M2，总价在，总价在 RMB 50 万元左右，万元左右，部分客户还可能处于犹豫阶 段。 因此，我们的推广行动的目的是因此，我们的推广行动的目的是 坚固客户的购买信心和购买的优越感坚固客

12、户的购买信心和购买的优越感 。 10 3、 单身公寓的客群分析单身公寓的客群分析 【金陵王府.单身公寓】 目前储备的 A 级的客户为：300 人 单身公寓供需比达到 1：1.5。 大多数客户购房以投资为主，少数客户购房作为过渡用房。 年轻的高级白领购房主要目的用于“过渡用房” ，但是，最终还是要变现或出租， 这一过程一般为 38 年。 购房者的年龄区间：2845 岁。 因此，我们宣传的主要目的是坚定购房投资者的信心；诉求主要上围绕升值潜力（或投资回报） 。因此，我们宣传的主要目的是坚定购房投资者的信心；诉求主要上围绕升值潜力（或投资回报） 。 11 4、 单身公寓的投资分析单身公寓的投资分析

13、【金陵王府.单身公寓】面积在 4060M2之间，单价在 RMB 12,000 元元/M2，土地使用年限 70 年。 总 价：50 M2*12000 元/ M2=60 万 首付 30%： 18 万 月供：2300 元（30 年按揭） 市价租金与月供： 以与金陵王府相当的“金鹰国际花园”为例： “金鹰国际花园”100m2平均月租为 7,000 元，预估金陵王府公寓租价约为 3500 元/月，金陵王府.国际化公寓的月供为：2,300 元 收回首期投资后月租与月供的利润差为：350023001200 元 年纯收益额为：14,400 元 金陵王府收回首付投资的周期为：12.5 年。按剩余使用年限 55

14、年计算纯收益：3500*12*552310,000 元 市中心第一商圈高档住宅的稀缺性，公寓月租金必然高走势。市中心第一商圈高档住宅的稀缺性，公寓月租金必然高走势。 因为：a、大学毕业生和其他高学历者留南京的数量较大。 b、城市化进程和国际化进程的加快，必然导致高级白领聚集南京。 c、市中心第一商圈的国际商务环境愈加成熟，吸引更多的国际工作者进驻第一商圈。 d、目前地处第一商圈的高档公寓供给非常有限仅有：金陵王府、金鹰国际花园 12 而能够提供“金陵饭店”物业管理这种星级酒店服务的就更是凤毛麟角。 因此，我们将宣传能够提升因此，我们将宣传能够提升 金陵王府单身公寓升值潜力金陵王府单身公寓升值潜

15、力 的项目元素，来坚定客户和公众对国际公寓的信心。的项目元素，来坚定客户和公众对国际公寓的信心。 13 三、三、 金陵王府单身公寓产品分析金陵王府单身公寓产品分析 1、单身公寓卖点体系：、单身公寓卖点体系： 五星级酒店物业管理服务五星级酒店物业管理服务 服务定制化服务定制化 个性化个性化 国际酒店式服务国际酒店式服务 全方位、全天候服务全方位、全天候服务 贴身管家、一站式服务贴身管家、一站式服务 中华第一商圈，CBD 绝版地段 ！ 装修标准（精家电装修标准（精家电+精家装精家装+精设计）精设计） 建筑标准（国际化建筑用材+国际化建筑设计） 50绿化景观带，中央镜池水景 配套设施（高尔夫果岭、高档会所、高标准恒温游泳池、智能化 4C 系统、安保系统） 投资价值投资价值 14 四、目标客户群分析四、目标客户群分析 1、目标客户：、目标客户： A 级客户（蓄水期所积累的客户） A 级客户的交际圈（吸引购买客群和坚定 A 级客户的