万达商业地产开发模式

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1、万达商业地产开发模式万达商业地产开发模式 四川大学张平教授四川大学张平教授 2007年年12月月22日，成都万达广场盛大开业日，成都万达广场盛大开业 成都万达广场，万达集团第三代购物中心成都万达广场，万达集团第三代购物中心 成都万达广场，集此前众多住宅、商业项目地产丰富经验之 大作。 成都万达广场，集此前众多住宅、商业项目地产丰富经验之 大作。 项目总投资项目总投资20亿元，规划用地亿元，规划用地116亩，总建筑面积亩，总建筑面积40万平米万平米 14个月建成，资金利用效率极高个月建成，资金利用效率极高 成都万达广场，满铺开业，无培育期成都万达广场，满铺开业，无培育期 最丰富的业态最丰富的业态

2、 8种商业业态：百货、电器卖场、室内游乐中心、量贩 式 种商业业态：百货、电器卖场、室内游乐中心、量贩 式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼、酒吧、健身、大型中餐酒楼 成都最大的一站式购物休闲中心：成都最大的一站式购物休闲中心：33000平米室内步行 街， 平米室内步行 街，200间商铺，间商铺，120个知名品牌个知名品牌 设计、主力店组合代表中国购物中心最高水平设计、主力店组合代表中国购物中心最高水平 主力店主力店 伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、 万达国际电影城、大歌星量贩万达国际电影城、大歌星量贩KTV、神采飞扬电玩城、神采飞扬电玩城 韦德伍斯健身会所韦德伍

3、斯健身会所 欢腾海洋海鲜自助百汇餐厅、红杏酒楼、麦当劳、肯德基、 必胜客 欢腾海洋海鲜自助百汇餐厅、红杏酒楼、麦当劳、肯德基、 必胜客 万锦蒙娜丽莎酒吧万锦蒙娜丽莎酒吧 万达集团自己的主力店万达集团自己的主力店 万千百货：万达集团第五大支柱产业，万达集团 发展核心硬件之一，定位为中国中高端百货之新锐 品牌。 万千百货：万达集团第五大支柱产业，万达集团 发展核心硬件之一，定位为中国中高端百货之新锐 品牌。 万达国际电影城：万达院线已拥有万达国际电影城：万达院线已拥有20家影院，家影院，200 块银幕，几万个座席。块银幕，几万个座席。2007年销售年销售3亿元票房，成 为国内第一大院线 亿元票房，

4、成 为国内第一大院线 超大商业面积超大商业面积 总建筑面积总建筑面积40王平方米王平方米 地上地上31万平米万平米 万达广场万达广场18万平米万平米 高级公寓高级公寓15万平米万平米 写字楼写字楼4万平米万平米 人性化商业设计人性化商业设计 34部升降电梯、观光电梯部升降电梯、观光电梯 60部自动扶手电梯部自动扶手电梯 智能化的中央空调，智能化水、电、消防监控系统智能化的中央空调，智能化水、电、消防监控系统 15000平米外广场、大型室内中庭平米外广场、大型室内中庭 2倍于国家标准的停车位：倍于国家标准的停车位：2000个机动车位，个机动车位，8000 个非机动车位个非机动车位 合理动线合理动

5、线 机动车流动线组织机动车流动线组织 非机动车流动线组织非机动车流动线组织 人流动线组织人流动线组织 社会效益社会效益 上亿元税收上亿元税收 10000个以上就业机会个以上就业机会 方便当地居民生活方便当地居民生活 提升区域商业水准提升区域商业水准 提升当地地产价格提升当地地产价格 优秀的商业管理优秀的商业管理 坚持打造自己的专业商业管理团队坚持打造自己的专业商业管理团队 商业管理团队商业管理团队3000多人多人 全国唯一一个跨区域实施商业连锁管理的专业团队全国唯一一个跨区域实施商业连锁管理的专业团队 成为万达商业地产的核心竞争力成为万达商业地产的核心竞争力 万达集团董事长：王健林万达集团董事

6、长：王健林 在在7年之内，万达广场遍布全国，誉满天下年之内，万达广场遍布全国，誉满天下 万达商业地产模式支撑：万达商业地产模式支撑： 全新的商业 思想 全新的商业 思想 上下产业链 共赢 上下产业链 共赢 丰厚的盈利 最高的效率 丰厚的盈利 最高的效率 创新的商业模式创新的商业模式 万达：商业地产模式万达：商业地产模式订单地产订单地产 只租不售：以租金为现金流来源 长期不动产投资 只租不售：以租金为现金流来源 长期不动产投资 构建租赁商家网构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼网大、结实，钓大鱼 订单地产五个要诀订单地产五个要诀 （1）联合发展：）联合发展： 与众多知名主力店签订联合发展协议与众多

7、知名主力店签订联合发展协议无条件跟随，有 选择跟随 无条件跟随，有 选择跟随 无条件跟随协议：万达广场开到哪里，就跟到哪里无条件跟随协议：万达广场开到哪里，就跟到哪里 有选择跟随协议：对万达所开的广场有选择跟随有选择跟随协议：对万达所开的广场有选择跟随 对主力店的选择：品牌、业态、商品、条件。对主力店的选择：品牌、业态、商品、条件。 订单地产五个要诀订单地产五个要诀 （2）技术对接：）技术对接： 万达项目设计方案万达项目设计方案与各主力店进行技术层面对接与各主力店进行技术层面对接 方案调整方案调整与主力店确认与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷 载，各商场人流走向，

8、公共区域设置，交通组织等等 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷 载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等等 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的 成本 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的 成本 订单地产五个要诀订单地产五个要诀 （3）平均租金：）平均租金： 与各主力店约定，全国城市分为两档：与各主力店约定，全国城市分为两档： 第一档：北京、上海；第二档：其余第一档：北京、上海；第二档：其余 给各店一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判， 节约时间，保证发展速度 给各店一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判， 节约时间，保证发展速度

9、每个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就已清 楚，确保了投资低风险、甚至零风险 每个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就已清 楚，确保了投资低风险、甚至零风险 订单地产五个要诀订单地产五个要诀 （4）先租后建：）先租后建： 由于联合发展伙伴众多，开工之前大部分商业面积已经确 定了租户，购物中心只要一开业，就能保证马上收到租金 由于联合发展伙伴众多，开工之前大部分商业面积已经确 定了租户，购物中心只要一开业，就能保证马上收到租金 租赁面积完全被租金面积覆盖，没有无效面积租赁面积完全被租金面积覆盖，没有无效面积 订单地产五个要诀订单地产五个要诀 （5）满场开业：）满场开业： 大小商家同

10、一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费 者的消费习惯，有利于商家也有利于万达 大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费 者的消费习惯，有利于商家也有利于万达 凭借万达商业地产强大的品牌影响力、招商能力，使得众 多商家听从统一安排，统一行动，提高效率 凭借万达商业地产强大的品牌影响力、招商能力，使得众 多商家听从统一安排，统一行动，提高效率 万达：产业链日臻完善万达：产业链日臻完善 前期规划设计：前期规划设计：万达商业规划研究院，能独立完成建筑万达商业规划研究院，能独立完成建筑 结构结构机电机电立面立面装修设计装修设计 中期开发建设：中期开发建设：万达成本、销售、租金决策文件。开工之

11、 前制定出 万达成本、销售、租金决策文件。开工之 前制定出3套、套、20多个子项的控制性决策文件，先算后干多个子项的控制性决策文件，先算后干 后期运营管理：后期运营管理：万达商业管理公司，全国唯一跨区域的专 业商业管理公司，超过 万达商业管理公司，全国唯一跨区域的专 业商业管理公司，超过3000人，管理几百万平米的商业物 业，连续三年租金收缴率在 人，管理几百万平米的商业物 业，连续三年租金收缴率在98%以上以上 万达：合作伙伴唇齿相依万达：合作伙伴唇齿相依 紧密型合作伙伴：紧密型合作伙伴：与与7家业态不同的主力店签订了生死契约， 万达开到哪里就跟到哪里，不去就会处罚 家业态不同的主力店签订了

12、生死契约， 万达开到哪里就跟到哪里，不去就会处罚 战略合作伙伴：战略合作伙伴：战略合作伙伴战略合作伙伴30多家，均为国际国内知名公 司，有选择跟随。万达将开发项目信息发给他们，他们须在 规定时间内决定是否跟随，然后再签订具有法律效力的合作 文件 多家，均为国际国内知名公 司，有选择跟随。万达将开发项目信息发给他们，他们须在 规定时间内决定是否跟随，然后再签订具有法律效力的合作 文件 战略合作中小店铺连锁企业：战略合作中小店铺连锁企业：如必胜客、麦当劳如必胜客、麦当劳 上述三类合作伙伴保证了万达每个项目至少有几十家大小主 力店跟随，保证了每个项目80%以上的租赁面积得以出租 上述三类合作伙伴保证

13、了万达每个项目至少有几十家大小主 力店跟随，保证了每个项目80%以上的租赁面积得以出租 王健林： 只租不售是商业地产可持续发展的前提， 也是万达花巨额学费学到的一个真理 王健林： 只租不售是商业地产可持续发展的前提， 也是万达花巨额学费学到的一个真理 万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商 铺来回收投资，结果留下很多后患，经过两三年 的培育期后才走出困境。因为商铺售出之后，再 进行商业规划，无法保证经营的整体性、有效性、 可持续性，而且会带来很多纠纷和麻烦。 万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商 铺来回收投资，结果留下很多后患，经过两三年 的培育期后才走出困境。因为商铺售出之后，再

14、进行商业规划，无法保证经营的整体性、有效性、 可持续性，而且会带来很多纠纷和麻烦。 请思考：请思考： 1、其中的管理？ 2、管理，或者说商业模式是如何创造效益和 效率的？ 3、只租不售，企业要做到这一点，需要一些 什么条件？ 1、其中的管理？ 2、管理，或者说商业模式是如何创造效益和 效率的？ 3、只租不售，企业要做到这一点，需要一些 什么条件？ 请思考：请思考： 1、万达商业地产模式比较：与麦当劳、肯 德基？与洲际酒店管理公司、万豪酒店管理公 司？与麦德龙、沃尔玛？ 2、管理模式为什么可以创造效益？其中的秘 诀在于哪里？ 1、万达商业地产模式比较：与麦当劳、肯 德基？与洲际酒店管理公司、万豪酒店管理公 司？与麦德龙、沃尔玛？ 2、管理模式为什么可以创造效益？其中的秘 诀在于哪里？ 请思考：请思考： 1、万达商业地产模式的不足？ 2、还有哪些可以改进的地方？ 3、王健林没有介绍的诀窍还有哪些？ 4、这个模式的运行机制可能是什么？ 1、万达商业地产模式的不足？ 2、还有哪些可以改进的地方？ 3、王健林没有介绍的诀窍还有哪些？ 4、这个模式的运行机制可能是什么？