伟业沈阳乐天世界都市综合体项目前期策划营销推广

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1、沈阳乐天世界项目 前期策划 沈阳乐天世界项目 前期策划 2010.05 2 项目总体定位深化项目总体定位深化 总体规划设计建议总体规划设计建议 分物业类型产品建议分物业类型产品建议 分物业类型价格建议分物业类型价格建议 项目经济效益测算项目经济效益测算 伟业营销思路构想伟业营销思路构想 3 项目总体定位深化项目总体定位深化 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位 4 交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球500500500500强开发，抗投资风险性强，实力保证

2、。强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。 乐天世界核心价值提列乐天世界核心价值提列 背景背景 地块地块产品产品 人文人文 地理地理 配套配套 配套配套 交通交通 环境环境 区位区位 规划规划 业态业态 物业物业 品牌品牌 服务服务 毗邻北金廊大型传统成熟居住 区，居住氛围浓厚，大型城市 综合体沈阳天地的进驻更为该 地区增添亮点。 国际知名物业服务公司的星级 管家服务，细致周到。 自营主题百货、大型专业店和 自助商场商业配套全 北金廊行政文化中心CAD的延 伸，汇集浓厚的文化气息 辽宁中医大学、省实验中小学 环顾周围，教育氛围高 位

3、于沈阳北站北出口正在规划 的交通枢纽旁，交通优越 北陵公园、北行商圈居住、休 闲优势明显 北站北出口沈阳新交通枢纽 ，区位特色明显。 城市核心，医疗、教育、餐饮 、休闲、娱乐、购物等生活配 套完备； 公交总站、城市高铁、地铁二 号线等齐备，出行便利。 北站泛CBD与北金廊CAD交汇处 的超大型城市综合体 大型游乐园、星级酒店、特 色商业、高尚住宅（Apartment ），业态多样，互补性强。 乐天集团，全球500强，实力雄 厚。 人文氛围战略要地实力责任都市、核心、便利、繁华 国际、地标、品位、 时尚 专业、周到 5 世界级交通枢纽型都市综合体世界级交通枢纽型都市综合体 乐天世界总体定位 项目

4、总体定位 乐天世界总体定位 项目总体定位 世界级世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界 级品牌，国际化运营。 交通枢纽：交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。 城市综合体城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅 （Apartment）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。 6 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位 项目总体定位深化项目总体定位深化 7 住宅（Apartment）欢乐世界里的

5、城市首席舒居美宅 服务式公寓（Serviced Apartment）欢乐世界里的五星国际生活寓所 商住(Officetel)欢乐世界里的创富工作室 住宅底商汇集欢乐元素的异域风情主题商业街 写字楼（Office）欢乐王国里的国际化总部办公基地 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 8 东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸 乐天世界住宅（乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力）产品核心竞争力 宅邸宅邸 品牌 先进的设计理念 游乐园配套 国际化服务邻近新交通枢纽 自营商场、专业店、玛特 分物业类型产品定位分物业类型产品定位住宅（住宅（A

6、partment）产品）产品 9 产品升值潜力明显产品升值潜力明显产品升值潜力明显产品升值潜力明显 游乐园景观游乐园景观游乐园景观游乐园景观 独具特色的建筑外立面独具特色的建筑外立面独具特色的建筑外立面独具特色的建筑外立面 智能环保节能智能环保节能智能环保节能智能环保节能 国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务 超星级酒店配套超星级酒店配套超星级酒店配套超星级酒店配套 乐天世界服务式公寓（乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）六大价值方向 分物业类型产品定位 ）六大价值方向 分物业类型产品定位服务式公寓（服务式公寓（Serv

7、iced Apartment） 10 乐天世界商住两用（乐天世界商住两用（Officetel）公寓价值取向）公寓价值取向 金廊 地段 自有 商圈 Text 优质 服务 交通 枢纽 商住两用（Officetel）公寓商住两用（Officetel）公寓 稀缺 小户型 分物业类型产品定位分物业类型产品定位商住两用（商住两用（Officetel）公寓）公寓 11 甲级写字楼（甲级写字楼（Office） 高新技术 智能化 知名 国际品牌 内外兼修的 现代感 乐天世界写字楼（乐天世界写字楼（Office）突出亮点 分物业类型产品定位 ）突出亮点 分物业类型产品定位写字楼（写字楼（Office） 12 乐天

8、世界住宅底商价值发现乐天世界住宅底商价值发现 区域 居民 游乐园游客 2号地铁 高铁站 北站北出口 底商价值底商价值底商价值底商价值 超大人流量 分物业类型产品定位分物业类型产品定位住宅底商住宅底商 酒店办公楼 客户 13 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位 项目总体定位深化项目总体定位深化 14 由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点 分物业类型客户定位 由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点 分物业类型客户定位 沈阳沈阳 高端客户流动不大，并加大第三产业服务 业，由外向内聚集吸引。 高端客户流动不大，并加大第

9、三产业服务 业，由外向内聚集吸引。 高端客户群不断扩大，数量稳定增长 生产型 重工型 资源型 15 全沈阳 沈阳户籍人口 （人） 7,135,053 户数（户）2,440,689 沈阳市区 市区户籍人口 （人） 5,090,224 沈阳中心城区 （市内五区） 中心城区人口 （人） 3,493,069 流动人口流动人口（人）1,200,000 朝鲜族人口朝鲜族（人）94,000 沈阳人口情况沈阳人口情况（2009年统计）（2009年统计） 分物业类型客户定位分物业类型客户定位 部分数据来源：沈阳统计年鉴 16 客群分类客群分类单位分类单位分类 单位数量 （个） 单位数量 （个） 在职人数 （人）

10、 在职人数 （人） 目标客户数 量预估 （人） 目标客户数 量预估 （人） 备注备注 企业高管 规模企业8,54371933017,086高管数量按1个企业2名计算， 私企数量67,00016,750高管数量约4个企业一个高管计算， 政府官员机关1,401783072,610在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力 事业单位事业3,3782465208,217在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力 私企/个体 私企数量67,000-67,000平均每个私企一人 个体户200,000-1,000按200名个体户中有一名具备购买能力计算 技术人员 技术人才- 505000 10,100每50

11、人中有一名技术人才具备购买能力 自由职业者-8,416 每60人有一名自由职业者（部分专业人士、演艺明 星、艺术家、律师、技术顾问等）具备购买能力 富家子弟 千万以上富豪 及其子女 7,350人-10,000每家富豪有1-2个子女 合计-141,179- 沈阳高端客群统计（数量达14万多）沈阳高端客群统计（数量达14万多） 部分数据来源：沈阳统计年鉴 分物业类型客户定位分物业类型客户定位 17 形象素描高端群体 数量 （人） 年收入 （万元） 购房特征形象素描高端群体 数量 （人） 年收入 （万元） 购房特征 政府官员2,6003040隐性购买，注重物业与周边人群 事业单位8,2002030表

12、现低调，投资行为注重性价比 私企业主68,00050150 个体性格差异较大，注重项目的交通、 配套、教育等因素 分物业类型产品客户定位分物业类型产品客户定位 沈阳高端客群群体分析 数据来源：沈阳统计年鉴 18 形象素描高端群体数量 年收入 （万元） 购房特征形象素描高端群体数量 年收入 （万元） 购房特征 企业高管33,0004050 性格内敛、稳重，具备较高修养；户型的舒适、 楼盘品质、服务 技术人才10,1001520 稳重、行事谨慎；注重工程进度、质量，对价格 变化比较敏感，重视区域教育环境 自由职业 者 8,4001520喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿 富家子弟10,00

13、0 个性外向、愿意表现，消费多在时尚、流行场所 注重项目自身的知名度和市场影响力 分物业类型产品客户定位分物业类型产品客户定位 沈阳高端客群群体分析 数据来源：沈阳统计年鉴 19 都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏； 品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采 光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居； 层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关 系； 崇尚都市化品质生活的社会层峰群体崇尚都市化品质生活的社会层峰群体 分物业类型客户定位住宅（分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品 住宅（Apartment）客户定位 ）

14、产品 住宅（Apartment）客户定位 20 从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的 韩国新城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外 籍客户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。 韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例 分物业类型产品客户定位 韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例 分物业类型产品客户定位 SR客户区域分布 45% 7% 44% 4% 沈阳市朝鲜族外地外籍 韩国新城客户区域分布 52% 14% 29% 5% 沈阳市朝鲜族外地外籍 客户分类标准： 朝鲜族：户籍沈

15、阳市的朝鲜族客群 沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群） 外地人：户籍在中国大陆的客群（不含沈阳户籍客群） 外籍人：港澳台和外国人 数据来源：伟业数据库 21 住宅（住宅（Apartment）产品客户定位）产品客户定位 从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业 开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力； 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外 地人35%；朝鲜族8%；外籍人2% 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外 地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%； 从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业 开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引

16、力； 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外 地人35%；朝鲜族8%；外籍人2% 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外 地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%； 世茂五里河客户区域来源世茂五里河客户区域来源 63% 1% 33% 3% 63% 1% 33% 3% 沈阳市沈阳市朝鲜族朝鲜族外地外地外籍外籍 本项目住宅客户区域分布本项目住宅客户区域分布 55%55% 8%8% 35%35% 2%2% 沈阳市沈阳市朝鲜族朝鲜族外地外地外籍外籍 金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%80%，其次为外地客户，朝鲜族 客群比例很少； 沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。 数据来源：伟业数据库 沈阳天地客户区域来源沈阳天地客户区域来源 77% 3% 20% 0% 77% 3% 20% 0% 沈阳市沈阳市朝鲜族朝鲜族外地外地外籍外籍 22 住宅（住宅（Apartment）产品客户定位）产品客户定位 沈阳天