《2012年2月房地产开局研究报告_高通智库_市场分析,分析报告,专题研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年2月房地产开局研究报告_高通智库_市场分析,分析报告,专题研究（40页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2012 地产开局:稳房价将是政策选择 摘 要 ? 从拉动投资角度，2012 年房调政策小幅放松，出现可 能性。 ? 针对四大国有银行的调研显示，对于 2012 年房地产信 贷的走势判断，具有共性的认识：银行普遍对房调是否 继续加深，持中性判断，认为继续加深的可能性小； 2012 年开发贷目前总量控制的态度依然明显。 ? 由于房企、地方政府在风险承受能力上远弱于银行，由 此可能引发系统性风险的领域， 更多体现在实体经济领 域的投资下滑风险。 ? 综合判断，2011年行业资金链尚且可以保持弱平衡， 2012年的资金缺口目前来看难以得到平衡。 ? 2011 年和 2012 年房地产和土地市场遇冷
2、，以及房调 持续下，土地收入的减少影响将深远。 ? 未来，保障房对国内住宅市场“双轨制”是否造成重大 冲击？将是直接影响房地产投资信心的主要原因。 ? 始自 2011 年的限购、限贷和按揭利率调整，以及行业 资金链引发的降价， 在房调不出现转变的背景下， 2012 年二季度住宅价格降价幅度将明显。 ? 综合国内经济、地方政府、房地产行业的状况，一个结 论似乎可以明确“继续打压房价将弊端显著” ，而 稳定价格采取“时间换空间”的定位更加合理。 ? “促使房价合理回归”与“支持首套置业”是一对矛盾 的命题，在价格没有稳定之前，置业观望只会浓重，而 不会释放。2012 年房地产政策主基调适合选择“稳
3、价 格”释放改善性需求是住宅市场企稳的关键。 ? 农地改革对经济、 房地产行业的意义重大； 扩大内需下， 中小城市住宅支持；将加强复合地产政策逐渐落地，在 获取信贷、土地等方面获得支撑。 电话:（010）58677851/2/3 邮箱: 网站: 高通智库是一家专业的房地 产研究机构，定位为“房地产战略 信息综合服务商”和“独立的第三 方房地产研究机构” 。 在业务定位上， 高通智库一直 以 “专业主义” 、 “精品研究” 原则， 以客户需求为中心， 以客户满意度 为标准。 2 0 1 2 年 2 月 2 6 日 高通智库 专题研究报告 高通智库 专题研究报告 2011 地产开局 2 目 录 一
4、、2012 年中国经济投资是关键 . 4 （一）经济刺激政策力度有限.4 （二）货币政策：改善流动性条件开始具备.4 （三）财政政策调整方向投资拉动降低 .6 （四）2012 年国际贸易增长仍呈放缓态势.6 （五）“促消费“战略短期难有高增长 .7 （六） “保投资“对经济增长最关键 .8 二、金融机构风险承受能力分析及影响. 9 （一）差异化信贷政策房贷未实质变化 .9 （二）商业银行抗风险能力当前高于房企.10 （三）信托机构整体风险仍可控.11 三、2012 年房地产行业资金链缺口加剧 .12 （一）2012 年房地产行业资金缺口明显.12 （二）国内房地产多元化融资趋势.15 四、土地
5、财政：政府依赖依旧,压力增大.17 （一）平台贷款：再度展期下的还款压力.17 （二）土地财政“减收与增支”负面影响深远.18 五、稳定房地产投资“保障房”是关键 .20 （一）商品住宅新开工面积持续下滑压力大.20 （二） “保投资”核心举措：保障房显著加强.22 （三）保障房在投资拉动上的局限.23 六、房调微调方向与利好因素.24 （一）继续调住宅价格将“弊大于利” .24 （二）房调政策“见顶趋松”态势.25 七、房地产市场与行业调整 .27 （一）住宅区域市场结构性发生变化 .27 （二）住宅供应：再扭曲的反作用力 .27 （三）行业：第一个真正意义上的整合年.29 八、附件：区域中
6、心城市房地产数据 .30 2011 地产开局 3 前 言：寻求逻辑上的新意 对于2011年的房地产调整，以及2012年房地产市场形势的展望，各界专家的研究已 经非常充分主流预期是， “看淡2012年的房地产市场整体形势，多数朋友认可2012 年房调仍将持续，房价与行业资金链调整仍将深化” 。 对于上述结论，我们大部分持认同的态度，但同时从房地产研究机构的角度，我们 希望今年的年度预测报告，可以为业界提供一些新视角的思考论据，拓展思维，以达到 “开卷有益”的效果。 2012年地产开局报告，我们定位从“寻求逻辑上的新意”开始，因为我们长期跟踪 研究后的初期结论是，在2011年最严厉的房调下，行业资
7、金链均衡已经打破，并向局部 风险演化。同时，房地产投资的下行，将对2012年宏观经济增长产生实质性影响。由此， 房调即将出现的调整，将如何进行，会影响2012年房地产市场走势。 在论证这个初步结论的过程中，我们逻辑的切入点是， “具体什么因素，会导致房调 转向”？在此基础上，形成的各个分命题的结论： ? 宏观经济：2012年固定资产投资增速如何，关系GDP增长的核心。 ? 房地产调整的风险： 银行、 信托等金融机构的抗风险能力远高于地方政府、 房企， 地方政府、房企所面临的调整，将传导到宏观经济。 ? 地方政府对土地财政的依赖，使其对房地产和土地市场调整的承受力降低。 ? 房价下跌导致的财富缩
8、水，引发的社会稳定问题，虽然有潜在影响，但还不足以 引发系统性问题。 ? 商品住宅供应长期扭曲所产生的反作用力，使房地产长远发展面临问题。 基于假设问题，形成的中期结论，最终没有逃脱“新瓶装旧酒” ，核心问题最终依然 是中国经济与房地产长期发展的核心命题 “经济、 投资对房地产和土地财政的依赖” 。 但这个老命题，却使对2012年房调和市场的预期，有了新结果： ? 综合看2012年的房调，在持续“最严厉”和持续较长周期后，将进入逐渐放松的 阶段，同时经济“调结构”为房企提供了新的政策操作空间。 ? “稳房价”将是最终选择，2012年的房调或许给行业和市场更多的是温暖，虽然 2012年内地房地产市场不再是荣景，但在二季度之后进入稳定和平稳同样是惊 喜。 2011 地产开局 4 一、2012 年中国经济投资是关键 （一）经济刺激政策力度有限 2011 年国内 GDP47.2 万亿元，同比增 9.2%，增速比上年低 1.2 个百分点。其中， 第四季度 GDP 同比增 8.9%，经济下行态势明显。2011 年 CPI 同比上
