华漕镇闵北路项目前期定位报告

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1、上海/华漕上海/华漕 华漕镇闵北路项目前期定位报告华漕镇闵北路项目前期定位报告 2012/6 项目核心问题研判项目核心问题研判 项目核心目标项目核心目标 本案作为闵行区北部重要门 户及金丰社区居住核心，区 域形象一直是区域发展的重 要瓶颈。 项目目标解析项目目标解析1 1 本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 区域限制区域限制 作为北青公路以北区域内的 商用型物业，寻找切实可行 的发展方向，实现项目价值 最大化 开发商利益开发商利益 区域内住宅开发早期发展迅 速，但闵北路商业氛围匮 乏， 主要形式以小型零售 店为主 市

2、场现状市场现状 如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大 化？化？化？化？ 项目面临问题解析项目面临问题解析2 2 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造 区域突破形式创新产品塑造区域突破形式创新产品塑造 区域“发展瓶颈”“发展瓶颈”所带来 后遗症如何医治？ 如何解决区域外商业及工 业区对本案产生

3、的客户截流 现象 客户截流 现象？ 片区商业形式单一商业形式单一，消费人群外 溢，项目配套型商业价值如何体 现？ 片区内部商业如何创新商业如何创新，力求满足 区域及项目内部需求？ 传统的研发型办公楼不适应项 目发展的情况下，寻找项目发 展新模式？ 塑造工业配套型商业模式工业配套型商业模式，以 满足市场及项目发展需要？ 项目市场分析项目市场分析 寻找 客户 寻找 客户 分析 客户 分析 客户 迎合 客户 迎合 客户 微观市场研究的出发点 以需定产，在规避风险的基础上，实现投资回报最大化！ 1、区域概述1、区域概述 闵行区北部，东与长宁区和龙柏街 道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇 相邻，北以吴淞

4、江与嘉定区为界； 属于上海外围区域。 2、项目整合分析2、项目整合分析 土地用途：商办用地 物业形态：1-3层为商场、4-12层 为办公或商业用房 项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置 国际学校 闵北工业区 金丰国际社区 本案 闵北工业区概况闵北工业区概况 闵北工业区主要内资实体企业 房地产开发，装潢材料、建材等1200上海瀚豪置业发展有限公司 各类电子产品的研发、设计制造 等 4000上海吉盛投资有限公司 电脑刺绣，有色金属销售1000上海美琳实业发展有限公司 不锈钢阀门等2000上海逵噢特实业有限公司 不锈钢阀门等2000上海方耐实业发展有限

5、公司 通信工程施工安装、调试；高压 电缆安装调试；电网通信工程建 设 2000上海华皓通信有限公司 仓储、建筑机械设备的租赁2000上海吴宇机械有限公司 企业投资管理咨询1500上海仓颉后投资管理有限公司 环保设备生产、销售2000上海绿彬环保设备有限公司 在微电子、信息、节能专业领域 内的技术服务等，以及新产品 的研制销售 1000上海英孚特电子有限公司 饮料、食品5000上海热浪饮料有限公司 主营业务主营业务投资额（万人民币）投资额（万人民币）企业名称企业名称 闵北工业区概况闵北工业区概况 闵北工业区主要外资实体企业 物流1250上海普闵仓储有限公司 从事房地产的租赁，物业管理和 房地产咨

6、询及相关服务 1866上海斯特福德置业有限公司 生产、组装汽车排气系统零部件 及尾气净化剂 210 上海佛吉亚红湖排气系统有限 公司 生产各种精冲模、精密型腔模、 模具标准件及相关零配件 150 上虎精密工具（上海）有限公 司 冷冻仓储、设备制造和冰块生产1800意露冷藏（上海）有限公司 主营业务主营业务投资额（万美元）投资额（万美元） 企业名称企业名称 工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生； 目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内。 工业区内没有对办公楼物业的稳定需求工业区内没有对办公楼物业的稳定需求 金丰国际社区概况金丰国际社区概况 金丰国际社区经过多

7、年的发展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。 租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的 管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。 区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房 补贴指导着租赁价格。 金丰国际社区概况金丰国际社区概况 金丰国际社区别墅及公寓一览金丰国际社区别墅及公寓一览 409多层金丰路555号网球俱乐部和公寓 305独栋0.27329.3金辉路333号万科兰乔圣菲 429联排、多层0.715.310.9幸乐路500弄凯德林荫湖畔 96独栋0.3511.34保乐路358号上海年华瑞生花园

8、231联排、叠拼0.855诸新路388弄万科红郡 324独栋0.256614.6金丰路588号西郊庄园 总户数总户数产品类型产品类型容积率容积率占地面积占地面积 建筑面 积 建筑面 积 地址地址 名称名称 近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需 求。 近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需 求。 国际学校区概况国际学校区概况 本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学 校等4所外籍学校与上海台商子女学校。 近几年，上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本项目周边的5个 学校的规模与教师数量均在不断扩大。 国际学校所有外籍教师均

9、可享受学校的住房补贴，多数普通教师的每月的住房 补贴额度一般在3000-6000元之间； 各国际学校的一般不配置教师宿舍，外籍教师大多自行在外租赁房屋居住。 国际学校区概况国际学校区概况 国际学校规模与教师数量国际学校规模与教师数量 30 （台湾地区） 60400幼儿部、小学部、初中部、高中部上海台商子女学校 70100600幼儿部、小学部、初中部、高中部上海韩国学校 60120800幼儿部、小学部、初中部、高中部上海英国学校 5080500幼儿部、小学部、初中部、高中部上海新加坡学校 1602002000小学部、初中部、高中部上海美国国际学校 外籍教师数量外籍教师数量教师数量教师数量学生数量

10、学生数量招生范围招生范围 学校名称学校名称 目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人 ，为稳 定的酒店式公寓需求客群 目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人 ，为稳 定的酒店式公寓需求客群 商业现状 区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内 商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题 区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内 商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题 商业现状 目标客源以金丰社区居民为主，档次中等 经营业态 建筑

11、形态 租金水平 美容美发、西式简餐、超市、银行、足浴、干洗等 二层沿街商铺，单套面积在135平方米 1.5-2.5元/平方米/天 以生活配套为主的社区型商业 汉堡王、papajohes比萨、 华岛咖啡、星巴克 克里缇娜美容、west美发 上海银行、正章干洗 联华超市 商业现状 目标客源华漕本地居民，档次偏低 经营业态 建筑形态 租金水平 美容美发、服饰、餐饮、超市、网吧、小百货等 单层沿街商铺，单套面积在25-30平方米 5-6元/平方米/天 华漕镇中心的零售型商业 大润发、家得利超市 联华超市、迪信通、光大通信 麦当劳、东北饺子馆、湘里人 家土菜馆、重庆鸡公堡、国大 药房、惠友网吧、宝岛眼镜

12、、 佳茗美发、航天证券 商业现状 目标客源华漕本地居民，档次中等 经营业态 建筑形态 租金水平 餐饮、超市、浴场、药房 、网吧 单层商铺，单套面积在50-100平方米 一层沿街3.7元/平方米/天 餐饮、娱乐型商业 四季王朝大酒店、梦亭宾馆、 繁兴浴场、东方网点、快客、 乐港茶餐厅、馨田湘菜馆、 九州通大药房、舒美佳超市、 真依快足浴 商业现状 纪翟路沿线是华漕镇的主要商业区，人流量充足，单铺面积小，支撑其高租金水平； 金丰路沿线人流量较少，影响到商铺经营，这直接反映在租金水平上； 区域内商业市场现状区域内商业市场现状 华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符 合现代商业理念的社区型商业中

13、心出现，现有的老 式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的 需求。 区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新 泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江 桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。 目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中 在3-4元/天。 华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心 华漕镇20余万常住人 江桥商业中 心、沃尔玛西郊百联 优势优势 临近大规模居住社区 位于规划中华漕镇商业中心的核心区 位 可享受政策优惠 劣势劣势 附近人口杂乱 道路交通设施较差 周边商业氛围较差 机会机会 本案完全可以根据周边的市场状况

14、来 确定采用差异化的定位模式，寻找市 场空白点，与同类商家共赢，获得更 多的利润空间。 威胁威胁 周边商业设施分流本案的主力客源， 如何寻求突破式项目发展的重点 项目SWOT分析项目SWOT分析 项目片区发展趋势预测项目片区发展趋势预测项目片区发展趋势预测项目片区发展趋势预测 本项目位于居住区与工业区交汇处，居住区向高端居住区发展，暂时无法成为商业核心 区域，预计未来，随着周边道路交通的日益完善，将会进一步增加本片区客源导入能力 本项目位于居住区与工业区交汇处，居住区向高端居住区发展，暂时无法成为商业核心 区域，预计未来，随着周边道路交通的日益完善，将会进一步增加本片区客源导入能力 片区转型即

15、将开始，未来将会有大规模人口导入片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导入片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导入片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导入 目前整个片区住宅存量将会逐步开发完毕，进入到配套商业大规模开发阶段，这些配套商业的 开发将促使区域进一步发展为成熟的高端区域； 1 1 片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心 虽然有大体量社区商业开发，但是由于受工业去影响，整个片

16、区大型商业及商务氛围难以建 立。目前华漕的核心区域仍然集中在国际居住区范围内，本片区短时间难以撼动其核心地位； 2 2 华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力 华漕商业中心的建设刚刚开始，它的日益完善，将有效增加本片区客源导入的能力，更多市区 其他区域客户会关注到本片区的发展。 3 3 对本项目的思考对本项目的思考 思考一：思考一： 一个成功的房地产 项目必须对其潜在客户 进行研判，片区道路交 通建设将会带来大量导 入型客源，深度挖掘这 部分客户的核心需求及 挖掘项目价值，是本项 目重大任务； 思考二：思考二： 价值是什么？这无 疑是项目需要重点关注 的问题。片区内餐饮酒 店稀缺，那么有没有消 费群体对酒店经营的支 撑？ 周 边 现 状 周 边 现 状 片 区 特 性 片 区 特 性 项目所在片区紧邻高尚居住区项目所在片区紧邻高尚居住区，邻近高端居住区