2008年烟台牟平通海路项目市场分析报告

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1、 1 烟台市牟平区通海路项目市场分析报告 烟台市牟平区通海路项目市场分析报告 2008 年 5 月 2008 年 5 月 2 前言： 本次对烟台市、牟平区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、牟平区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市 及牟平区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在烟台市、牟平区的发展及潜在机会，为项目进行可行性分析、市场定位提供有效支持。 一、烟台城市概况 一、烟台城市概况 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力； 从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列； 烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。

2、1、地理位置 1、地理位置 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点 开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。 全市海岸线曲长 702.5 公里，海岛曲长 206.62 公里。 3 2、行政区划及面积 2、行政区划及面积 烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区 5 个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳 7 个县级市。全市设镇 94 个，街道 办事处 48 个，乡 6 个，居委会 467 个，村委会 6315 个，自然村 6880 个。 烟台市最大横距 214

3、公里，最大纵距 130 公里，土地面积 13745.95 平方公里，其中市区面积 2643.60 平方公里。 3、城市人口 3、城市人口 截止到 2007 年年末公安部门统计的户籍户数为 228.51 万户，人口为 651.47 万人，人口增长 0.23%。市区人口达到 180.01 万人，增长 0.6%。 4、城市交通 4、城市交通 烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006 年全市公路通车里程 6561.3 公里，其中一级公路通车里程 634.3 公里，高速公路通车里 程 368.9 公里。 海：烟台沿海

4、 10 处港口中有 5 处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要 港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与 70 多个国家和地区的 100 多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，烟台空港已与国内外 48 个城市开通航线，国际航线 5 条。 4 5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿 63 个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景 观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观

5、光和定居。2007 年共接待海内外游客 2029.67 万人次，增长 18.2%，其中，国际游客 30.71 万人，增长 28.5%。旅游总收入 186.13 亿元，增长 25.9%，其中旅游外汇收入 2.29 亿美元，增长 39%。 5 二、城市经济 二、城市经济 烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005 年烟台市 GDP 总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位； 三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位； 财政实力与税收进一步加强； 固定资产与房地产投资进一步加大； 城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。 1、国内生产总值与人均 GDP 持续快速增长

6、1、国内生产总值与人均 GDP 持续快速增长 烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是 21 世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。 （1）烟台市 GDP （1）烟台市 GDP 烟台市经济持续高速增长。 2003 年 GDP 达到 1316 亿元， 2004 年 GDP 达到 1630.9 亿元， 2005 年 GDP 达到 2012.46 亿元， 2006 年 GDP 达到 2402 亿元， 2007 年 GDP 达到 2878.97 亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。 （2）2007 年烟台市人均 G

7、DP （2）2007 年烟台市人均 GDP 2007 年烟台市人均 GDP 达到 44242 元（按时价汇率折算为 6057 美元） ，增长 16.6%。 2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速 2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速 2007 年全市第一产业实现增加值 239.03 亿元， 增长 3.8%； 第二产业实现增加值 1755.79 亿元， 增长 17.8%； 第三产业实现增加值 884.15 亿元， 增长 18.0%。 三次产业结构为 8.30：60.99：30.71。 （较上年） 6 3、固定资产投资与房地产投资进一步加大 3、固定资产投资与房地产投资进一步加大

8、 烟台市固定资产投资较快增长。2007 年全年完成固定资产投资 1606.79 亿元，较上年增长 25.2%。 房地产开发投资增长较快。2007 年全年完成房地产开发投资 205.12 亿元，增长 42.8%，其中住宅投资 155.56 亿元，增长 48.5%，占整个房地产开发投资 的 75.8%。房屋施工面积 1588.86 万平方米，增长 25.8%；其中住宅 1224.56 万平方米，增长 25.4%；房屋竣工面积 316.91 万平方米，下降 13.2%；其中 住宅 243.99 万平方米，下降 19.7%。 4、居民消费能力 4、居民消费能力 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力

9、增强； 社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛； 城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间； 居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。 （1）居民收入与支出均有提升 （1）居民收入与支出均有提升 经济指标类型 2005 年 2006 年 2007 年 人均可支配收入（元） 10803 12452 16772 人均消费支出（元） 8054 9035 11829 居住消费支出比重 6.22% 6.37% / 城镇 居民 恩格尔系数 37.3% 37.2% 33.4% 7 人均纯收入（元） 4660 5347 6979 人均生活支出（元） 2809 31

10、38 3895 居住消费支出比重 7.54% 7.57% 19.8% 农村 居民 恩格尔系数 39.95% 39.29% 37.06% 2007 年，城镇、农村居民收入与支出比 2006 年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较大且增长迅速，可以看出住房支出给居民带来一定 的经济负担。 恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。 根据联合国粮农组织提出的标准， 恩格尔系数在 59%以上为贫困， 50-59%为温饱， 40-50%为小康，30-40%为富裕，低于 30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在 3040%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能

11、力逐渐 增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。 （2）社会消费品零售总额增长幅度较大 （2）社会消费品零售总额增长幅度较大 2007 年烟台市共实现社会消费品零售额 829.7 亿元，增长 18.9%。表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。 （3）城市居民人均住房面积 （3）城市居民人均住房面积 2006 年城市居民人均现房面积 烟台市 18.67 山东省 21.9 全国 26 8 从上表可以看出，2006 年烟台市城市居民人均住房面积为 18.67 ，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产 市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大

12、的需求空间。 2007 年烟台市城市居民人均住房面积增加到 26.43 ，较上年有明显提高。 （4）银行存款继续增加 （4）银行存款继续增加 2005 年 2006 年 2007 年 1015.41 亿元 1129.69 亿元 1246.36 亿元 2007 年，烟台市居民存款额达到 1246.36 亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项 重要投资，如被当地居民充分利用，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。 9 三、烟台市城市规划及各区功能分析 1、城市建设现状 三、烟台市城市规划及各区功能分析 1、城市建设现状 近几年，烟

13、台市加快城市化可持续发展战略。2005 年后，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区 14 个社区、7.1 平方公里范围进行了全方位、 立体化综合整治，城市形象大大提升。 2、城市规划 （1）城市发展战略部署原则 2、城市规划 （1）城市发展战略部署原则 壮大中心城市，发展八大组团 加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。 充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。 膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城

14、市功能，规范城市管 理，提升城市形象。 （2）规划年限 2003 年-2020 年 （2）规划年限 2003 年-2020 年 10 （3）城市规模 （3）城市规模 规划烟台中心城区 2010 年城市人口规模为 170 万人，城市建设用地为 200 平方公里。2020 年城市人口规模为 230 万人，城市建设用地为 255 平方公里。 （4）规划范围 （4）规划范围 莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积 470 平方公里。 （5）具体规划 （5）具体规划 山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构； 以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、

15、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相 映，融山、城、海岛与一体的城市格局 以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带分布如下： 划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。建设各组团自然隔离带，有机联系； 辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团；岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团；岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团；外夹河分隔 黄务与莱山组团；夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团：黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。 （6）城市性质与各区功能定位 （6）城市性质与各区功能定位 城市性质定位： 11 烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。 各区功能定位： 区域 功能地位 芝罘区 商业、居住中心 福山区 工业中心 开发区 外向型、现代化工业中心 莱山区 行政、居住、文化、教育中心 牟平区 休闲、娱乐、度假中心 12 四、烟台市房地产市场分析 1、总论 四、烟台市房地产市场分析 1、总论