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1、 阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究工作报告 阿卡地亚项目定位第二阶段客户研究工作报告 谨呈：四川XXXX有限公司 谨呈：四川XXXX有限公司 2011年7月 阿卡地亚项目定位研究工作进展 2011/6/28 2011/7/6 第三阶段 市场定位及产品建议 工作 工作 核心核心 问题 问题 土地：区域土地属性研究 市场：区域房地产项目调研 市场：区域房地产成交及未来竞争分析 市场及客户：区域项目专业人士访谈 中江市场整体量价情况 各产品形态销售情况 客户需求是什么 客户：拦截式访问 客户：深访 至今工作 第二阶段 客户研究 2011/7/25 2011/8/7 项目定位及产品建议 市场：市场特征
2、分析 客户：客户需求分析 项目：市场定位及产品建议 成果 成果 阿卡地亚项目定位第一阶段市场 调研工作提报 阿卡地亚项目定位第二阶 段客户研究工作提报 阿卡地亚项目定位及产品 建议提报 第一阶段 市场研究 2 调研方案设计 a) 调研方式：拦截访问，访问时间为20-30分钟。 b) 样本设计：150个左右 c) 调研对象及样本配额 i. 意向购房者：电梯公寓40组，多层40组 ii. 电梯公寓成交客户：40组 iii.电梯公寓已入住客户：30组 d) 样本条件： i. 本人是购房的主要决策者或参与决策者； ii. 年龄在25-50岁； iii.已成交客户或未来3年内有购房意向； iv. 最近半
3、年内没有参加过任何形式的市场调研活动； v. 本人及家人没有在房地产等相关行业工作。 3 4 调研执行 意向多层意向多层 意向电梯意向电梯 电梯已购入住电梯已购入住 电梯已购未入住电梯已购未入住 样本总量样本总量 计划样本量 （调整后） 40 50 30 30 150 实际样本量 49 55 38 33 175 有效样本量 47 51 35 32 165 调研时间：调研时间：7月9日7月14； 调研地点：调研地点：公园广场、美好家园超市、县城商铺、各楼盘售楼部附近 5 核心结论 安全问题是多层意向者不选择电梯物业的最主要原因 200元/的价格差即可使意向多层客户选择电梯物业 电梯的便利性是客户
4、选择电梯物业的主要原因 小高层比高层更受欢迎，原因是上下楼更加便利 小高层相对于高层的溢价范围主要集中在100-200元/ 带赠送的户型更受欢迎，可溢价范围100-200元/ 1 2 1 2 背景资料 背景资料 报告内容 意向客户 意向客户 3 3 已购电梯客户 已购电梯客户 4 4 地块测试 地块测试 6 7 男 41% 女 59% 性别特征比例性别特征比例 25-30岁 16% 30-35岁 21% 35-40岁 20% 40-45岁 13% 45-50岁 10% 50-55岁 20% 年龄特征比例年龄特征比例 访问样本中，女性稍多；年龄多集中在30-40岁之间；县城女性在购房 决策中越来
5、越占主导地位。 1、从被访者性别来看，女性稍多，占59%；男性略少，占41%。 2、从被访者年龄来看，主要集中在30-40岁，占比41%；其次是50-55岁，占 比20%；45-50岁之间的被访者数量最少，占比10%。 8 24 36 43 0 0 62 58 49 80 69 14 6 8 20 31 total 意向多层 意向电梯 电梯已入住 电梯未入住 被访者再购房置业次数分布被访者再购房置业次数分布 多次 2次 首次 单位：% 被访客户如再购房，多为首置首改。 1、意向多层和意向电梯客户首置首改比例相差不大。 2、电梯未入住客户多次置业比例高出电梯已入住客户比例11%11%。 9 被访
6、客户行业主要集中在教育、公务员、生意人及务工返乡四类，同我们 的目标客户分类基本吻合。 19 16 9 8 8 6 5 4 4 4 4 3 3 2 2 1 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 被访客被访客户户行业行业分布分布 单位：% “中江县连退休教师，将近1万多人”被访者 注：部分被访者只说自己是做生意的，不愿详细谈自己的工作内容。 10 被访客户学历整体偏低，主要集中在高中及中专水平。 6 4 10 0 9 23 32 21 17 19 33 30 29 46 28 19 13 24 17 22 18 19 16 20 19 1 2 0 0 3 total 意向多层
7、意向电梯 电梯已入住 电梯未入住 被访者学历分布被访者学历分布 本科以上 本科 大专 高中/技校/中专 初中 小学 单位：% 被访者中，学历分布比例最大的是高中，占比33%。 11 被访者家庭常住人口主要集中在3人和4人以上，多为一家三口或三代同堂； 与成都市的家庭常住人口结构有明显差异。 1 0 2 0 0 12 9 16 6 16 35 38 27 40 40 22 19 24 23 22 30 34 31 31 22 total 意向多层 意向电梯 电梯已入住 电梯未入住 被访者家庭常住人口被访者家庭常住人口 4人以上 4人 3人 2人 1人 单位：% 1、被访者家庭常住人口中较多的为3
8、人，约占比例为35%；其次为4人以上，占30%。 2、被访者中家庭常住人口4人及以上的占比52%，通常对住房的需求在三房及以上。 12 28 20 20 11 10 5 2 2 2 0 5 10 15 20 25 30 被访者常用交通工具被访者常用交通工具 单位：% 被访客户中步行者达到28%，他们平时的活动范围有较强区域性，对部分 位置偏远的楼盘有一定影响。 1、以自行车、电动车、摩托车为主要交通工具者，占比41%。 2、以私家车为常用交通工具的被访者仅占20%。 13 11 17 16 6 0 18 21 16 29 6 20 21 24 17 16 12 15 4 20 13 6 6 6
9、 0 13 6 4 4 9 9 11 6 18 14 3 8 6 8 0 22 3 0 2 3 9 4 2 4 3 9 total 意向多层 意向电梯 电梯已入住 电梯未入住 被访者家庭年收入分布被访者家庭年收入分布 20万以上 15-20万 10-15万元 8-10万元 7-8万元 6-7万元 5-6万元 4-5万元 3-4万元 3万元以下 单位：% 意向多层 意向电梯 电梯已入住 电梯未入住 total total 收入均值（万元） 3.6 4.3 4.0 6.0 4.4 实际修正值（万元） 4.5 5.4 5.0 7.5 5.55.5 被访客户平均家庭年收入4.4万元；但在实际调研中，发
10、现受访者有将家 庭年收入报低的倾向，根据调研者经验对其进行修正，修正后被访客户平 均家庭年收入为5.5万元。 注：修正比例按25% 1 2 1 2 背景资料 背景资料 报告内容 意向客户 意向客户 3 3 已购电梯客户 已购电梯客户 4 4 地块测试 地块测试 14 15 意向购房客户目前居住面积，主要集中在71-90，未来三年购房需求 面积主要集中在91-110，住房需求面积有增大趋势；增加住房面积可 能是意向购房者购房的主要因素之一。 6 9 4 8 6 10 24 21 25 19 19 18 16 17 16 11 11 12 16 17 16 total 意向多层 意向电梯 意向客户
11、目前居住面积分布比例意向客户目前居住面积分布比例 150以上 131-150 111-130 91-110 71-90 51-70 50以下 单位：% 1、被访意向客户目前居住面积各区间比例差异不大。 2、意向电梯客户需求面积91-110，所占比例达41% 3、意向多层客户需求面积91-110，所占比例达62%。 2 2 2 3 2 4 24 17 29 51 62 41 17 15 20 2 2 2 1 0 2 total 意向多层 意向电梯 意向客户需求居住面积分布比例意向客户需求居住面积分布比例 150以上 131-150 111-130 91-110 71-90 51-70 50以下
12、单位：% 16 23 19 27 58 66 51 17 11 22 2 4 0 total 意向多层 意向电梯 意向客户能接受的最高单价意向客户能接受的最高单价 4001-4500元/ 3501-4000元/ 3001-3500元/ 3000元/以下 1、从整体看，意向客户接受度最高的单价范围是3001-3500元/，占比58%；其次是 3000元/以下，占比23%。 2、如下图标示，电梯预期价格存在两极分化现象。 单位：% 被访意向客户能接受的单价在3001-3500元/之间的比例最高，略低 于目前市场价格。 17 总 价 预 算 total 1 25 72 2 51-60万 1 1 41
13、-50万 11 1 12 36-40万 13 13 31-35万 1 25 26 26-30万 7 19 26 21-25万 14 3 17 20万以下 1 3 1 5 单位：% 1房 2房 3房 4房 total 套型需求 总价在21-30万的2房和总价在26-40万的3房是被访意向客户的主要需求。 意向购房者总价预算和套型需求 意向购房者总价预算和套型需求 18 被访意向客户整体居住满意度不高，改善目前的居住环境，可能是被访 者意向购房的主要原因之一。 4 9 0 34 30 37 33 34 33 27 26 27 2 2 2 Total 意向多层 意向电梯 居住满意程度测试居住满意程度
14、测试 非常不满意 不满意 一般 比较满意 非常满意 1、被访者居住满意度为一般及以下的占比62%。 2、被访者对目前居住状况满意者不足40%。 单位：% 19 居住环境差和居住面积小是导致被访者居住满意度不高的主要因素。 意向多层客户 意向电梯客户 意向多层客户 意向电梯客户 不满因素 百分比（%） 不满因素 百分比（%） 不满因素 百分比（%） 不满因素 百分比（%） 居住面积过小 13 13 小区环境/配套不好 17 17 小区环境/配套不好 12 12 居住面积过小 13 13 周边自然环境差 11 11 周边自然环境差 12 12 小区物业管理不好 11 11 周边生活配套不全 9 治
15、安不好 9 治安不好 7 交通不方便 9 交通不方便 6 周边生活配套不全 7 上班远 6 其它 6 小区物业管理不好 6 房屋通风、采光不好 5 其它 6 房屋外观难看 5 房屋通风、采光不好 4 子女读书不方便 5 房屋质量差 4 地理位置不好 4 地理位置不好 3 上班远 2 房屋外观难看 3 房屋质量差 1 子女读书不方便 3 风水不好 1 风水不好 1 20 被访意向客户购房用途主要为自住；电梯意向客户的投资比例高于多层 意向客户。 3 2 4 83 92 74 14 6 22 total 意向多层 意向电梯 意向客户购房用途意向客户购房用途 投资兼自住 自住 投资 1、购房用于自住的意向客户，比例达到83
