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1、潜山别院之大势所趋潜山别院之大势所趋 开篇：紫金情结开篇：紫金情结 紫金山：南京城的中心花园 紫金山独特魅力引来豪宅扎堆 2006，城市新贵向紫金山看齐 20亿元巨额投入提升豪宅板块含金量 紫金山周边成公园天下 紫金山绝版景观房的升值前景：物以稀为贵 后篇：紫金东麓三足鼎立后篇：紫金东麓三足鼎立 马群 仙林 麒麟 马群 仙林 麒麟 潜山别院之马群印象潜山别院之马群印象 开篇：马群影象开篇：马群影象 马群因明朝洪武皇帝在 此设立牧马机构牧养御马而 得名。 出中山门，上沪宁高速 连接线，驱车5分钟就到达 了马群，为南京市东部重要 交通节点。 后篇：规划发展后篇：规划发展 南京市城市总体规划将其作为
2、南京东大门列入主城 范围，规划有马群新城区。 南京市城市总体规划将其作为南京东大门列入主城 范围，规划有马群新城区。 马群发展四大优势： 环境资源优势 区位交通优势 基础设施优势 生活、人居优势 潜山别院之诸侯割据潜山别院之诸侯割据 开篇：诸侯盘点开篇：诸侯盘点 天泓山庄 钟山美庐 东郊晶典 钟山高尔夫 紫金马术场 马群区域马群区域 麒麟区域麒麟区域 银河湾 麒麟山庄 华汇康城 东郊小镇 麒麟锦城 仙林区域仙林区域新街坊 栖园 汇杰文庭 依云溪谷 山水风华 赛世香樟园 东方天郡 新城尚东区 后篇：实力比拼后篇：实力比拼 整体档次较高，形象和口碑较好，产品走高端路线， 以别墅项目为主，主要吸引城
3、区客户。在售仅天泓，花园 洋房均价8000，叠加别墅11000。其余均在下半年上市。 马群区域马群区域 产品丰富，均处于开盘或强销期，销售情况良好，各 家月均消化50套以上。洋房均价60006500左右，别墅近 8000。板块内消化客户，对城区吸引相对较弱。 仙林区域仙林区域 大盘优势，以普通多层、小高层住宅为主，目前销售 价格4000左右，以低价吸引城区客户。 麒麟区域麒麟区域 潜山别院之天地图腾潜山别院之天地图腾 开篇：战力初探开篇：战力初探 西隔环陵路与紫金山相邻，南侧为宁杭公路。 占地93644.8平米，建筑面积114246平米，容积率1.22，建 筑密度28，限高18米，公建部分建筑
4、面积2500平米。 紧邻地铁2号线高架，距离地铁五棵松站不足50米。 已拆迁完毕，土地基本平整。 后篇：战力判定后篇：战力判定 S S 地铁2号线 * 紫金山 * 多层 * 马群老街 W W 地铁高架 * 宁杭公路 * 地块狭长 * 建筑限高 O O 马群老街改造 * 地铁2号线开通 * 市场短暂空缺 T T 板块上市量大 * 天泓实景销售 潜山别院之谋定后动潜山别院之谋定后动 开篇：竞争解析开篇：竞争解析 剩余房源小高层、高层、叠加别墅，面积150240平方。天泓山庄天泓山庄 容积率0.4，100余套，全部独栋、联排别墅，07年上市。钟山美庐钟山美庐 容积率1.35，高档住宅，打造环保节能社
5、区，计划6月上市东郊晶典东郊晶典 花园洋房为主力产品。 紫金马术场紫金马术场 同类产品，差异化竞争 同质产品，特色化竞争 后篇：出师有名后篇：出师有名 时间的子弹穿越了铜墙铁壁，谁都无法守住岁月的沧桑。 今日的人们，已经不再探究国共谁对谁错。 因为，历史的长河掩埋了生命，也掩埋了记忆。 我们所追忆的，不是那一场痛苦的伤害， 我们所向往的，不是那一场风花雪月的故事， 而是，一种对南京民国文化情结的纪念。 后篇：出师有名后篇：出师有名 他们是低调内敛的，不喜欢张扬，强调私密性 他们是有文化修养，崇尚文化底蕴、高雅格调的 他们是有特定生活圈子和阶层的 他们的内心是骄傲的，希望在居住上体现这种优越感
6、客群定位 客群描述 情调 文化 中产情调 文化 中产 后篇：出师有名后篇：出师有名 案名建议 潜山别院潜山别院 案名解析 潜山：天柱山的别称乃“潜山”，意为潜藏瑞气，隐修山 林，后李白、苏东坡等文人雅士均络绎造访，李白在潜山发出了 “待吾还丹成,投迹归此地”的感慨。“潜山” 是文化人士希望返 朴归真的希冀和渴盼。 别院：别院：在中国文化中一直具有深厚的历史底蕴，别院相较 “别墅”而言更具有传统的中国文化气质，其内涵丰厚，把各种 居住形态囊括其间，符合项目的多形态特征。 潜山别院之民国回归潜山别院之民国回归 开篇：政策解读开篇：政策解读 政府规划以“民国的名义”演绎现代都市 南京民国建筑在中国近
7、代建筑史上有独特的地位，是城市宝贵 的历史资源和文化遗产。06年，南京公布了民国建筑立法保护和利 用方案，决定用3年时间，将一大批重要民国建筑“保下来，亮出 来，用起来，串起来。” 南京民国建筑规模等级居“全国之最” 立法保护，让民国建筑成为“城市资产” 重点保护利用南京“Z”字形民国建筑轴线 中篇：民国记忆中篇：民国记忆 “1912” 南京人的第一间“城市客厅” 是民国元年，“南京”这个名字从 多个征集方案中脱颖而出，一下子打动了所有人的心。的确，民 国曾是南京历史上最繁华最鼎盛的时期，是南京城美丽又辛酸的 一段绮梦。 年的南京城聚集着最显赫的政界要人和学术大家， 是中西交会之地。受西风东渐
8、之影响，民国时期的建筑、社会风 尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然 成为时尚消费的最佳背景。 后篇：民心所向后篇：民心所向 客户访谈： 他们普遍对民国文化和建筑认同度很高，且对我们这个项 目即将拥有的自然环境的优美、地铁交通的便利、一定的升值 空间，表现出了极大的期待。 对于项目倡导的真正的民国内涵表现出了极大兴趣，不管 是门坊、照壁、长廊以及项目中贯穿的民国文化还是民国生活 中的小资情调都充满了期待。 配套方面，对生活配套、地铁交通感兴趣的较多。 潜山别院之决胜千里潜山别院之决胜千里 开篇：臆想空间开篇：臆想空间 当民国的脚步渐行渐远的时候，南京，在未及回忆的一声叹息
9、中挥别了自己的辉煌，时代前进的步伐不会因为城市的伤感而停 留。岁月长河带走了南京的记忆，作为南京人，是不是该给自己的 家乡留下一个恒久的记忆。 主题定位 山景院落山景院落 民国公馆民国公馆 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 民国建筑风格演绎传统精髓 院落文化思想实现生活品质 园林景观小品创造时代追忆 让我们的建筑凝固历史让我们的建筑凝固历史 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 “建筑在院落里”“一切建筑不论是什么样子， 都必须被接纳环境的一部分，而在这里，没有人真正的 看单体的建筑，我们几乎把建筑当成了环境，让建筑成 为了环境的一部分。” A B C D 规划设计：院落、围合 产品类型：酒店式公寓 D组
10、团 花园洋房 A、C组团 联排别墅 B组团 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 A组团 “闲窗”A组团 “闲窗” 出自李清照浣溪纱中的“小院闲窗春色深”，后“闲窗”广 为流传，比喻一种悠闲自在的生活气息，符合整个项目的推广定位， 同时与另一组团“东篱”形成对应，在这个推广上文化气质更为悠远 深厚。 B组团 “潜山堂” C组团 “东篱” B组团 “潜山堂” C组团 “东篱” 出自陶渊明咏菊中的“采菊东篱下，悠然见南山”，后“东 篱”“南山”被历代文人墨客引用，比喻一种超脱闲适的生活情调， 符合整个项目的推广定位。 D组团 “花样年华”D组团 “花样年华” 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 酒店式公寓的设计
11、 强化地铁优势阻隔地铁对院内环境的干扰 平衡建筑面积，填满容积率形成整体院落的建筑围墙 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 花园洋房的设计 在建筑细部上体现民国建筑的元素 用材用色上凸显沉稳、内敛的气质 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 传统院落传统院落 院落建筑院落建筑 “院落在建筑里”把公用空间变成私有空间，加大别墅 私家庭院的面积。 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 风雨连廊 景观轴线，将几个组团有机串连起来。 与民国建筑相呼应，营造空间感受。 人车分流，提供更人性的安排 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 照壁 入口处设置，显现大家宅院的气度 项目文化形象的展现 人车分流，各有天地 后篇：运筹帷幄后篇：运
12、筹帷幄 水系 水景围合联排别墅，独然一统，保证私密性 山水交融 淙淙溪水，营造恬然意境 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 景观小品 整个建筑群的点睛之笔 营造民国意境必不可少的点缀 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 酒店式公寓 4550平方，约660户 花园洋房（一期） 120-140平方，40；140160的跃层户型，40； 二期视市场及一期销售情况确定 联排别墅 230平米左右，约48户左右 后篇：运筹帷幄后篇：运筹帷幄 经济效益 投资风险 财务成本 均衡考虑 开发周期 市场消化速度 品牌形象树立 18-20个月 潜山别院之君临天下潜山别院之君临天下 开篇：销售构想开篇：销售构想 分期推盘，差异定
13、价，随市提价销售策略销售策略 销售序列销售序列 A:闲窗 D:花样 年华 C:东篱B:潜山堂 开篇：销售构想开篇：销售构想 高开平走 建立知名度；树立高端形象；增强市场竞争力； 价格策略价格策略 价格评估价格评估 酒店式公寓(精装修)：9000元/平方 花园洋房：9500元/平方10000元/平方 联排别墅：15000元/平方 后篇：高瞻远瞩后篇：高瞻远瞩 酒店式公寓推广语 穿越红酒香氛，品味花样年华 花园洋房推广语 民国庭院的记忆与回归 联排别墅推广语 缔造宅门气度，演绎公馆生活 后篇：高瞻远瞩后篇：高瞻远瞩 总体市场形象走势模拟 居住改变认识（凝聚气场） 全面提升紫金板块在南京人心目中的形象 居住改变生活（实景绽放） 全面展示南京民国建筑文化，唤醒市民心中的民国文化情结 居住改变品味（多边营销） 全面激发南京市民对于项目的认同和居住的向往 后篇：高瞻远瞩后篇：高瞻远瞩 道具营造氛围，场景演绎时代 将民国风格进行到底 案场布置、售楼人员服装、样板间装修、公共空间装修、物管人员服装 后篇：高瞻远瞩后篇：高瞻远瞩 南京民国建筑摄影之旅 南京的历史和现在、嬉游城市光影间 民国庭院的记忆与回归 “南京民国建筑以及民国文化情结”系列活动 时光凝聚芳华，稀有成就珍贵 “国内民国文化游”系列活动 潜山别院之感官映像潜山别院之感官映像
