关于盛世钱塘楼盘价格趋势预测的分析研究

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1、 1 关于盛世钱塘楼盘价格趋势预测的分析研究关于盛世钱塘楼盘价格趋势预测的分析研究 今后一段时期， 杭州房地产价格看涨、 看跌还是看平， 各有说法。 看涨的，主要是房地产开发商及有关人士，认为杭州正在“构筑 大都市，建设新天堂” ，住在杭州的概念深入人心，杭州的地价贵， 杭州的房价当然也要贵，现在的价格还有上涨空间。 1）明年的房价必升无疑：从土地一级市场来看。土地作为房地 产开发的基础资源，其获取途径的紧缩，必定对市场发展产生极大影 响。分析目前杭州市实施的土地招标政策所产生的连锁反映，已经出 现了土地市场趋紧、供给总量减弱、初始门槛提高、价格竞争激烈、 利润空间降低、投资难度加大等情况。此

2、举必将整体抬高二级市场的 销售价格。 从政策规范来看。金融方面自央行 121 号文件的下发，以及对开 发信贷的审慎和控制将使大量按期偿还的资金不再对原贷款企业发 放，而集中于注册资本大、实力强、信誉较好的企业和收益较好的项 目。 因此， 可以预见的信贷总量控制、 供给导向异化、 个贷消费滞后、 资金循环减速、融资成本增加等情况必然产生；市场规范化方面，政 策法规的渐进、交易管制的增强、消费者的过度保护、供给的强势减 弱、税收的负担加重、投资的障碍增加，均提升了项目开发产生的成 本，从而导致房价的进一步走高。 从市场供需来看。 明年中低价房的大量面市和市中心动拆迁的力 度放缓，必定会影响到整体供

3、需结构，对平抑房价产生一定作用。 2 2）上扬幅度震荡缓步盘升：也有大量市民纷纷登录东典计算机 网上评估系统，想了解自已所拥有的房地产的价值，对此“东典”的预 测如下。 政策因素：就以往的操作经验来看，房价在很大程度上是受到了 政府调控的影响，相信随着相关新政策的出台，必将限制投机炒作之 风，凸显房地产市场的真实需求。 结构因素：中低档房源相对稀缺，二手房上涨速度过快。目前， 滨江、 余杭等区已落实了土地， 开工了几十余万平方米中低价商品房。 同时，政府重大工程配套商品房工程的逐步推出，必将激发中低档商 品房的购房需求。 供求因素：增量房在经历了稳步上涨、交易火爆的过程后，高档 房已显现上升顶

4、部，中低价房市场进入了平稳期，存量房上涨势头在 一定时期内还将继续。 综上所述， 从表面上看， 近年房价的增幅已远远超过收入的增幅， 房产租赁市场也出现下滑，杭州市楼市的发展既不会是一路高歌，但 也不至出现大幅跳水。个人预测：上扬幅度放缓、震荡盘升将是 2004 年上半年杭州市楼市的走势，但至 2004 年下半年可能进入调整期。 3）市郊楼盘有较好的发展前景：2003 年增幅过快，必将令 2004 年上半年成交放缓，市场需要一段消化期。反观一些市郊房产，例如 萧山区等地，现时的楼价大部分在 3000-5000 元/平方米之间，虽说 2003 年也有大幅度增长，但由于城市规模不断延伸以及在轨道交

5、通 方面的政府投入，有较好的发展前景。 3 4）房价将平稳小幅上升：2004 年杭州市房价将平稳小幅上升， 其理由是：从成本上讲，土地的市场化运作使土地取得成本大增，政 府对住宅容积率的大幅度调低，将使住宅分摊土地成本大增，另外建 材的涨价也将使房价跟进。从供求关系上讲，杭州市城建动迁每年将 产生约 100 万平米的新房需求，居民平均每 10 年有一次改善住房条 件的需求， 杭州市的都市化定位和宜人的居住环境将强烈地吸引周边 众多成功人士来杭置业，这将保持房价的坚挺。从投资回报上讲，不 动产本身存在着不断升值的规律， 目前在股市低迷的现阶段仍不失为 一种理想的投资方式。此外，由于楼市震荡破坏力

6、巨大，相信政府也 会力促稳定。 5)杭州城市化全面提速 疏散老城区人口和建筑，解决老城区交通拥阻和住房紧张，解决 市区污染企业的搬迁。 再建两个新的高教园区。 目前，滨江、下沙和小河山高教园区均已饱和，亟需拓展新的发 展空间，杭州市已决定新建萧山江东和余杭仓前兴建两大高教新区。 下沙高教园区现有大学生 61000 人，人均月消费 650 元，商机巨大。 疏散老城区人口和建筑，推动企业向工业园区集中；高校向大学 城集中；建设向钱江新城、科技城、下沙城、临平城、江南城集中。 市委书记王国平说，这是构筑大都市、新城区的重要举措，也是解决 老城区交通拥堵、住房紧张，保护历史文化名城的需要。 在新一轮城

7、市总体规划中，将形成三副” 、 “六组团” ：江南城、 4 临平城、 下沙城是杭州中心城区的三大副中心， 六组团为： 塘栖组团、 良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团。 江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，以高科技园区 为骨干的现代化科技新城和现代远景商务区。临平城由临平、星桥镇 和运河镇组成，以现代加工制造业为中心的综合性工业城。下沙城由 下沙、 九堡和乔司组成， 是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干， 集教育、科研、居住、商务于一身的国际性先进制造基地，新世纪大 学城和生态型副城。 随着两疏散政策的执行，随着“33929” 、 “828”工程和地铁一号 线的建设， “

8、半小时交通圈”的逐步形成必将带动新区住宅的建设， 形成“三大居住区” ：以主城为核心的中央居住区，以副城为核心的 近郊居住区，以组团为核心的远郊居住区。 重点实施河道修复 今年，杭州将重点实施河道生态修复，重点实施西溪生态保护工 程，完成东新河、西塘河、红建河、余杭塘河、紫金港、沿山河和古 荡湾河整治工程，做好市区河道三期工程前期准备。配合道路建设和 河道综合治理，高质量地配建沿河绿化，城区扩绿面积达到 500 万平 方米。 江河等不可再生资源对房产的影响不可估量， 临水建筑的房屋价 值通常比较高。许多城市的昂贵建筑都是临水而建，如广州珠江边的 房子，武汉汉江边的房子。有房产商的人士说，江、河

9、不仅是城市环 保建设的需要，更是房产增值的需要。 5 看跌的，主要是广大普通的工薪阶层，他们一是以历史的眼光来 看， 98 年以前每平方米只有 3000 元左右房价，现已涨到 10000 元 以上，认为房价该到调整的时候了；二是目前的房价远远超出了普通 工薪家庭的经济承受能力， 购一套新房对普通工薪家庭来讲已成为奢 侈品；三是杭州市中心的房价相比其他城市也是较高，市中心每平方 米近 2 万元房价，已有高处不胜寒的感觉了。 1）政策调控对楼市影响大：预测 2004 年的区域市场：外环线之 外的楼盘商品房供应量充足，成交量占绝对比重，涨势遭阻。中环线 附近的楼盘明年供应量一般，价格波动范围不大。内

10、环线附近楼盘明 年供应量相对较少，楼盘价格有一定的上涨空间。中心区域楼盘明年 供应量极少，虽然一些涨幅过快的高价房将产生滞销现象，但市中心 的房产物业价格仍然将因供应量不足和动迁户的偏好需求而具有极 强的抗跌性。 未来杭州市房价到底走势如何，存在一定的不确定性，在市场供 应基本确定的情况下，市场需求会受到宏观经济走势、股票投资市场 等因素的影响而导致不确定。对于杭州市而言，2004 年政策的影响 因素十分大， 政府对杭州市房产的态度和做法决定了明年房地产市场 的主基调。 2） 看平的，主要是结合了看涨的和看跌的两种意见，认为近五、六 6 年内房价确实已经涨得很高了，再往上涨比较难了；但市中心可

11、进行 住宅开发的地块越来越稀缺，随着土地招投标政策的实行， “价高 者得”使得中标的土地楼面地价占到房价中的接近一半，而水泥、钢 材、铝合金等建材价格已涨到历史高位，也使房地产开发成本大大增 加，房地产的行业利润率逐渐向社会平均利润率靠近，从而对目前房 地产价格形成了一定的成本支撑成本支撑，随着经济的发展，广大市民要求改 善居住条件的愿望还有很大的潜力，即住房需求量还很大住房需求量还很大。所以，短 期内杭州房价价格往下跌也不大可能。 另外随着市区交通等配套设施 的迅速发展， 1) 楼市“城镇年”加速与国际接轨：2004 年，预计杭州市房地产 市场整体呈现供求基本平衡，房价波动不大，单体产品的品

12、质和个性 将被进一步突出和强调的楼市特征。 随着杭州市郊区城市化进程的加 速开发，城镇通过几年的规划布局已进入实质性的规模开发产出阶 段，一大批精彩纷呈的“郊区特色风貌楼盘”将展现在市民面前。 目前，杭州市房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。由此 将对杭州市房产开发带来三大变化：一是借鉴国际经验和特色风貌， 真正实现高起点规划，高质量建设，开发规模适度、功能完善、生态 环境优良的大都市特色风貌城镇；二是围绕住宅品质和个性，突破以 往几年市中心开发楼盘品质雷同、立面相似的一般格局，加快住宅产 品的优化升级；三是促进住宅消费观念和购买力的提高，一大批具有 前瞻性、现代化、集约化、信息化、特色化

13、的楼盘，通过与国际水平 的加速接轨，将会催生出市场购买力的新高。 7 2) 谨慎中有乐观 乐观中有谨慎：2004 年的房地产仍然会持续 2003 年的后劲健康发展，但会出现三个方面变化。一、供应量会创 历史新高。 2003 年竣工面积已超出 300 万平方米， 在建工程约有 1600 多万平方米，估计 2004 年上市量达到 2500 万平方米。二、价格浮动 区间大于 2003 年。延续 2003 年一路走高的房价，2004 年特别是下 半年，7000 元/平方米以下的商品房会保持稳健型的增长，10000 元/ 平方米以上的商品房会出现白热化竞争，波动幅度较大。2003 年第 一批招标项目预计

14、 2004 年底会推出市场，新一轮的竞争将导致产品 市场细分化。三、中低价房的文化附加值会提高。居住文化的概念逐 步深入人心，对文化的需求，会成为未来购房者的心理要求。 3) 房价指数保持 5%以上增幅： 虽然今年有房地产调控的滞后效 应影响：如投资性房产过热，周边市场的先行控制政策，市中心区域 放缓动拆迁速度，市中心人口控制规划所产生的人口变迁，郊区房地 产供应的政策性巨幅增长，市场舆论唱空率的提升等等。但这些利空 因素，将构成房地产业的预警机制，并实质性扭转市场结构性失衡现 象，从而确保市场的健康运行。我们确信区域性或板块性的调整，是 健康的。因为杭州市房价不是涨得过高，而是涨得过快。 房

15、地产投资将成为市场重要的稳固的支撑力量， 这一具备使用价 值的投资品种的特性将会被进一步挖掘。 杭州市投资性购房比例虽已 接近 20%警戒线， 但自有资金购买率达 7 成， 因此爆发系统性风险的 可能性比较小。而且替代性投资市场（如证券市场等）将与房市齐头 并进，之前普遍认为的股市房市跷跷板效应将不复存在。 8 开发商将从产品竞争进入更深层次的股权与资本运营竞争， 从单 兵作战进入多行业联盟运作的地产嫁接竞争， 并在国际性背景上细分 出专业地产投资商。而更趋供求平衡的市场将推动更优质产品的出 现，使购房者得到生活品质的提升。 4) “三环”区分看房价走势： 2004 年杭州市楼市中心城区由于规

16、 划控制容积率及限高，动拆迁成本偏高等原因，旧城改造速度放缓， 可供住宅总量较少，需求上会呈现供不应求状态。再加上地段、全装 修、智能化配置，预计均价仍为 10000 元/平方米以上。 下沙、丁桥两区域及临平、滨江区可供房源较前更多，销售趋向 以高层、多层和部分小高层为选择主题，小高层均价 7000 元左右。 城郊结合部和中心城镇是 2004 年销售的重点区域，热销程度取决于 整体规划优劣和交通便利与否。如具备成熟条件，均价将达到 6000-7000 元/平方米。 5）均价攀升幅度减缓 个案保持上涨趋势：经济的高速发展，大 众对生活的品质追求更高，改善居住环境空前迫切,市场需求旺盛。 同时受地价的飙升、规划条件的日趋严格、建材上涨等开发成本刚性 上涨和活跃的租赁市场，理想的投资收益引导投资、投机资金涌入， 促使房价持续上涨。根据最新土地招标情况，成交价格居高不下，同 时旧城改造难度加剧，随着主城区内土地供应量减缩，空置率继续下 降，消费需求保持旺盛，开发