上海大悦城商业调研报告初稿汇报

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1、上海大悦城 商业调研报告初稿汇报 上海大悦城 商业调研报告初稿汇报 第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 2010年年4月月 总目录总目录 1 2 3 4 区域零售市场分析区域零售市场分析 零售市场发展趋势零售市场发展趋势 整体零售市场分析整体零售市场分析 人口人口 2009 常住人口1921万 流动人口542万 面积面积 行政区域 - 6,340平方公里 城镇 - 3,248平方公里 浦东 - 522平方公里 GDP 2009 14,900亿人民币，同比增长8.2% 零售额零售额 2009 5173亿人民币，同比增长14.0% 境外游客人数境外游客人数

2、 2009 629万人次，同比下降1.8% 上海简介上海简介 零售额及增长率零售额及增长率 0 100 200 300 400 500 600 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 人民币10亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 % 社会消费品零售总额(左轴)增长率(右轴) 城镇居民家庭人均可支配收入与支出城镇居民家庭人均可支配收入与支出 0 5

3、,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009 数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 元/年 人均可支配收入人均支出 上海生产总值与增长率上海生产总值与增长率 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 1,600 9091929394959697989900010203040506070809 人民币十亿元 2 3

4、4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 % 生产总值 (左轴)增长率 (右轴) 数据来源：上海统计; 第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 95969798990001020304050607080910E 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 平方米. 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,

5、000 4,500,000 5,000,000 平方米 供应量(左轴)存量(右轴) 大多为市中心项目, 体量3万至5万平方米多为非市中心项目, 体量10万至30万平方米 购物中心供应及存量购物中心供应及存量 中心商圈优质购物中心指数中心商圈优质购物中心指数 60 70 80 90 100 110 120 130 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

6、 Q1 Q2 Q3 Q4 97989900010203040506070809 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 Q4/1996=100 基于商场一层一般服饰类租户租金 租金为面积在100至150平方米的一般服饰租户在底层的可成交租金 浦东最高租金约比浦西类似店铺低40% 零售区域租金比较零售区域租金比较 28 3545 60徐家汇 20 3025 35浦东中心区域 40 8040 65南京东路 35 5550 65南京西路 25 4025 38淮海中路东段 35 5035 45淮海中路西段 街铺购物中心街铺购物中心 (人民币人民币/平方米平方米/天天) 区域区域 大量供应大量供应

7、 (812,000平方米平方米) 入市，创历史新高；入市，创历史新高； 新的住宅聚集区形成，基础设施改善，导致新兴零售区域涌现新的住宅聚集区形成，基础设施改善，导致新兴零售区域涌现 26% (211,000平方米平方米) 的新供应位于二级区域的新供应位于二级区域 (四川北路、曹家渡四川北路、曹家渡) 59% (479,000平方米平方米) 的新供应位于新兴区域的新供应位于新兴区域 (长风、打浦桥、三林长风、打浦桥、三林) 租赁需求预计回升，数家国际品牌积极寻找店铺租赁需求预计回升，数家国际品牌积极寻找店铺 Abercrombie ; - - 广告牌、灯箱等方面的收入。广告牌、灯箱等方面的收入。

8、广告牌、灯箱等方面的收入。广告牌、灯箱等方面的收入。 ?其他收益：其他收益：其他收益：其他收益： - - 停车位收益停车位收益停车位收益停车位收益 - - 其他收益：和零售商的战略合作、和银行其他收益：和零售商的战略合作、和银行其他收益：和零售商的战略合作、和银行其他收益：和零售商的战略合作、和银行/ /银联的合作等。银联的合作等。银联的合作等。银联的合作等。 来福士广场其他收益来福士广场其他收益 未来项目未来项目雅居乐广场雅居乐广场 250个个停车位停车位 2010年年预计开业时间预计开业时间 未定未定首层租金报价首层租金报价 雅居乐广场雅居乐广场 发展商发展商雅居乐地产控股有限公司雅居乐地

9、产控股有限公司 地理位置地理位置西藏北路、凤阳路西藏北路、凤阳路 商业建筑面积商业建筑面积约约21,000平方米平方米 商业楼层商业楼层地上一层到地上四层地上一层到地上四层 雅居乐广场是由酒店，商业及少量办公组 成的综合性项目。项目已与万豪酒店签订 了管理协议。项目目前招商方面进展缓慢。 雅居乐广场是由酒店，商业及少量办公组 成的综合性项目。项目已与万豪酒店签订 了管理协议。项目目前招商方面进展缓慢。 未来项目未来项目老西门广场老西门广场 2000个个停车位停车位 2012年年预计开业时间预计开业时间 未定未定首层租金报价首层租金报价 老西门广场老西门广场 发展商发展商 上海万兴企业老西门置业

10、发展有 限公司 上海万兴企业老西门置业发展有 限公司 地理位置地理位置西藏路复兴路西藏路复兴路 商业建筑面积商业建筑面积120,000平方米平方米 商业楼层商业楼层地下二层到地上六层地下二层到地上六层 项目目前处于前期规划中，据说外资的儿 童体验中心 项目目前处于前期规划中，据说外资的儿 童体验中心KIDZANIA已确定入驻该项目。已确定入驻该项目。 未来项目未来项目日月光购物中心日月光购物中心 1100个个停车位停车位 2010年年5月月预计开业时间预计开业时间 人民币人民币30-35/平方米平方米/天天首层租金报价首层租金报价 日月光购物中心日月光购物中心 发展商发展商台湾日月光集团台湾日

11、月光集团 地理位置地理位置泰康路，徐家汇路泰康路，徐家汇路 商业建筑面积商业建筑面积148,000平方米平方米 商业楼层商业楼层地下二层到地上七层地下二层到地上七层 ? 国内首个国内首个“地铁无缝连接商业广场地铁无缝连接商业广场”， ? 地铁地铁9号线打浦桥站所有进出口均在商场内部。号线打浦桥站所有进出口均在商场内部。 ? 项目除商业外，还包含项目除商业外，还包含2栋酒店式公寓以及栋酒店式公寓以及1栋写字楼。栋写字楼。 ? 商场将以电子，餐饮，服饰三种业态组合。商场将以电子，餐饮，服饰三种业态组合。 ? 目前处于招商阶段。但服装方面招商品牌不大理想。目前处于招商阶段。但服装方面招商品牌不大理想

12、。 ? 餐饮方面目前确认品牌有餐饮方面目前确认品牌有DQ, 麦当劳等知名快餐。麦当劳等知名快餐。 区域零售市场总结区域零售市场总结 ?项目三公里范围内包括项目三公里范围内包括“南京路南京路”、“淮海路淮海路”及及“小陆家嘴小陆家嘴”等市级商圈。除此之外，还包 括 等市级商圈。除此之外，还包 括“四川北路四川北路”、“人民广场人民广场”、“西藏路西藏路”、“打浦桥打浦桥”等正在发展中的次级商圈；等正在发展中的次级商圈； ? 四川北路分三段发展，整体档次中低端，各区域发展并不均衡。虽然未来供应量很大（ 超过 四川北路分三段发展，整体档次中低端，各区域发展并不均衡。虽然未来供应量很大（ 超过40万）

13、且购物中心数量较多，但整体而言，该商圈的市场地位难有太大的提升。万）且购物中心数量较多，但整体而言，该商圈的市场地位难有太大的提升。“虹口 龙之梦 虹口 龙之梦”将是未来四川北路商圈最值得关注的一个商场，但目前而言，整体定位和档次不会 太高（可能比中山公园龙之梦还要低）； 将是未来四川北路商圈最值得关注的一个商场，但目前而言，整体定位和档次不会 太高（可能比中山公园龙之梦还要低）； ? “打浦桥打浦桥”区域，属于居民聚集区，此前并没有大型商业设施，主要以社区配套型商业为 主。即将开业的 区域，属于居民聚集区，此前并没有大型商业设施，主要以社区配套型商业为 主。即将开业的“日月光购物中心日月光购

14、物中心”是打浦桥区域最值得关注的一个商场。根据目前的招商 情况来看，服饰方面并不理想，整体定位和档次不会太高。 是打浦桥区域最值得关注的一个商场。根据目前的招商 情况来看，服饰方面并不理想，整体定位和档次不会太高。 ? “西藏路西藏路”沿线（除人民广场区域外）未来最大的商业项目是南端的沿线（除人民广场区域外）未来最大的商业项目是南端的“老西门广场老西门广场”，目前 仍处于前期规划阶段；北端靠近人民广场区域有一些零散的小型商业，但都不成气候。整 体而言，西藏路沿线商业氛围的发展仍需相当一段时间的培育。 ，目前 仍处于前期规划阶段；北端靠近人民广场区域有一些零散的小型商业，但都不成气候。整 体而言

15、，西藏路沿线商业氛围的发展仍需相当一段时间的培育。 一公里范围一公里范围 1km 人口计算有以下两种方式： 一、若根据建筑面积计算：项目一公里范围内官网可统计的 小区为 人口计算有以下两种方式： 一、若根据建筑面积计算：项目一公里范围内官网可统计的 小区为1997年以后的新建小区。该部分小区的总建筑面积 为 年以后的新建小区。该部分小区的总建筑面积 为960,183平方米。根据上海市政府公布的官方数据显示至 去年末，城镇居民人均住房建筑面积 平方米。根据上海市政府公布的官方数据显示至 去年末，城镇居民人均住房建筑面积33.4平方米， 因此根据此标准折算 平方米， 因此根据此标准折算 951,4

16、53/33.4=28,486.6人 二、若按照每户家庭人口按照 人 二、若按照每户家庭人口按照 2.5 人计算，则现有人口人计算，则现有人口 =7298户户*2.5人人/户户=18,245人 一公里范围内住宅人口数统计 人 一公里范围内住宅人口数统计 7,298 951,453 合计合计 93 15,000 雅洲公寓雅洲公寓 176 26,438 福海公寓福海公寓 366 63,025 怡水豪庭怡水豪庭 145 16,200 七浦公寓七浦公寓 138 15,300 河畔明珠河畔明珠 147 60,800 河滨豪园河滨豪园 364 30,000 北苑大厦北苑大厦 486 29,000 绿地大厦海悦公寓绿地大厦海悦公寓 225 25,000 闸北恒安大厦闸北恒安大厦 375 85,502 华祺苑华祺苑 436 63,000 金色家园金色家园 235 25,000 浦联公寓浦联公寓 190 20,000 水景苑水景苑 1,010 78,319 上海滩新昌城上海滩新昌城 76 5,156 平和里公寓平和里