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1、运营管理 (最新)深圳某地产公司 房地产开发业务运作管理模式 运营管理 (最新)深圳某地产公司 房地产开发业务运作管理模式 深圳市*地产发展有限公司深圳市*地产发展有限公司 房地产开发业务运作管理模式房地产开发业务运作管理模式 (试行版)(试行版) 深圳市*地产发展有限公司深圳市*地产发展有限公司 二七年五月二七年五月 目 录目 录 第一部分 指导准则 一、指导准则1 第二部分 部门职责 一、说明2 二、职能部门工作职责3 三、项目公司(部)工作职责19 第三部分 项目开发工作流程 一、工作流程示意图25 (一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责26 (二)项目策划工作流程及各相关部门工作职
2、责35 (三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责42 (四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责48 (五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责56 (六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责62 二、项目开发关键节点控制表68 第四部分 项目管理办法及审批权限 一、项目管理办法70 二、重大业务评审规定74 三、本地项目管理审批权限表77 四、异地项目管理审批权限表80 第一部分 指导准则第一部分 指导准则 一、 深圳市*地产发展有限公司是由原深圳*地产公司整体平移形 成的专业地产开发公司, 全面负责原*地产*苑外地产业务及* 地产业务的经营管理工作。 二、 公司实行以项目公司(部)制为管
3、理主线的运作模式,强调高 效率、高质量运作,加快“实现从现金到现金”的增值过程。 三、 运用公司专业能力,规避开发经营风险。房地产开发价值链中 的风险,除了政策和行业周期风险外,首先来自于项目拓展环 节,其次在于项目策划定位环节,第三就是开发建设过程中设 计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部 门直接负责项目拓展及客户服务工作,并在项目前期策划阶段 对工作成果进行控制和评审,保证项目运作水平。 四、 项目公司(部)是公司的重要战略经营单元,按照直线式业务 指挥系统运作,明确责、权、利,提高工作效率,加快项目运 作速度,缩短资金占用周期,全面负责项目经营管理,实现经 营目标。 五
4、、 职能部门是公司重要的专业服务力量,负责在设计、工程管理、 营销等工作中提供专业技术支持服务,加强对项目运作过程中 安全、进度、质量和成本的控制,规避经营风险,发挥服务和 监督的作用。 第二部分 部门职责第二部分 部门职责 一、 说明一、 说明 (一)术语解释:(一)术语解释: 1 负责:属于本部门事务,由本部门承担责任,可请求其他部门配合; 2 主持:需要与其他部门配合完成的工作,由本部门牵头并承担相关责任; 3 组织:需要与其他部门配合完成的工作,由本部门承担协调责任; 4 配合:不承担主要责任,但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任; 5 参与:参加相关工作过程,本部门不承担责
5、任。 (二)公司委员会定义:(二)公司委员会定义: 1 投资咨询委员会: 负责公司项目投资方面的评审和决策。 2 策划、方案评审委员会: 负责对项目的定位进行专业评审; 负责对项目前期策划成果进行专业评审; 负责对项目方案设计成果进行专业评审。 3 招标委员会: 负责公司招标项目的确定,保证招标的合理性; 负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作; 4 定价咨询委员会: 负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。 二、职能部门职责二、职能部门职责 (一)运营管理部: (一)运营管理部: 部门使命部门使命:以前瞻性视野,完善、提升和创新管理理念和管理方法,不断提高公 司管理水平,推进公司
6、各项经营目标的实现。 部门职责部门职责:综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息 管理 1综合计划管理 负责落实董事会下发的综合计划; 负责制定公司年度综合计划,并分解到各项目公司(部)及 各职能部门; 主持编制公司与各项目公司(部) 、职能部门的目标责任书, 并组织签订; 负责跟踪、调整及协调各项目公司(部)季度计划、职能部 门月度计划以及项目总体计划; 负责设计及收集整理各项目公司(部)月度综合报表。 2部门绩效考核 负责制定各项目公司(部)和职能部门的绩效考核方案; 负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况, 并组织对职能部门进行绩效考核; 根据项目节点完成
7、情况,按季度组织对项目公司(部)的绩 效考核。 3流程管理 负责建立、实施、完善公司流程管理体系; 主持公司定期和不定期的流程修订工作。 4公共关系管理 负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料; 配合报批报建工作; 配合办理项目开发相关政府批文及许可证; 负责公司对外公共关系的日常维护; 负责公司与政府机关之间的危机公关处理。 5知识管理 负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类, 并协助建立 相关知识库; 负责建立知识管理的配套管理措施, 设立知识贡献奖励制度, 激励知识贡献和知识创新; 负责公司统计报表的编制和报送。 (二)投资拓展部 (二)投资拓展部 部门使命部门使命:获取和储
8、备公司重要的战略资源-土地,做好房地产开发资源准备和 前期工作。 部门职能部门职能:土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、 政策研究及市场研究 1土地信息收集及评估 负责收集目标地块信息,建立土地信息库; 负责建立土地信息选择标准体系; 负责评估并初步确定拓展目标。 2可行性研究分析 主持制订可行性研究计划; 组织进行项目可行性分析; 主持编制项目可行性研究报告 ; 组织可行性研究报告评审。 3项目土地获取 负责确定商务条件,提出商务谈判方案; 负责与相关各方的商务谈判工作; 负责签订土地使用合同; 负责办理土地证等相关手续。 4战略管理 负责研究地产板块发展战略,并就公
9、司战略调整给予提议; 负责制定中长期发展目标和战略规划。 5政策研究及市场研究 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议, 积累相关专业 经验; 负责研究国内外房地产相关政策,并分析由此产生的影响; 负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息; (三)合约成本部(三)合约成本部 部门使命:部门使命:跟踪当今世界建筑技术潮流,研究和创新成本控制理念和方法,以前 瞻性视野提升公司成本管理水平。 部门职能:部门职能:成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、 工程合同管理、成本分析及效益评价 1成本管理体系 负责建立和完善公司成本控制体系; 负责编制咨询合同标准化体系; 负责
10、公司项目成本战略的策划、制定和实施; 负责落实项目总体目标成本; 配合项目公司(部)进行责任成本的分解与考核; 负责建立成本监控预警机制。 2成本规划 配合编制项目可行性研究报告 ; 配合进行产品方案比选,提交不同设计方案的方案甄选成 本测算报告 ; 配合编制项目开发纲要 ; 主持编制项目目标成本 ; 主持编制项目限额设计标准 。 3成本动态管理 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作; 负责定期对项目成本进行监控,审核各项目公司(部)每月 提供的动态成本报告, 对可能超出目标成本的情况进行预警 ; 负责收集、整理各项目公司(部)的有关成本信息,并对成 本信息进行汇总及甄别。 4项目预
11、结算 负责造价咨询公司评标选定工作; 负责编制各项目的项目结算计划 ; 负责各项目结算工作; 负责对各项目预算实行备案抽查; 负责编制工程结算分析报告 。 5采购管理 负责管理战略供应商信息库, 主持供应商的资质预审及评价 ; 负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库; 负责审核项目公司(部)提供的项目设备及材料采购总体 计划 ; 根据项目公司(部)提供的材料设备采购配合计划 ,主 持公司权限范围内的招标工作; 负责跟踪市场材料价格,建立和维护材料价格信息库; 负责编制公司招标的经济标书, 并对各投标单位的经济标书 进行评价; 主持公司招标项目合同洽谈。 6工程合同管理 负责建立和完善标准化工
12、程合同体系。 7成本分析及效益评估 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议, 积累相关专业 经验; 负责收集、整理各项目的效益评价报告,编制项目效益评 价报告 。 (四)工程技术部: (四)工程技术部: 部门使命:部门使命:跟踪当今世界建筑技术潮流,研究和创新工程技术管理理念和方法, 以前瞻性视野提升公司工程管理水平。 部门职能:部门职能:采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、 技术资料管理、工程管理指引制订及维护 1采购管理配合 配合进行公司权限范围内的招标。 2工程过程管理配合 负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行 督察,并督促项目公司(部)进行整改;
13、 配合项目各阶段的工程验收; 负责收集总结工程信息,建立和完善工程案例信息库。 3设计管理配合 配合对建筑方案进行结构选型; 配合编制项目限额设计标准 ; 配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化; 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核; 配合完成图纸内部审查; 配合完成施工图的图纸会审和技术交底。 5工程技术支持 配合编制项目可行性研究报告 ; 配合编制项目开发纲要 ; 参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作; 配合进行施工组织设计评审; 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作; 负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持; 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议, 积累
14、相关专业 经验; 负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用; 配合处理重大投诉,提供工程技术解决方案。 负责更新维护工程类供应商信息数据; 负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。 6技术资料管理 负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查; 配合项目公司(部)完成工程竣工后的档案资料移交。 7工程管理指引制订及维护 负责施工图设计指引(建筑专业除外)的制订及维护; 负责工程管理指引的制订及维护。 (五)产品研究部(五)产品研究部 部门使命部门使命:跟踪当今世界建筑潮流,研究和创新满足市场需求的产品,以前瞻性 视野,创造最具价值的生活空间。 部门职能:部门职能:项目规划、设计配合
15、、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理 1项目规划 配合编制项目可行性研究报告 ; 配合编制项目开发纲要 ; 配合编制项目限额设计标准 。 2设计配合 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。 3设计研究 负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订; 负责联系相关专业人士, 与营销策划部一起建立并完善专家 人才库; 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议, 积累相关专业 经验; 负责建立设计案例信息库,并进行分析整理; 负责跟踪国内外建筑规划动态,进行研究及创新。 4标准化设计合同体系及供应商管理 负责建立和完善标准化设计合同体系; 负责维护和完善设计类战略供应商信息库。 (六)营销策划
16、部(六)营销策划部 部门使命部门使命:以前瞻性视野,提升和创新市场营销策划理念和策划水平,引领市场 潮流,极大地满足客户需求。 部门职能部门职能:项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同 体系管理 1项目策划 配合编制项目可行性研究报告 ; 配合编制项目开发纲要 ; 2项目营销 配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作; 配合完成营销策划公司的选择评审工作; 配合完成广告策划公司的选择评审工作; 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。 3市场研究 负责维护和完善营销类战略供应商信息库; 负责联系相关专业人士,与产品研究部一起建立并完善专家 人才库; 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议,积累相关专业 经验; 负责市场调研及政策研究,定期形成市场分析报告 ; 负责各