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1、青岩古镇旅游综合开发项目预可行性研究报告（送审稿） 2007年3月目 录第一章青岩古镇旅游资源分析5一、青岩古镇概况5二、青岩古镇旅游资源疏理5三、青岩古镇旅游资源分析与评价6(一)青岩古镇旅游资源评价6(二)“和谐古镇”的历史渊源之分析8(三)主要资源列表及可开发性9第二章青岩古镇旅游市场研究13一、青岩古镇旅游市场背景分析13(一)国际状况13(二)国状况13(三)西部旅游发展情况14(四)省目前趋势14(五)市发展背景14二、青岩古镇的旅游市场现状分析15(一)开发现状15(二)管理情况15(三)游客容纳量15(四)年旅游接待人数及旅游收入16三、青岩古镇竞争力分析16(一)青岩古镇与省
2、其他景点的比较分析16(二)国古镇旅游市场比较研究18四、青岩古镇客源市场分析24(一)国外客源市场分析24(二)国客源市场分析24(三)市客源市场分析25五、青岩古镇目标市场定位及市场细分26(一)目标市场定位26(二)市场功能定位26(三)市场细分26六、青岩古镇市场预测及目标27(一)市场预测27(二)市场目标27第三章青岩古镇旅游市场定位28一、青岩古镇旅游市场的SWOT分析28(一)S优势28(二)W劣势29(三)O机会29(四)T威胁30二、青岩古镇旅游的系统定位30(一)产业定位30(二)主题定位30(三)发展目标定位31(四)功能定位31第四章青岩古镇旅游商业模式设计31一、古
3、镇开发及运作的总体概念设计31(一)古镇旅游资源核心的总体概念31(二)古镇文化核心的总体概念31(三)古镇产业运作的总体概念32二、卖点、产品与赢利模式33(一)卖点策划与分析33(二)产品结构34(三)项目盈利结构模式39三、经济杠杆与商业模式整合42(一)青岩开发所需的经济杠杆运用说明42(二)商业模式整合44四、建设性项目开发与投融资48(一)青岩开发阶段性48(二)阶段性开发项目概要50(三)青岩开发阶段性投资结构52(四)企业阶段性投资开发项目和盈利模式53五、营销与管理56(一)项目营销结构56(二)管理构架初步思路58六、财务初步预测59(一)分阶段投资估算59(二)分阶段收入
4、估算63第五章项目总投资预估及评价68一、项目财务估算的主要说明68二、投资计划与资金筹措表70三、总成本费用估算表71四、折旧摊销表72五、利润表73六、借款还本付息表74七、现金流量表（全投资）75八、现金流量表（自有资金）76九、资金来源与运用表77第六章风险分析78一、财务风险分析78二、开发运作风险分析79三、市场风险分析80四、竞争风险分析81五、行业风险分析81六、法律、政策风险分析82第一章 青岩古镇旅游资源分析一、 青岩古镇概况二、 青岩古镇旅游资源分析与评价(一) 青岩古镇旅游资源评价1. 多元文化融合现象增添了游客探寻古镇渊源的魅力青岩古城有着丰富的历史文化涵，包括屯堡时
5、期文化、军镇时期文化、儒家文化占主流的多元文化融合时期文化、民国历史变迁时期文化、抗战文化、解放战争及现代发展等不同历史阶段典型历史事件和文化演变形态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存，并充分体现了多元文化融合现象，呈现“和谐古镇”形象。其中，最为关键的历史信息为：“攻不破的青岩”、四教合一、土司制度、屯堡、军镇、石城等。青岩古镇的多元文化融合也体现在民族文化的融合古汉民族文化、现代汉文化与布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合华夏文化与欧洲文化的交融；文化的融合儒释道及天主教、基督教等的共存等等。这些丰富的历史信息，是现代文化旅游的珍贵素材，应通过旅游活动广而告知，增加旅游的
6、历史文化魅力2. “石头城”古镇风貌保存较完好古镇自身就是一种旅游资源。古老的城墙、城门、小巷、石墙以及重檐青瓦的老木屋、在微风中飘荡的招幌等等，构成古镇旅游资源开发的重要物质基础。“石头城”古镇景观醒目。青岩古镇至今仍保存着石墙、石板步道的特色，是个名符其实的“石头城”。石山、石城、石墙、石塔、石坊、石路、石巷、石坝等构成山地石城，是一道独特的风景，对游客有特殊的吸引力。古建遗址比较丰富。青岩古建筑素有“九寺、八庙、五阁、二祠、一宫、二堂、一院、一楼、一府、八牌坊”之称，最远者建于明万历、天启年间，近者建于清道光、光绪年间。现存历史遗址36处，分别分布在古镇规划区及其周边附近区域，且以规划区
7、分布数量占绝大多数。各种建筑各有特色。因此，“石头城”古镇是青岩可开发利用的最直接的也是最优的旅游资源。3. “活生生”的小镇形象给人以亲切和谐之感与民间生活结合的特点赋予青岩亲切、祥和的界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是一座孤立的城池，而是一个生活的场景和场所，提供给游客的是多方面的心理感受。其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强的亲和力，是青岩古镇旅游很有魅力的一个重要因素。4. 少数民族风情增添了古镇的人文魅力青岩原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。现在青岩仍有32的居民为少数民族。主要的少数民族是苗族和布依族，另有侗族、满族等少数民族。这些少数民族有的仍保持着传统的生活习俗
8、，其服饰、歌舞、节日等是珍贵的旅游资源。 5. 单项旅游资源不突出青岩旅游资源种类多、数量丰，但单项旅游资源平常，不具有垄断性。如军事攻防功能难比壁和合川钓鱼城，历史悠久的名气难比周庄，民居特色难比西递、宏村、王家、乔家等地，庙宇精美难比省台怀古镇，状元文化比不上马家场镇等。6. 古建筑遗存不多作为古镇旅游的重要资源之一的古建筑，尤其是一些有价值及重要纪念意义的旅游资源在青岩的遗存已不多，而一些修复或仿建产品档次及质量都欠佳，这不利于古镇的旅游开发。(二) “和谐古镇”的历史渊源之分析青岩古镇由最初建城、到战乱年代的“攻不破的青岩”、再到“四教合一”、多元文化并存、直到成为商业繁荣的文化小镇等
9、等，其历史渊源到底是什么？经过深入研究，我们发现，青岩古镇“两山夹一门”的建城模式是其发展成为这种和谐古镇的历史根源。青岩古镇地处南部山地中的平川之中，古镇原有牢固城墙围合，加上城边险峻五峰维护。青岩城向外方圆700900米间，为山谷平川环带，人立城墙之上，视无遮挡，而在山谷之外又是成片的高原山地，成为了古镇的第二道城防屏障，显现出牢不可破的军事要塞气势。青岩四面环山，北有狮子山、簸箕山为靠，南有后坡寨与马鞍坡（为两小山）为案，东西有大苗山、笔架山等，其外有玉带河环绕，为南部山地中的风水宝地，整体上山城交融，因地制宜。青岩古镇及其周边高原地貌形成的山、水、谷、丘、镇的序列景观，是国外的城镇中极
10、其罕见的城、川、水、山与功能结合的优秀高原山地城镇典。青岩古镇东西两门均处于两山之间，其东门位于苗佬坡与关山坡之间，西门位于下寨山与黄家坡之间，这种“两山夹一门”之古镇今天很少见。所以，选址的成功造就了青岩的长盛不衰、文人辈出、商业繁荣。比如，战乱年代，连寺庙都不能幸免遇难，而诸多到青岩寻求庇护，我党家属也纷纷赴青岩避难等等。(三) 主要资源列表及可开发性大类主类基本类型序号名称位 置基础可开发性自然旅游资源一、地文景观(1)标准地层剖面1狮子山化石构造带位于营上坡及狮子山半山坡观光、科考(2)奇特与象形山石2青岩狮子山狮子山峰顶观光、探险(3)喀斯特地貌溶洞3青岩玄宫洞黄家坡山脚下观光、科考
11、、探险二、水域风光(1)观光游憩河段4玉带河观光、休闲、避暑三、生物景观(1)林地5油杉林歪脚村东山包观光、科考、避暑(2)丛树6新楼千年古银杏新楼村东观光人文旅游资源四、古迹与建筑(1) 古代历史事件发生地7青岩教案遗址家关村民组观光(2)古代交通遗迹8古驿道塘上街28号到定广门观光(3)古代军事设防构筑物遗址9青岩古城墙西门、老南门东侧残存100多米观光、体验10大茨窝炮台大茨窝山上观光、体验(4) 与祭祀活动场所11龙泉寺北门观光、朝觐12寺阁西13寿佛寺西街三号14迎祥寺及斗姆阁迎祥寺街黄家坡脚下15慈云寺背街五号16万寿宫西街3号17观音寺 北门18圆通寺青岩堡19凤鸣寺新哨村西20
12、青龙寺眉堡西北21大佛寺狮子山背后22莲花寺眉堡摆托村23回龙寺位于廖家寨24高峰寺位于谷通村大寨25观音庙狮子山背后26川祖庙状元府西侧27黑神庙下寨山顶28药王庙黄家坡顶29雷祖庙阁山门侧殿30膑庙寿佛寺西侧31火神庙基督教堂所在位置32东岳庙歪脚村小学33财神庙南街小石头广场节点处34三官阁北门外家坡35阁东街143号36奎光阁东城门上37鱼鳞阁歪脚村油杉林38玉皇阁狮子山顶39灵官阁狮子山顶西侧40三皇宫阁41水星楼阁山门前左侧42班土司祠阁上山顶43公专祠阁西侧北街44天主教堂状元巷侧45基督教堂南街(5) 城（堡）与特色村寨46青岩堡裹旗山下体验旅游47余庆堡歪脚村48眉堡眉村49
13、龙井寨龙井村(6) 名人故居50状元府状元街一号参观、体验51仁斋旧居书院街52公馆状元府西侧53家大院现敬老院54桐野书屋古城规划区外(7)历史纪念建筑55平刚故居歪脚村观光56周恩来之父曾居地背街2号红色旅游57邓颖超之母曾居地南街75号58克农家属曾居地北街10号59八路军交通站60红军长征指挥所镇东门61红军作战指挥所高寨河（8）书院62青岩书院青岩城观光(9)陵区陵园：63红军墓歪脚村红色旅游(10)墓地64以炯墓摆早村65贞女墓和贞女庙北街村观光66和尚塔大坝村境(11)塔： 67石塔龙泉寺(13)桥71宫詹桥蒙恭寨72青岩桥古城北门外半里五、旅游商品(1)菜品73卤猪脚休闲、体验74青岩豆干75豆腐果76米豆腐77冰粉78水盐菜79鸡辣角
