众厦地产—惠州公园广场综合体拆迁项目顾问报告

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1、1本报告严格保密 深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 2本报告严格保密 用心，创造价值用心，创造价值 To bring about valuation. Being diligently， 3本报告严格保密 “小成本”PK “大拆迁”“小成本”PK “大拆迁” 众厦地产关于拆迁问题的几点建议 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 4本报告严格保密 1）本项目的属性界定 1）本项目的属性界定 2）旧改项目阶段规律 2）旧改项目阶段规律 3）本项目的核心问题 3）本项

2、目的核心问题 基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项 目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的 专业建议。 5本报告严格保密 一、本项目的属性界定一、本项目的属性界定 6本报告严格保密 江北CBD 东平 下角 南坛下埔 麦地演达 水口 红花湖 鹅岭南 项目 演达演达1路 麦 地路 下 埔 路 路 麦 地路 下 埔 路 西枝江桥西枝江桥 项目 项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目 7本报告严格保密 本 项 目 惠沙堤一 路 下埔路 惠沙堤一 路 下埔路 下埔滨江公园 公园广场 项目外部属性界定：老城区公园广场资源、 二线临江物业 项目外部属性界定

3、：老城区公园广场资源、 二线临江物业 8本报告严格保密 项目经济指标：项目经济指标： 占地约2万平米； 总建面25万平米； 其中： 商业6万平米 办公物业6万平米 住宅、公寓9万平米。 项目属性：项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二 线临江、旧改性质的多功能综合体物业 惠州老城区、公园广场资源、二 线临江、旧改性质的多功能综合体物业 本项目是城市老城区的 高容积率综合体物业，多功 能均衡型开发设计方向。 本项目是城市老城区的 高容积率综合体物业，多功 能均衡型开发设计方向。 9本报告严格保密 二、项目运作阶段规律二、项目运作阶段规律 10本报告严格保密 前期准备前期准备 前期准备前期准备 拆

4、迁实施拆迁实施 拆迁实施拆迁实施 改造实施改造实施 改造实施改造实施 开发实施开发实施 开发实施开发实施 计划申报计划申报 规划报批规划报批 优惠政策优惠政策 拆赔方案拆赔方案 现状核查现状核查 组建机构组建机构 实施方案实施方案 规划研究规划研究 土地供应计划土地供应计划 草签拆补协议草签拆补协议 拆迁谈判拆迁谈判 动员实施动员实施 修改拆赔方案修改拆赔方案 业主沟通业主沟通 业主确认业主确认 现状房屋公告现状房屋公告 签订正式拆迁补偿协议签订正式拆迁补偿协议 各项手续的办理各项手续的办理 招商招商 编制详细规划蓝图编制详细规划蓝图 制定开发方案制定开发方案 风险控制风险控制 开发建设开发建

5、设 房屋拆除房屋拆除 发布信息发布信息 拆赔方案拆赔谈判 开发方案风险控制 拆赔方案拆赔谈判 开发方案风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运 作划分为四个阶段 划分阶段 关键节点 具体操作 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运 作划分为四个阶段 阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点。 11本报告严格保密 前期准备阶段核心：拆赔方案前期准备阶段核心：拆赔方案 1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？ 1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？ 计划申报

6、 本项目处在运作的第一阶段本项目处在运作的第一阶段 实施方案组建机构现状核查 拆赔方案 规划研究 优惠政策规划报批 根据当前的沟通，开发商关心的问题是：根据当前的沟通，开发商关心的问题是： 针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。 12本报告严格保密 三、项目拆迁的核心问题三、项目拆迁的核心问题 1）被拆迁物的价值）被拆迁物的价值 3）拆迁赔偿的最优方案）拆迁赔偿的最优方案 2）政府拆迁赔偿相关规定及案例）政府拆迁赔偿相关规定及案例 13本报告严格保密 评估公式： 被拆迁房屋价值=（房屋重置价成新率）+（住宅房屋区位基准 价区位系数）建筑面积时点系数+合法院落补偿价 重置法进行价值评

7、估重置法进行价值评估 被拆迁物的价值被拆迁物的价值 14本报告严格保密 节选政府拆迁补偿费相关规定如下： 一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。 资料来源惠州市预存征地补偿款管理办法惠州市土地使用权交易市场管理 办法惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定惠城区土地征 收补偿标准（暂行） 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上， 拆迁评估单价在 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上， 拆迁评估单价在21002200 被拆迁物的价值被拆迁物的价值 被拆迁房屋价格=（7007.5+1240101.5）1.2=2140 15本报告严格保密 市场比较法评估拆迁物业

8、的市场价值：单价 约 市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价 约36003700 被拆迁物的价值被拆迁物的价值 0.7 0.7 0.7 0.7 修正系数 140040%5000立业大厦 74220%5300凯旋阁 75620%5400汇景大厦 20% 权重 36823682本项目 7845600水印尚堤 价格项目 备注：各项目价格是根据市场调研加权综合值，非特定单位价格；样本数量相对有 限，误差因素主要来源调研价格多为挂牌价；本价格时间点为2008.4.17。 物业选取原则：同区域、毛坯房、中低楼层。 众厦地产基于市场比较法分析认为： 待拆迁物业的市场价值为36003700元/平米 16本报告

9、严格保密 业主要回房屋的，建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，征地 拆迁房屋一律按建 筑面积计算，具体补偿标准如下： 1、征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回 质量相当的房屋的按1：1（即拆一平方米补回一平方米）补偿 征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回 质量相当的房屋的按1：1（即拆一平方米补回一平方米）补偿。 2、征地拆除质量比较残旧破烂的房屋，在市规划区内补回质量相当的房屋 的按 1：0.8（即拆一平方米补回零点八平方米）补偿。 3、征地拆除繁华商业区（环城西一路、环城西二路、中山东路、中山西路、 中山南路、中山北路、国庆路、五

10、四路、水门路、南门路、水东东路、 水东西路）的房屋，就近补偿的，按本条二款1、2项规定办理；在新区 开发区补偿的，按本条二款1、2项规定增加20%办理。 4、房屋内的阁楼（指坡形屋面利用室内空间所搭的阁楼）应按如下标准折 价补偿：檐口高度在一点四米以下的按每平方米一百元补偿；檐口高度 在一点四米至一点七米的按每平方米一百二十元至一百五十元补偿；檐 口高度在一点七米以上、不足二点二米的按每平方米一百五十元至二百 元补偿；檐口高度在二点二米（含二点二米）以上的以平房计，按本条 一款和二款1、2项规定补偿。 5、房屋内的宅基地不作补偿，有墙扉的可以补回残值。地上种植的果树、 蔬菜可由建设单位和补拆迁

11、者协商进行合理补偿。 6、被征地拆迁的房主因居住困难要求啬房屋面积或其他原因所补回房屋比 规定赔偿啬积时，增加面积部分，业主应以成本造价补回房款给建设单 位。 按地方政府规定：还建面积与拆除面积按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当相当 政府拆迁补偿规定政府拆迁补偿规定 其他设施 电话移装费300元。 有线电视移装费350元/户。 搬家费1500元/户。 房租（6个月计）每月500元 /户。 资料来源惠州市土地使用权交易市 场管理办法惠州市市区国家建设 征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定 惠城区土地征收补偿标准（暂行） 17本报告严格保密 地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改 造拆迁 拆迁背景

12、： 地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改 造拆迁 拆迁背景： 02年底，为提高市区城市综合素质，改善市容市貌，还湖于民，争创省和国家文明城市，市政府 决定对市区桥西南湖麦地路四巷至五巷地域进行整治改造，配合西湖南大门建设，美化西湖周边环境。 拆迁补偿标准：拆迁补偿标准： 1）在拆迁范围内具有合法产权的房屋和未超过批准使用期限的临时建（构）筑物，由市房产管理部 门或规划建设部门核准后，由拆迁人按有关规定办理拆迁补偿安置手续；产权不明确的房屋，经市房 产、国土资源、规划建设等部门确认权属后，予以办理补偿安置手续。 2）凡在拆迁范围内有合法产权的私有房屋，业主可选择货币补偿或房屋产权调换补偿。货币

13、补偿按 房地产市场评估价格确定 货币补偿按 房地产市场评估价格确定；房屋产权调换按：的比例异地安置补偿，安置房屋由拆迁人 在选定的拆迁安置点中安排，先搬迁者可优先选择安置房。 房屋产权调换按：的比例异地安置补偿，安置房屋由拆迁人 在选定的拆迁安置点中安排，先搬迁者可优先选择安置房。 3）凡在拆迁范围内有合法产权的单位房屋（含房改房），由拆迁人一次性补偿给产权单位，由产权 单位组织搬迁安置。市直管公房和单位办公用房一律按房地产市场评估价格补偿。 4）房屋附属物和简易结构房屋不作产权调换，由拆迁人按房地产市场评估价给予合理补偿。 5）拆迁范围内的违法建（构）筑物和超过批准使用期限的临时建（构）筑物

14、一律不予补偿，必须在 市有关行政主管部门下发的处理决定所规定的时间内无条件自行拆除，逾期不自行拆除的，依法强制拆 除。 6）凡在拆迁范围内的各种管线及公共设施的拆迁事宜由各产权单位与市规划建设局协商，确定自行 搬迁的实施方案，逾期不搬迁者后果自负。 政府拆迁补偿案例政府拆迁补偿案例 18本报告严格保密 拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实 物补偿参考价值评估，多部门联动推进 拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实 物补偿参考价值评估，多部门联动推进 拆迁赔偿：以专业市场评估价为依据，多方谈判达成结果拆迁赔偿：以专业市场评估价为依据，多方谈判达成结果 实物补偿：1：1为补偿上限；选择原地返还的

15、，存在一定的谈 判弹性空间 实物补偿：1：1为补偿上限；选择原地返还的，存在一定的谈 判弹性空间 拆迁的组织实施，需要政府多部门配合拆迁的组织实施，需要政府多部门配合 如案例的拆迁实施，由市规划建设局牵头，会同市公用事 业局、惠城区人民政府、惠阳市人民政府、惠城区桥西办事处 负责拆迁的组织、协调、指导等工作；市市政动迁工程办公室 具体负责拆迁补偿安置工作。 政府拆迁补偿案例政府拆迁补偿案例 19本报告严格保密 本项目拆迁赔偿方案本项目拆迁赔偿方案 20本报告严格保密 随机性访谈结论群体特殊，须依靠政 府力量，来有效化解高赔偿的压力 随机性访谈结论群体特殊，须依靠政 府力量，来有效化解高赔偿的压

16、力 态度有些傲慢；表示不知情，没听说要拆迁； 习惯居住环境和氛围，表示不会搬走。对拆迁补偿表示出物业补 偿的意向，拆多少补回多少。 行为匆忙，对拆迁表示不知情； 对拆迁持欢迎态度，对拆迁补偿期望高，希望补偿越多越好。 拆迁难题拆迁难题 拆迁难题拆迁难题 拆迁访谈1退休的一老者 拆迁访谈2在职女士 拆迁访谈3物业的保安，同样对拆迁表示出不知情。对拆迁补 偿的心态是开发商要多赔。 21本报告严格保密 旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实 机会 旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实 机会 旧改离不开政府的强力支持； 希望开发商在整合资源中，有效推动政府相关部门的力量支持 2006年1月，温家宝总理在国务院会议上强调，控制城镇房屋拆 迁规模，严格拆迁管理，严禁强制拆迁。 社会既有案例，表明钉子户是最大阻力。深圳岗厦60亿投资总 额项目多年无进展；蔡屋围一钉子户导致开发商工程拖延2年， 损失严重。 政府或给予巨大的支持力度 潜在的风险和操作难度 政府或给予巨大的支持力度 潜在的风险和操作难度 拆迁难题拆迁难题 拆迁难题拆迁难题 PK 风险风险