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1、 1 东海岸酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、 东海岸公寓装修风格及配置说明 三、 东海岸公寓日常管理细则 四、 东海岸公寓装修设计大赛方案 五、 东海岸酒店公寓入伙文件 2 一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、 东海岸公寓经营定位东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓） ，以自身 16 套房为基础，吸引业主 委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源：、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占 万科系统内含万科业主客源占 3 国内外旅行社、订房网络客源占 旅游及其它散客 B、 东海岸公寓经营模
2、式：东海岸公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡 的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准 要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台， 3 不需支付租金和佣金， 但要即时支付 50 元/天/间的客房
3、服 务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求， 此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 5、代租管收费标准： C、 东海岸公寓经营测算 C、 东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒 店的价格拟定价如下（门市价） ： *C1、单房：元天 *C2、一房一厅：元天 *C1、单房：元天 *C2、一房一厅：元天 注： 此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的 整体定位及酒店公寓的现有规模所定。 此价格为前台 按天租赁收费方式 按月租赁收费方式备注按天租赁收费方式 按月租赁收费方式备注 租期在二周以内 的，以按天租赁收 费
4、方式 租期在二周以上（含 二周）的，以按月租 赁收费方式 根据客户的实际情况调整 10%的租金-直接由租金中扣除 -8%的月租金/月 佣金一次性向业主收取，最高不超过月租 金的50%，最低收费是月租金的8%。 2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除 50元/天/间-按租赁的实际天数，由租金中扣除 -50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付 4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取 5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付 收费项目收费项目 1佣金 3 客房服务费 （含房间清洁费 、日常消耗的一 次性用品） 4 价，可根据季节及经营情况
5、通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛 306 房按日租模式 公寓面积为 52.76M2 ，总价为 27 万元，购置后长期用于出租， 投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020 元 (1)、资本金：273,020 元； a、一次性房款：27,000 元； b、房产证税费：3,020 元； (2)、装修、家私费用：67,000 元； (3)、电器：3,000 元。 2、年物业费用:2567 元 (1)、物业管理费:2.98 元/M250.76 M2 12 月=1815 元 (2)、本体维修金:0.25 元/M25
6、0.76 M212 月=152 元 (3)、房内清洁费:50 元/月12 月=600 元 3、年租金收入：61828 元 (1)、全年入住天数：365 天45%（入住率）=164 天（较保守估算） (2)、年租金收入：377 元/天（六五折价）164 天=61828 元 4、客房服务费：164 天50 元/天= 8200 元 5、支付佣金: 6182810%=6182 元 6、税金:61828 元12%= 7419 元 7、投资净收益: 5 (1)、按天租赁年净收益：37460 元 = (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金) = 61828-2567-8200-6182-7419=
7、37460 元 (2)、按天租赁年收益率: 10.9% = 37460/343,020=10.9% (3)、投资回收期: 9.2 年 注：装修、家私、电器的价格为估算。 D、 酒店公寓项目的市场营销及发展方向 D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责 东海岸公寓的营销工作。 、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责 东海岸公寓的营销工作。 D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。 D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、 物业及各分公司） ，开通网上订房等功能。 、利
8、用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、 物业及各分公司） ，开通网上订房等功能。 D4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源 进行推广。 、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源 进行推广。 D5、利用万科周刊 、 万科会等内部刊物、杂志推广、利用万科周刊 、 万科会等内部刊物、杂志推广 D6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。 D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。 D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促
9、进东海岸大社区的日趋成熟， 推动东海岸社区的销售工作的进一步展 开， 逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉， 更可提高 和扩大万科物业的品牌效应。 并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓 、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促 进东海岸大社区的日趋成熟， 推动东海岸社区的销售工作的进一步展 开， 逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉， 更可提高 和扩大万科物业的品牌效应。 并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓 6 实际情况的经营管理模式， 取得宝贵的管理经验， 培养和储备酒店管 理及相关领域的人员， 为物业公司开拓新的经营领域， 为物业公司在 此领域中快速、稳步
10、和持续的发展做好相应的工作。 实际情况的经营管理模式， 取得宝贵的管理经验， 培养和储备酒店管 理及相关领域的人员， 为物业公司开拓新的经营领域， 为物业公司在 此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作。 E东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有 16 套房计算） E东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有 16 套房计算） 项目 月金额(入住 率 75%) 备注 项目 月金额(入住 率 75%) 备注 收入 127920.00 收入 127920.00 按照 75%入住率，6 间单房，6 间套房，单房价 312 元/天;套 房价 377 元/天。价格计算:按 门市价均打6.5折.单房门市价 4
11、80 元,套房门市价 580 元. 成本 77129.00 成本 77129.00 一、人工成本 43200.00 一、人工成本 43200.00 1、管理人员(8 人) 21000.00 1、管理人员(8 人) 21000.00 酒店经理 1 人 5000.00 大堂经理 2 人 6000.00 按需 16 小时在岗服务,需 2 班. 财务 2 人 4000.00 培训兼人事、 行政 1 人 3000.00 营销人员 2 人 3000.00 2、其他人员(18 人) 22200.00 2、其他人员(18 人) 22200.00 前台收款 2 人 2400.00 16 小时前台收款. 前台登记
12、及电话接听4 人 6000.00 有管理人员 24 小时值班. 前台行李生 4 人 4000.00 18 小时为顾客提供行李服务 客房领班 1 人 1800.00 服务人员 6 人 6000.00 司机 1 人 200000 二、行政办公费用 400000 估算 二、行政办公费用 400000 估算 三、日常维护成本 17480.00 三、日常维护成本 17480.00 四、营销成本 800000 四、营销成本 800000 估算 五、前期开办费摊销 5000.00 五、前期开办费摊销 5000.00 七、营业税金 665100 七、营业税金 665100 按收入的 5.2% 7 经营收益 4
13、3583.00 经营收益 43583.00 二、 东海岸公寓装修风格及配置说明二、 东海岸公寓装修风格及配置说明 A、装修风格：亚热带海滨休闲度假、装修风格：亚热带海滨休闲度假 A1、设计原则：人文、环保、简洁、安全、设计原则：人文、环保、简洁、安全 A2、装修费用标准、装修费用标准： 不含家私电器： A 款 600-800 元/m2 单房（40m2） 预算 24000 元-32000 元 一房一厅（52m2） 预算 3123000 元-416000 元 B 款 1100-1200 元/m2 单房 （40m2） 预算 44000 元-52000 元 一房一厅（52m2） 预算 57000 原-
14、67600 元 A3、基本装修基本要求基本装修基本要求： 一房一厅 单房 内门 推拉门 厅房天花板 ICI ICI 厅房墙 ICI 或墙纸 ICI 或墙纸 厅房地面 复合实木地板/地砖 复合实木地板/地砖 8 阳光室天花板 ICI 或墙纸 阳光室地面 复合实木地板/地砖 卫生间天花板 艾特板吊顶刷防潮涂料 艾特板吊顶刷防潮涂料 卫生间地面 地砖 地砖 卫生间墙面 瓷砖局部贴马赛克 瓷砖局部贴马赛克 卫 生 间 洁 具 （含配件） 马桶、浴缸、洗脸盆 马桶、浴缸、洗脸盆 装修材料建议 说明 1、 建议使用环保材料（如涂料） 2、 建议使用防火阻燃材料（如地板） 3、 使用耐磨、防潮、防霉、防水、
15、隔音材料（如 地砖、地板涂料） 4、 此装修标准为基本装修标准，如业主自行装修 委托代租管需按此基本装修标准。 B、房间家私及配置说明、房间家私及配置说明 项目 户型 一房一厅 注单房 注 家 床 酒店客房用（无床 头、带床垫）190cm *180cm 酒店客房用（无床头、 带床垫） 190cm*180cm 9 私 类 布 置 床头柜 2 个，尺寸据实地情 况 2 个， 尺寸据室地情况 大两位布艺 沙发 1 个，尺寸据实地情 况 一位布艺沙 发 1 个，尺寸据实地情 况，款式与大两位一 致 2 个 角几 1 个，尺寸据实地情 况，与布艺沙发配套 茶几 1 个，尺寸据实地情 况，与布艺沙发配套 1 个 电视柜 1 个，尺寸据实地情 况 1 个， 尺寸据实地情况 休闲椅 1 个，阳光室用 圆几 1 个，阳光室用 户外扶手椅 2 张，阳台用 2 张，阳台用 户外圆几 1 个，阳台用 1 个，阳台用 2 件写字台 1 个，尺寸据实地情 况 1 个， 尺寸据室地情况 衣柜 1 个（深度 55-65cm） 其余尺寸据现场定 1 个（深度 55-65cm） 其余尺寸据现场定 10 窗帘
