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1、山西三星凤凰府项目整合定位营销报告山西三星凤凰府项目整合定位营销报告山西三星凤凰府项目整合定位营销报告山西三星凤凰府项目整合定位营销报告 商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于商业机密，一旦泄漏，可能被商本文内包含的资料属于商业机密，一旦泄漏，可能被商 业竞争者利用业竞争者利用因此本文档内容仅限于西安浩之华置业顾因此本文档内容仅限于西安浩之华置业顾业竞争者利用业竞争者利用。因此本文档内容仅限于西安浩之华置业顾因此本文档内容仅限于西安浩之华置业顾 问有限公司对山西三星凤凰府项目作投标之用；除此之外，问有限公司对山西三星凤凰府项目作投标之用；除此之外， 不得私自发布不得私自发布使用和复制文
2、档的任何内容使用和复制文档的任何内容不得私自发布不得私自发布、使用和复制文档的任何内容使用和复制文档的任何内容。 如果有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使 。 如果有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使 用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明本限制本限制用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制本限制 条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的 使用授权的情况使用授权的情况使用授权的情况使用授权的情况。 本项目西安浩华所做的工作
3、本项目西安浩华所做的工作 第一阶段第一阶段 市场调研市场调研 第三阶段第三阶段 终稿汇报终稿汇报 第二阶段第二阶段 报告撰写报告撰写市场调研市场调研 终稿汇报终稿汇报 报告撰写报告撰写 工作内容工作内容工作内容工作内容工作内容工作内容工作内容工作内容 客户沟通 地块考察 工作内容工作内容工作内容工作内容 确定研究思路 撰写主体报告 终稿汇报 块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 撰写体报告 公司评审 建议修改 中期沟通典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈 中期沟通 反馈调整 项目思考架构项目思考架构 开发背景 客户目标 属性界定 目标分解 核心问题 客户目标 目标分解 别墅市场反馈
4、格局和趋势发展方向别墅市场反馈格局和趋势发展方向 争夺客户业态选择形 功能和形态选择 案例研究 争夺客户业态选择 别墅发展 战略和定位 形 象 定 位 住宅高层 市场反馈 自身分析 住宅发展 战略和定位 布局规划研究 别墅、高层及景观的协调规划研究 让环境告诉我们我们 项目位置项目位置 让环境告诉我们，我们 处于这样的市场环境中， 我们应该怎么做？向哪 个方向去做 where 项目定位项目定位怎么做怎么做 which when h 项目定位项目定位 我们要做一个什么样的 项目，才能真正意义上 在什么样的时间我们去 怎么做怎么做 how 整合建议整合建议 是一个当地经典的项目 在什么样的时间我们
5、去 做，做什么，并且怎么 做才能卖好项目的问题 客户验证客户验证整合建议整合建议 要建造符合市场的产品， 而不是符合我们自己想 我们的题目是否做得正 客户验证客户验证 而不是符合我们自己想 法的产品 我们的题目是否做得正 确，要让客户说whatwho 所以说所以说，要做好这个题要做好这个题，是是一一个解决个解决5W1H5W1H“的过程的问题的过程的问题所以说所以说，要做好这个题要做好这个题，是个解决是个解决5W1H5W1H的过程的问题的过程的问题 政府对本区域的发 大规模的项目新型规 划理念吸引大批客户 人口数量增加 政府对本区域的发 展规划将吸引更多 的企业入驻 项目的进驻 政府的开发 促进
6、商业发展以 及配套设施完善 板块的变化 交通的发展 道路的拓宽和人口数量 项目所在区域，发展 前景大好 道路的拓宽和人口数量 的增加会形成以项目所 在地为中心的商圈 开 发 开 发 一一个个“世界观世界观：找到项目物理属性的概括找到项目物理属性的概括 目 标 目 标 全方位地挖掘项全方位地挖掘项 低密度市场下项目快销支撑点的问题低密度市场下项目快销支撑点的问题 个个世界观世界观：找到项目物理属性的概括找到项目物理属性的概括 周 边 竞 品 周 边 竞 品 市 场 空 缺 市 场 空 缺 目领跑市场的机会目领跑市场的机会 低密度市场下项目快销支撑点的问题低密度市场下项目快销支撑点的问题 开发商对
7、项目的期望以及项目品牌本身的地位开发商对项目的期望以及项目品牌本身的地位 项目的开 发目标 项目的开 发目标 寻找市场竞争的空白寻找市场竞争的空白，研判项目的物理属性研判项目的物理属性 周边竞品周边竞品 寻找市场竞争的空白寻找市场竞争的空白，研判项目的物理属性研判项目的物理属性 现状现状 项目是一个什么样的项目，它的特点是什么？项目是一个什么样的项目，它的特点是什么？ 项目属性 界定 项目属性 界定 目标目标 我们的目标我们的目标 现实的总结现实的总结我们的机会点我们的机会点 走丰富产品线的领导者走丰富产品线的领导者 目标目标 市场明星产品市场明星产品 我们的目标我们的目标 我们的目标是什 么
8、？ 走丰富产品线的领导者走丰富产品线的领导者 领先市场的综合社区领先市场的综合社区 确定 项目 类型 确定 项目 类型 周边竞争对手周边竞争对手 对手对手 永远比他们快一步永远比他们快一步 的方 法论 的方 法论 掌握关键词掌握关键词 周边的项目告诉我 们应该怎么做 密度、容积、物业类型密度、容积、物业类型 物理属性物理属性 项目的物理属性项目的物理属性 项目类型项目类型 特点分析特点分析是一个盖成什么样 子的项目 卖点大框架卖点大框架 前景展望前景展望 现在，我们确信，开发公司进驻本地和项目的建设落成是可行的。本项目将会成为区域的 标志性建筑，不仅开发商的投资回报有保障，而且还能拉动区域的发
9、展，这样企业不仅得到了 利益，同时也使企业的名声得到提高，开发商有百利而无一害。 金字塔，埃及的标志 性建筑，充满神秘的 色彩。 长城，代表着中国的 文化体系，是世界上 最伟大的建筑之一。 空中花园，巴比伦的 建筑奇迹，亦真亦幻 的花园，好似悬空而造 我们的建筑也许不会超越它们，但我们 规划规划规划规划 科学合理的规划 可以在房地产界成为里程碑式的符号， 引领行业发展潮流。 景观景观景观景观 风格风格风格风格 项目项目项目项目 时尚前卫的风格 以人为本的景观 属性界定属性界定1.属性界定属性界定 项目本体项目本体规划条件规划条件项目本体项目本体规划条件规划条件 项目地块指标：总用地面积为171
10、688平方米（包括道路面积） 项目用地现状标高米项目用地现状标高：433-449米 总建筑面积：540741.9平方米 容积率：2.2 居住面积157260平方米居住面积：157260平方米 商业面积：14428平方米 项目本体项目本体地块区位分析地块区位分析项目本体项目本体地块区位分析地块区位分析 行政区位上划分本项行政区位上划分本项 目处于尧都区，位于 临汾市主城区临汾市主城区 核心建设区为中大街 以东与东大街区域 距离滨河游乐场较近， 浩瀚的汾河位于本项 目西侧，风景绝佳， 视野开阔 项目本体项目本体地块交通分析地块交通分析项目本体项目本体地块交通分析地块交通分析 西侧紧邻城市主干道滨西
11、侧紧邻城市主干道滨 河南路 东侧紧邻鼓楼南大街 本案本案 东侧紧邻鼓楼南大街 南侧紧靠迎宾大道 北侧距离信合西路较近 本案本案 北侧距离信合西路较近 根据日后的市政道路规 划情况将形成“环环划情况，将形成“一一环环, 两弧，六横，七纵两弧，六横，七纵” 的立体交通路网的立体交通路网的立体交通路网的立体交通路网 项目本体项目本体地块四至环境地块四至环境 东：东至东大街 西：西至中央大街 南：规划路 北：西赵路 项目本体项目本体周边生活、商业配套周边生活、商业配套 餐饮 金都花园大饭店 娱乐： 滨河游乐园 东来顺饭庄 楚湘情临汾总店 永泰酒店 尧丰农副产品批发市场 华门 北京羊蝎子 鑫盛宴会厅 华
12、门 尧庙 尧庙海洋馆 医疗 市中心血站 尧庙海洋馆 教育： 山西师大实验中学 市中心血站 临汾市微显外科医院 鼓楼社区卫生站 山西师大实验中学 市农干校 市委党校鼓楼社区卫生站 山西师范大学医院 尧都区第一医院 市委党校 市技工学校 庆云画室 尧都区第医院 临汾市的城市现状：尧都平阳，膏腴之地。临汾市的城市现状：尧都平阳，膏腴之地。 本项目位于临汾市主城区范围之内浩瀚的汾河位于本项本项目位于临汾市主城区范围之内，浩瀚的汾河位于本项 目西侧，风景绝佳，视野开阔 临汾市不仅仅是中华民族最早发祥地之一， 且临汾市资源丰富，尤其是矿产资源得天独 厚素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”是厚，素称“膏腴之地”和
13、“麦棉之乡”，是 山西省能源重化工基地之一和麦棉生产基地 之一。 临汾自2000年8月撤地设市，现辖1区2市 14县和2个省级经济技术开发区。现已形成以 煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干， 煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配 套的多元产业体系，是山西省新型能源和工 业基地建设的重要组成部分。 2006年，临汾市当年关停淘汰473家落后 污染企业，环境质量初步改善，同时，临汾 汾河万亩公园一期工程竣工后，汾河万亩公 园将向市民开放，市民将能观赏到一川清水、 两岸锦绣的优美景观两岸锦绣的优美景观。 项目所处的尧都区交通便捷，尧文化资源丰富，是未来临
14、汾市重点发展 区域，政府的一系列政策保障促进了尧都区的发展 项目所处的尧都区交通便捷，尧文化资源丰富，是未来临汾市重点发展 区域，政府的一系列政策保障促进了尧都区的发展 尧都交通发达，通讯便捷。同蒲铁路复线 贯通南北，大（同）运(城)高速公路横跨全境。 发达的公路网不仅直通临汾市17个县市，而 且连通陕、豫、冀等临省。 尧都区传为五帝之一的文明始祖商尧陶唐 氏诞生、建都之地。尧都区地处黄河中游、 汾水下游，历史悠久，文化积淀丰厚，人文、 自然资源众多，旅游业发展优势明显，潜力 巨大 。 尧都区把旧城改造作为社区建设的一项重 要内容由办事处和社区居委会牵头本着要内容，由办事处和社区居委会牵头，本
15、着 “你挣钱、我发展”、“以房养路”服务居 民的原则，大力招商引资，改善投资环境， 建设智能化住宅小区建设智能化住宅小区。 五年来，尧都区以治理城市脏、乱、差为 重点，实施了社区环境整治工程。 尧都区区位优势尧都区区位优势 地理位置优越地理位置优越：尧都区地处黄河中游，汾河之滨，是临汾市政 治、经济、文化中心，西依吕梁，东屏太岳，全区东西长65公 里，南北35公里，总面积1304平方公里。 文化历史悠久：文化历史悠久：尧都是华夏文明发祥时之一，4700多年前， 帝尧建都于此统一华夏开创中华文明被誉满全球为“天帝尧建都于此，统华夏，开创中华文明，被誉满全球为天 下第一都。 交通运输便捷：交通运输
16、便捷：同蒲铁路、大运高速贯通南北，三小时之内 可达西安、太原、运城机场，连通京、津、陕、豫、冀、蒙 等省，形成四通八达的旅游网络。 临汾市城市总体规划（临汾市城市总体规划（2009-2020） 规划中心城区形成“两带三轴、三城九区”的空间发展结构。 1）两带）两带 城镇发展带：是承接山西省城镇体系规划、临汾市城镇体系规划、规 划区城乡统筹规划所确定的城镇重点发展带，形成一条贯穿临汾市中心划区城乡统筹规划所确定的城镇重点发展带，形成条贯穿临汾市中心 城区南北的城镇发展带，并且向北沿续到屯里甘亭组团、联系洪洞 县城，向南延续到邓庄组团、联系襄汾县城。 汾河景观公建带：依托汾河、在汾河两翼布置行政中心、文化中心、 会展中心、医疗中心、教育园区等大量的区域性公共服务设施，进一步 提升临汾市的区域服务功能提升临汾市的区域服务功能 2）三轴）三轴 老城区河西新城城市联系轴：依托鼓楼东西大街西关大桥联系 主城区和河西新城的城市生活服务轴。 南部新城河西新城城市联系轴：依托高铁站前路东延而形成的联系 新城南新城的城市商贸产轴河西新
