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1、第 1 页 共 26 页 天鸿花园物业管理投标书 天鸿花园物业管理投标书 目 录 目 录 第一章 序言 第二章 企业法人地位及法定代表证明 第三章 公司简介 第四章 投标的报价 第五章 管理方案 第六章 物业管理服务费测算 第一章 序言 第二章 企业法人地位及法定代表证明 第三章 公司简介 第四章 投标的报价 第五章 管理方案 第六章 物业管理服务费测算 第 2 页 共 26 页 第一章：序言 依据天鸿控股有限公司的天鸿花园的物业管理招标书及招标须知， 遵照前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，经考察现场和对招 标文件的研究后，我司愿以 2.00 元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全 部物业
2、管理服务工作。 若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面 引进系统化管理， 采取先进的管理方法,引进 ISO9002 国际质量管理体系， 注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习, 做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求. 探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。 我司接管天鸿花园后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业 管理小区。 我司同意招标文件中各项条款，愿意按投标价总额交纳保证金伍万 元（大写） 。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。 投标单位：广州市金匙房地产物业服务有限公司 法定代表人： 日期：
3、年 月 日 第 3 页 共 26 页 第二章：企业法人地位及法定代表证明第二章：企业法人地位及法定代表证明 一、 法定代表人证明 法定代表人资格证明书 单位名称： 地址： 姓名： 性别： 年龄： 民族： 职务： 技术职称： 身份证号码： 是广州市金匙房地产物业服务有限公司的法定代表人。负责签 署上述物业的投标文件， 进行合同谈判， 签署合同和处理与之有关的一切 事务。 特此证明。 投标单位：广州市金匙房地产物业服务有限公司 日期： 二、 营业执照： 三、 资质证书 四、 法人代码证书 第 4 页 共 26 页 第三章：广州金匙房地产物业服务有限公司简介第三章：广州金匙房地产物业服务有限公司简介
4、 广州市金匙房地产物业服务有限公司成立于 年 月 日，注册资本 300 万元。取得国家建设部颁发物业管理资格证书；公司总部设于广州， 现有员工 人，是广州市物业管理协会成员单位。 公司实行董事会领导下的总经理负责制， 在董事会授权范围内， 总经 理对外代表企业，对内任免下属人员，依法行使经营管理权。 公司自创建以来，就以增规模、上资质、创品牌为指导思想，注重以 人为本，除内部挖潜，培养人才外，还分别引进了一批来自国内多家著名 物业管理公司的中、 高级管理人才， 从业人员全部经过严格的上岗培训并 拥有上岗证书， 用科学的管理方式竭力打造公司在物业管理行业中的企业 品牌。为所接管的物业的广大住户提
5、供专业的物业管理服务。 目前已签约管理了 等物业 。 多年来， 金匙物业不断探 索经营管理新路子，公司所管理物业相继获得了 等荣誉称号 第 5 页 共 26 页 第四章:投标的报价 第四章:投标的报价 开 标 一 览 表 货币单位：人民币元 项目名称 投标报价 投标单价 投标单价 投标总价 物业管理 174636. 9209546.8 6286928.4 总计：大写: 陆百贰拾捌万陆千玖百贰拾捌 元 投 标 人（法人公章） ： 法定代表人（或授权代表人） ： 日 期：2004 年 月 日 第 6 页 共 26 页 第五章：管理方案第五章：管理方案 一、 管理目的： 一、 管理目的： 保持和提高
6、物业的完好程度，通过加强对整体物业的管理养护 和对使用人的服务和管理，确保物业保值、升值。 创造良好环境，统筹安排各项设备设施的管理和维修养护。 加强对业主和住户的行为管理，服务就是为了维护业主的整体 利益。 加强实施社会化、专业化、经营型管理，不断提高服务管理质 量，维护和提高发展商及物业公司的社会声誉。 二、 管理原则： 二、 管理原则： 根据物业管理条例及有关政策规定，本着“以区养区， 略有节余” 和 “业主至上， 服务第一” 的管理原则， 执行公司 “为 业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境” 的质量方针。实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 三、拟采取的管理方
7、式 三、拟采取的管理方式 面对天鸿花园硬件设施环境均为上乘的优良条件，选择怎样的管理 模式才能达到最佳的管理效果， 这是我们确定管理方式的重要课题， 我们 在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是： 严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，以严格的管 理制度规范各类服务行为； 采用直线管理方式， 运用电脑管理等现代化手 第 7 页 共 26 页 段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实 施品牌战略。 我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统 和激励系统四部分组成。 （一）组织系统 1组织架构（见图） 。 金匙物业 管理处经理 天鸿花园发展商
8、 管理处 行业行政主管 部门 财务部 保安部 物业部 工程部 2组织机构图说明： 从天鸿花园内部管理机构图中可以看出， 我们将在发展商的监督和指 导下实行公司领导下的项目经理负责制， 这是一种垂直领导方式， 管理处 以下不设部门副职， 其编制力求精干， 其人员力求一专多能。 在拟制计划、 组织领导和对各项工作检查指导协调等方面， 由管理处经理直接负责， 各 项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排， 各主管下属人员直接向 主管负责，而主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中，责任明确， 命令统一，联系简捷，工作高效。 第 8 页 共 26 页 （二）运作程序系统 1、整体运作流程： 日常管理
9、与维修养护 住户入住 房屋验收与接管 各类工种岗位培训 建立各种规章制度 保安部 服务部 保洁绿化部 工程部 各级各类人员开展管理与养护工作 完善各类配套设施及各部门关系的协调工作 2、整体运作流程图说明： 2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项 工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。 2.2 整体运作的各个环节，我们将按照金匙物业 ISO9002 质量保证 体系进行运作。 2.3 在整体运作过程中，始终坚持全面过程管理，确保指挥与监督 的封闭性管理，保证管理有效，及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏 和盲点。 第 9 页 共 26 页 （三）信息反馈系统 1
10、、信息反馈示意图： 组织指挥机构（经理） 执行实施机构（主管、专业人员） 监督机构（经理） 信息反馈渠道 2、信息反馈示意图说明： 2.1 信息也是资源，管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信 息反馈渠道。 2.2 管理处在平时运作时，管理处经理既是指挥员，又是督促检查 员。当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作。此时，管理处经理 就可以在信息反馈渠道中获得信息， 对指挥机构所发出的各项指令， 可以 作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误， 有效的克服了在工作中的盲目现象。 （四）激励系统 1、激励系统图： 激励机制 工资福利机制 奖惩机制 培养提升机制 文化活动
11、机制 思想工作机 制 2、 激励系统示意图说明： 2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权 第 10 页 共 26 页 利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性， 从而可以在一定程度上 获得经济效益和社会效益。 2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能,充分调动员工 的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要方式有：与员工谈 心、组织有益的集体活动和家访等。 2.3 奖惩机制应以表扬为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明， 用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励 为主，物质奖励为辅。 2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，
12、加大活动部分工 资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上 的团队精神。 2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可。其培养的目标是使员工 有较强的事业化和敬业精神，对工作做到一专多能，精益求精。在用人提 拔上不任人唯亲， 而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才， 做到能者上， 平者让， 庸者下， 从而把培养提升、 培训、 进修等工作有机的结合在一起， 使之形成一种人才培养的良性循环氛围。 2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的 开展， 增强了员工的自信心和认同感， 把员工的利益和公司的利益紧密在 一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱
13、乐晚会和邀 请业主联欢等活动。 四、工作计划 四、工作计划 第 11 页 共 26 页 根据拟定的管理方式和管理运作流程， 我们将工作计划分为： 接管期 管理工作和进入正常运行期的管理工作， 按照轻重缓急有序进行， 具体计 划如下： 1、 接管期管理工作计划。 序号 项 目 内 容 时 间 1 签定物业管理委托合 同 1. 委托管理事项。 2. 委托管理期限. 3. 双方权利和义务. 4. 物业管理服务质量. 5. 物业管理服务费用. 2 接管验收工作 1. 办理交接验收工作. 2. 进驻管理人员及保安、清洁、 绿化、维修人员。 3. 调查听取业主意见。 3 档案的建立和管理 1 收集档案资料
14、。 2 科学分类。 3 建档。 4 运用。 2、 正常运行期的管理工作计划。 序号 项 目 内 容 时 间 1 房屋及公共设施维修养 护 1、制定房屋养护和维修计划方案； 2、维修基金管理； 3、房屋的维修管理； 4、房屋的养护服务。 1 设备的资料管理； 第 12 页 共 26 页 2 机电设备的维修养护 2 设备的运行管理； 3 设备的维修管理； 4 设备能源和安全管理。 3 安保管理 1 治安管理； 2 交通、车辆管理； 3 智能化系统的管理。 4 小区环境管理 1 园林绿化管理； 2 清洁卫生管理； 3 环保管理。 5 财务管理 1. 财务帐务； 2. 费用收取。 五、物资装备计划 五、物资装备计划 为确保天鸿花园的物业管理工作有序进行， 我们着眼于 “必需、 节约、 实用”的原则，配备物资装备。 序 号 名 称 单 位 数 量 备 注 一 管理处管理用房 平方 米 100 由甲方提供 二 管理服务人员住 房 平方 米 300就近租用民房 三 维修器具 1 室内疏通机 台 1 2 电焊机 台 1 3 气 焊 套 1 4 冲击钻 台 1 5 手枪式电钻 台 1 6 管 钳 个 2 7 台 钻 台 1 8 套丝机 台 1 第 13 页 共 26 页 9 玻璃枪 把 2 10 1.5 米铝合金梯 把 2 11 2 米铝合金梯 把 1 12 3.5 米铝合金梯
